Yasada değişiklik yapılmazsa gayrimenkul projeleri önümüzdeki 10 yılda tıkanacak.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği'ne (HoREA) göre, Taslak Arazi Kanunu'nun (değişiklik yapılan) 128. maddesinin b bendi, 1. fıkrası, a bendi, 4. fıkrası ve 6. fıkrası değiştirilmediği takdirde, önümüzdeki 10 yıl boyunca arazi yönetimi, işletilmesi ve kullanımı "engellenecek" ve 18. Karar'da önerildiği gibi en yüksek etkinlik ve verimlilik sağlanamayacak.

31 Ekim tarihli Tapu Kanunu Taslağı (Değiştirilmiş), 128. Maddenin 6. maddesinin 1. fıkrasının b bendinde ve şu hükmü getirmektedir: Ticari konut projelerinin uygulanmasında arsa kullanımında, konut arazisi kullanım hakkının alınması konusunda anlaşmaya varılmasına izin verilmektedir. Ticari konut projelerinin uygulanmasında ise, konut arazisi veya konut arazisi ve diğer arazileri kullanma hakkına sahip olmak gerekmektedir. HoREA'ya göre, bu düzenlemeler, kentsel ve ticari konut projelerinin uygulanmasında arazi kullanım haklarının devrinde kişiler ve işletmeler arasında öz-mutabakat mekanizmasının uygulanmasına devam etmeyi amaçlayan 18 Sayılı Kararın politikasını tam olarak kurumsallaştırmamıştır.

Taslak Tapu Kanunu'nun 128. maddesinin b bendi, 1. fıkrası ve 6. fıkrası, yalnızca konut arazisi kullanım hakkı alma veya konut arazisi veya konut arazisi ve diğer arazileri kullanma hakkına sahip olma şartına ilişkin anlaşmalara izin vermektedir; bu nedenle içerik, 2013 Tapu Kanunu'nun 73. maddesinin b bendi, 1. fıkrası, 169. maddesi, 2. fıkrası, 191. maddesi ve 193. maddesinin 1. ve 2. fıkralarındaki mevcut düzenlemelerden "daha dar"dır. 2013 Tapu Kanunu, ekonomik kuruluşların arazi kullanım planlamasına uygun arazi türleri için arazi kullanım hakkı devri almalarına olanak tanımaktadır. Tarım arazisi kullanım hakkı devri alınması durumunda, ticari konut projeleri de dahil olmak üzere yatırım projelerinin uygulanması için yetkili bir devlet kurumundan yazılı onay alınması gerekmektedir. Madde 128'in b bendi, 2022 tarihli 9 Kanunun Bazı Maddelerini Değiştiren ve Tamamlayan Kanun'un 4. maddesinden de "daha dar" olup, konut arazisi kullanma hakkına sahip olma veya ticari konut projeleri yürütmek için konut arazisi ve konut arazisi olmayan diğer arazileri kullanma hakkına sahip olma hallerini düzenlemektedir.

Madde b, Madde 1, Tapu Kanunu Tasarısı'nın 128. Maddesi 6. Maddesi ile de tutarlı değildir. Çünkü Madde 6, yatırımcıların ticari konut projeleri gerçekleştirmek için konut arazisi veya konut arazisi ve diğer arazileri kullanma hakkına sahip olması gereken 2 durum öngörmektedir. Ancak Madde b, Madde 1, Madde 128, yatırımcıların konut arazisi kullanma hakkını alma konusunda anlaşabilecekleri yalnızca 1 durum öngörmekte, ancak yatırımcıların ticari konut projeleri gerçekleştirmek için konut arazisi ve diğer arazileri kullanma hakkını alma konusunda anlaşmalarına izin vermemektedir.

Bu nedenle, b bendinin 1. maddesi, Tapu Kanunu Tasarısı'nın 128. maddesinin 6. maddesiyle "tutarsızdır". 1. maddenin b bendinin içeriği kabul edilirse, önümüzdeki 10 yıl içinde yatırımcıların ticari konut projeleri gerçekleştirmek için konut ve diğer arazileri kullanma hakkı almak üzere müzakere etmelerine izin verilmeyecektir. Dolayısıyla, hiçbir yatırımcının Tapu Kanunu Tasarısı'nın 128. maddesinin 6. maddesinde öngörülen konut ve diğer arazileri kullanma hakkına sahip olma koşulunu karşılaması söz konusu olmayacaktır.

Nếu không sửa luật, dự án bất động sản sẽ tắc trong 10 năm tới - Ảnh 1. — Değiştirilen Tapu Kanunu Tasarısı'nın yasalaşması halinde işletmeler açısından daha fazla sıkıntıya yol açması bekleniyor.

Bununla birlikte, 128. maddenin 1. fıkrasının b bendi içeriği, yatırımcıların yalnızca konut arazilerini kullanma hakkı almak için pazarlık yapmalarına izin verildiğini öngörmektedir; bu da ticari konut projelerinin geliştirilmesi, büyük ölçekli kentsel alanlarda (onlarca, yüzlerce, binlerce hektar) tam kamu hizmetleri ve altyapı ile senkronize kentsel altyapının inşa edilmesi, yeşil, akıllı kentsel alanların geliştirilmesi, Politbüro'nun 06 sayılı Kararı doğrultusunda iklim değişikliğine yanıt verilmesi, tipik olarak 400 hektardan büyük bir alana sahip Phu My Hung yeni model kentsel alan (1. aşama) için koşulların yaratılmayacağı sonucuna yol açacaktır.

Yatırımcıların yalnızca konut arazisi kullanım hakkı almak için pazarlık yapabileceği düzenlemesiyle, ticari konut projeleri, karma konut projeleri ve büyük ölçekli ticari ve hizmet projelerinin hayata geçirilmesi imkânsızdır. Çünkü gerçekte, evlere bitişik konut arsalarının hepsi alan olarak küçüktür. En büyük konut arsası birkaç bin metrekareyi geçmez. Genellikle Ho Chi Minh şehrinde, bir banliyö bölgesindeki en büyük konut arsası üzerine yalnızca 5.000 ^metrekarelik bir alana sahip bir villa inşa edilmiştir. Şehir merkezindeki ilçelerde konut arsalarının alanı daha da küçüktür. Genellikle, yalnızca 3 sokağa cephesi olan 110-112 Vo Van Tan (3. Bölge) antik villasının kampüs alanı yaklaşık 2.800 ^metrekaredir .

Taslak Tapu Kanunu'nun 128. maddesinin 6. fıkrası hükümleri, halihazırda konut ve diğer arazileri kullanma hakkına sahip ticari konut projesi yatırımcılarını "kayırıyor" gibi görünüyor. Özellikle halihazırda geniş konut ve diğer arazi alanlarına sahip işletmeler. Bu işletmeler yüzlerce hektarlık araziye sahipse, önümüzdeki 5-10 yıl içinde gayrimenkul piyasasına "hakim olma" fırsatına sahip olacaklar. Çünkü uygulamada Tapu Kanunu yalnızca 10 yılda bir değiştiriliyor; zira 1993, 2003 ve 2013 tarihli Tapu Kanunları çıkarılmış ve 2023 yılında Tapu Kanunu'nda değişiklik yapılması düşünülüyor.

Tapu Kanunu Tasarısı'nın 128'inci maddesinin 1'inci fıkrasının b bendi, kanunlaşması halinde önümüzdeki 10 yıl içerisinde yatırımcılara ticari konut projeleri yapmak amacıyla konut ve diğer araziler ile konut dışı araziler için tapu devri yapılamayacak, dolayısıyla Tapu Kanunu Tasarısı'nın 128'inci maddesinin 6'ncı fıkrasında öngörülen konut ve diğer araziler için tapu kullanma hakkı şartını sağlayabilen işletme bulunamayacaktır.

"Uygulamada, %100 konut arazisi içeren ticari konut projeleri, toplam ticari konut projesi sayısının yalnızca yaklaşık %1'ini oluşturmaktadır. Konut arazisi ve diğer arazilerden oluşan projelerin sayısı, toplam ticari konut projesi sayısının yaklaşık %95'ini oluşturmaktadır. Yalnızca tarım arazisi veya konut arazisi olmayan tarım dışı araziler de dahil olmak üzere, konut arazisi dışındaki arazilerden oluşan projelerin sayısı, toplam ticari konut projesi sayısının yaklaşık %5'ini oluşturmaktadır ve genellikle büyük veya çok büyük ölçekli projelerdir," diyen HoREA Başkanı Bay Le Hoang Chau, yatırımcıların konut arazisi dışındaki arazileri (tarım arazisi veya konut arazisi olmayan tarım dışı araziler dahil) kullanma hakkı almak için müzakere etmelerine olanak tanıyan düzenlemelerin eklenmesini önerdi. Bu düzenleme, 2013 Arazi Kanunu'ndaki düzenlemelere benzer şekilde, ticari konut projelerinin ve on, yüz, binlerce hektara kadar büyük ölçekli kentsel alanların tam fonksiyonel alanlara ve kamu hizmetlerine sahip olması için gerekli koşulları yaratmak ve teşvik etmek amacıyla yapıldı.

[reklam_2]
Kaynak bağlantısı