Hanoi ve Ho Chi Minh şehrindeki daire fiyatlarını açıklıyoruz

Hanoi'de konut satış fiyatları ve işlem sayıları hızla artarken, Ho Chi Minh Şehri durgunluğa girdi.

Vietnam'ın en büyük iki şehri olan Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki daire piyasası, zıt renkler yaratarak belirgin bir şekilde farklılaşıyor. Her ikisinde de arz sıkıntısı yaşansa da, bu iki pazardaki fiyat ve işlem eğilimleri tamamen farklı.

Hanoi ısınıyor, Ho Chi Minh şehri kasvetli

Savills Vietnam'ın 2024 Üçüncü Çeyrek raporuna göre, Hanoi'deki yeni daire arzı, bir önceki çeyreğe göre %95, geçen yılın aynı dönemine göre ise %178 artışla 5.265 üniteye ulaştı. Lumi Hanoi ve QMS Top Tower gibi projeler, yeni daire arzının %66'sını oluştururken, geri kalanı diğer 4 projenin sonraki aşamalarından geldi.

Özellikle Hanoi'nin Batısı, B Sınıfı dairelerin %92'siyle arzda liderliğini sürdürüyor. Savills Vietnam, bu bölgenin 28 projeden 21.000 ek daire sağlayacağını ve toplam gelecekteki arzın %17'sini oluşturacağını öngörüyor.

Hanoi'deki hem eski hem de yeni dairelerin fiyatları son zamanlarda hızla arttı. Fotoğraf: THUY LINH

Ayrıca, Hanoi pazarındaki emilim oranı, çeyreklik bazda %35 ve yıllık bazda %226 artışla 6.840 daire satışı ile yüksek seyretti. B Sınıfı daireler, %85'e varan emilim oranıyla başı çekerek, satılan toplam daire sayısının %98'ini oluşturdu. Bu segmentteki yeni arz, satılan toplam daire sayısının %65'ini oluşturdu.

Özellikle, 4 milyar VND'nin üzerindeki daireler, satılan toplam daire sayısının %70'ini oluşturuyordu. Bu oran, 2020'deki %2'lik orana kıyasla keskin bir artış göstererek Hanoi pazarında üst segmente doğru bir kayma olduğunu gösteriyor. Öte yandan, 2 milyar VND'nin altındaki daire segmenti ise piyasadan neredeyse tamamen silindi ve toplam arzın yalnızca %1'ini oluşturdu.

Buna karşın, Ho Chi Minh Şehri'ndeki daire pazarı biraz durgun. 2024'ün üçüncü çeyreğinde ana daire arzı, bir önceki çeyreğe göre %13, geçen yılın aynı dönemine göre ise %36 azalarak sadece 4.871 daireye geriledi. Pazar, %58 pazar payıyla ağırlıklı olarak Doğu'da (Thu Duc Şehri) ve %20 pazar payıyla Batı'da (Binh Tan, 6. Bölge) yoğunlaşıyor.

Çeyrekteki işlem hacmi de bir önceki çeyreğe göre %16, geçen yılın aynı dönemine göre ise %4 azalarak 1.915 üniteye geriledi. Bu sayının %66'sını B sınıfı daireler oluştururken, yeni arz %62 emilim oranına ulaşırken, stok sadece %35 emilim oranına ulaştı.

Ayrıca, Ho Chi Minh şehrinde birincil daire fiyatları bir önceki çeyreğe göre %12 azalarak yaklaşık 68 milyon VND/m²'ye geriledi. Bunun temel nedeni, birincil arzda A ve B sınıfı dairelerin oranının azalmasıdır.

Savills Vietnam, 2024 yılı sonuna kadar Ho Chi Minh şehrinde yaklaşık 6.700 yeni dairenin satışa sunulacağını ve bunların arasında Vinhomes Grand Park - The Opus One ve The Forest Gem gibi önemli projelerin yer alacağını tahmin ediyor. Uzun vadede, 2027 yılına kadar, 76 projeden 50.000'den fazla daire satışa sunulacak. Bu dairelerin büyük çoğunluğu Thu Duc City'de (gelecekteki arzın %49'unu oluşturuyor), District 7'de (%12'sini oluşturuyor) ve Binh Tan'da (%9'unu oluşturuyor) yoğunlaşacak.

Savills Vietnam Genel Müdür Yardımcısı Troy Griffiths'e göre bu tezatlığın nedeni, Ho Chi Minh şehrindeki envanterin azalması ve yasal sorunlar ile planlama onayındaki gecikmeler nedeniyle satışa sunulan yeni projelerin sayısının az olması.

Bay Griffiths, birincil dairelerin sınırlı arzına rağmen, yönetmeliklerin değiştirilmesi, planlamanın güncellenmesi ve önemli altyapı projelerinin hayata geçirilmesiyle birlikte önümüzdeki çeyreklerde durumun iyileşmesini bekliyor.

Neden?

Birçok uzman, Hanoi ve Ho Chi Minh City pazarları arasındaki farkın yalnızca arz ve talep faktörlerinden kaynaklanmadığını, aynı zamanda her bölgedeki yasal bağlam, kentsel gelişim stratejisi ve alıcı ihtiyaçlarından da büyük ölçüde etkilendiğini söylüyor.

OneHousing Pazar Araştırmaları ve Müşteri İçgörüleri Merkezi Direktörü Tran Minh Tien, Hanoi'nin de Ho Chi Minh City gibi tedarik konusunda zorluklarla karşılaşmasına rağmen alıcı güveninin daha olumlu olduğunu belirtti.

Özellikle Ağustos 2024'te Hanoi'de yaklaşık 3.100 transfer işlemi kaydedildi. Bu sayı bir önceki aya göre %3 oranında hafif bir düşüş gösterse de, Mayıs ve Haziran dönemlerine göre %25 oranında keskin bir artış gösterdi. Bay Tien, Hanoi'deki daire transfer işlemlerinin sayısının Eylül ve Ekim aylarında hafif bir düşüş gösterebileceğini veya sabit kalabileceğini, ancak yıl sonunda -ki bu dönem gayrimenkul işlemlerinin yıl içinde en aktif olduğu dönemdir- tekrar artabileceğini öngördü.

Viet An Hoa Gayrimenkul Şirketi Genel Müdürü Bay Tran Khanh Quang, talebi ve piyasanın ortalama satış fiyatını değerlendirmek için arzın en önemli faktör olduğunu belirtti. Ho Chi Minh şehrinde, yasal sorunlar nedeniyle son yıllarda arzın azalması, satılık proje sayısının Hanoi'deki sayıya yetişememesine neden oldu. Ayrıca, arzın yavaş artması ve satılık projelerin çoğunun lüks segmentte olması, Hanoi'deki daire fiyatlarını artırdı.

Savills Vietnam Araştırma ve S22M Direktörü Giang Huynh, uygun fiyatlı konutun hem Hanoi hem de Ho Chi Minh şehrinde henüz tam olarak karşılanmamış potansiyel bir segment olduğunu vurguladı.

Savills Vietnam'ın istatistiklerine göre, 2019-2023 yılları arasında Hanoi'deki emlak fiyatları yılda ortalama %6 artarken, Ho Chi Minh şehrinde yılda yalnızca %3 arttı. Ancak, bu iki şehirdeki kişisel gelir artışı sırasıyla yılda yalnızca %4 ve %3'e ulaştı ve bu da konut fiyatlarının giderek insanların ödeme gücünün ötesine geçmesine yol açtı.

Giang Huynh'e göre, bu durumu çözmek için kamu ve özel sektör arasında yakın bir koordinasyon gerekiyor. Ayrıca, sürdürülebilir bir gayrimenkul piyasasının, özellikle B ve C sınıfı ürünler olmak üzere, çeşitli bir segmente sahip olması gerekiyor. Hem Hanoi hem de Ho Chi Minh şehrinde, çoğunlukla orta gelirli kesimlerden ve genç hanelerden gelen yılda yaklaşık 50.000 daireye olan talep hâlâ tam olarak karşılanamıyor.

Uzman, "Arazi maliyetlerini düşürmek için hem Ho Chi Minh Şehri hem de Hanoi, Hanoi için Bac Ninh, Ho Chi Minh Şehri için Binh Duong ve Dong Nai gibi komşu illere kentsel alanları genişletmeyi hedefliyor. Ulaşım altyapısına ve uydu kentsel gelişimine yapılan güçlü yatırımlar, bu bölgelerdeki gayrimenkul piyasasını canlandıracak itici güç olacak" diye öngörüyor.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği Başkanı Le Hoang Chau, konut arzı sorununu çözmek ve dolaylı olarak konut fiyatlarını düşürmek için asıl meselenin projelere yönelik yasal engelleri kaldırmak olduğunu söyledi.

Aynı zamanda, yatırımcıların sosyal konut ve düşük maliyetli ticari konut geliştirmeleri için gerekli koşulların oluşturulması, daire fiyatlarının düşmesine yardımcı olacak ve düşük gelirli kişilerin gelirleriyle konut edinmelerine olanak sağlayacaktır. Ayrıca, yatırımcılar için proje geliştirmeyle ilgili kredi politikalarına Devlet Bankası tarafından daha fazla önem verilmekte ve desteklenmektedir.

Artacak

Bristol Üniversitesi (İngiltere) kıdemli öğretim görevlisi Dr. Ho Quoc Tuan, konut fiyatlarının gelirden daha hızlı artmasının Vietnam'ın konut politikası için büyük bir zorluk olduğunu söyledi. Konut fiyatları hızla artmaya devam ederse, insanlar ev satın almakta zorlanacak ve bu da talebin azalması riskine yol açacaktır. Ancak, konut fiyatlarındaki keskin düşüş, piyasa istikrarı için bir uyarı sinyali de olabilir.

Dr. Ho Quoc Tuan, son birkaç yıldır arazi kullanımına ilişkin katı düzenlemeler nedeniyle uygun fiyatlı daire arzının azaldığını ve bunun kentsel konut inşaatını daha da zorlaştırdığını belirtti. Konut fiyatlarının demografik faktörler nedeniyle artmaya devam edeceğini ve göçün yılda %4 oranında artacağını öngördü.

Kaynak: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm