HoREA, 2024 Arazi Kanunu'nda önemli düzenlemelerin yer almasını öneriyor

(NLDO) - HoREA, 28 Temmuz 2025 tarihli Arazi Kanunu Taslağı'ndan son versiyonda geri çekilen iki önemli içeriğin korunmasını önerdi.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA), 2024 Toprak Kanunu Taslağı'ndaki bazı önemli içeriklerin korunması ve tamamlanması için yorum ve öneriler içeren bir belge gönderdi. Bu belge, pratik engelleri ortadan kaldıracak ve toprak kaynaklarını sosyo -ekonomik kalkınma için itici bir güce dönüştürecek.

2024 Arazi Kanunu'ndaki engellerin kaldırılmasına yönelik öneriler

HoREA Başkanı Le Hoang Chau, taslağın yeni maddelerini, özellikle yatırımcının sosyo-ekonomik kalkınma projesindeki alanın %75'i veya arazi kullanıcılarının sayısı konusunda anlaşması halinde devletin kalan araziyi geri alabilmesine olanak tanıyan 34. Madde, 79. Madde'deki ek hükümleri çok olumlu karşıladı.

Bay Chau'ya göre, yıllar içinde birçok proje, kalan araziyi müzakere edemedikleri için "tamamlanmamış, leopar derisi" durumuna düştü, bu da israfa ve sermayenin gömülmesine yol açtı. HoREA, yatırımcıların sorumluluğunu artırmak ve arazi temizleme oranının çok düşük olmasını önlemek için "arazi alanının %50'si üzerinde anlaşıldı" koşulunun eklenmesini önerdi.

Dikkat çeken bir diğer husus, arsa fiyat tabloları ve arsa fiyat ayarlama katsayılarına ilişkin 159 ve 160. maddelerle ilgilidir. Taslağa göre, arsa fiyat tablosu her 5 yılda bir periyodik olarak oluşturulacak, dönemin ilk yılının 1 Ocak tarihinden itibaren uygulanacak ve gerektiğinde yıl içinde düzeltilebilecektir. HoREA, bunun "yenilikçi düşünme"nin bir adımı olduğuna ve Devletin birincil piyasada arsa fiyatlarını proaktif bir şekilde belirlemesine yardımcı olarak "piyasayı takip etme" durumunu ortadan kaldırdığına inanmaktadır.

Dernek ayrıca, karşılaştırma yöntemi veya düzeltme katsayısının kullanılamadığı deniz ıslah projeleri veya yeni kentsel alanlar gibi özel arazi alanlarında fazlalık yönteminin uygulanmasını teşvik etmeyi önerdi. Bu yöntemin, süreçleri kısaltması, maliyetleri düşürmesi, "talep-ver" mekanizmasını ortadan kaldırması ve yatırımcıların arazi kullanım maliyetlerini tahmin etmelerine yardımcı olması bekleniyor.

Arazi Kanunu'ndaki engellerin kaldırılması, yarım kalmış projelerin birçok sorununu çözecek (Açıklayıcı fotoğraf)

2024 Tapu Kanunu Taslağı'nda 2 Maddenin Korunması Önerisi

HoREA'nın 28 Temmuz 2025 tarihli taslakta yer alan ancak yeni versiyondan çıkarılan iki önemli içeriğin korunmasını önerdiği dikkat çekmektedir.

Öncelikle, yatırımcıların konut arazisi veya diğer arazi türlerini ticari konut projeleri yürütmek için kullanma hakkını elde etmelerine olanak sağlamak için 127. maddenin (eski taslağın 31. maddesi) 1, 3 ve 6. maddelerini değiştirin. HoREA, yasallaştırılmadığı takdirde bir "yasal boşluk" yaratacağına ve araziye adil erişimi kısıtlayacağına inanıyor. Çünkü yasa, "konut arazisi" alımına yalnızca 400 metrekarelik bir üst sınırla izin veriyor ve bu da yüzlerce hektarlık büyük projeler için mantıksız. Bu da işletmelerin yalnızca küçük projeler uygulayabilmesine ve eski kentsel alanların yenilenmesinin zorlaşmasına neden oluyor.

HoREA'ya göre bu teklif, Politbüro'nun 66-NQ/TW sayılı Kararı ile uyumludur ve arazi tahsisi ve kiralama koşullarının gerçeğe yakın olmasını sağlamak için 122. Madde'de yapılan bir değişiklikle birlikte sunulmaktadır.

İkinci olarak, 103/2024/ND-CP sayılı Kararname'de, hesaplanmamış dönem için arazi kullanım ücreti ve arazi kirasının yıllık %5,4 oranında ek olarak ödenmesine ilişkin düzenlemeyi kaldırmak için 257. Maddenin 2. Fıkrasının (eski taslağın 62. Maddesi) d bendini değiştirin. HoREA, bu düzenlemenin, geçmiş kanunlar için yeni yasal sorumlulukların uygulanmasında, Belgelerin Yayınlanması Hakkında Kanun'un 55. Maddesinin 2. Fıkrasına aykırı olduğuna inanmaktadır. Önceki Arazi Kanunları bu içeriğe sahip olmadığından, uygulama eski kanunlar için "yeni bir sorumluluk" olarak değerlendirilmektedir. HoREA, arazi değerlemesinin Devletin hakkı olması ve işletmeden kaynaklanan bir "karma hata" olmaması nedeniyle, bu oranın yıllık %0,5'e düşürülmesini önermektedir.

HoREA ayrıca, 2023 Konut Kanunu ile uyum sağlamak amacıyla arazi kullanıcısı kategorisine "yabancı bireyler"in eklenmesini (Madde 8, Madde 4 ve Madde 1, Madde 28, h Bendi); altyapı maliyeti indirim katsayısı ve tazminatı ile ilgili Madde 10, Madde 13 ve Madde 94'teki Madde 2'deki değişikliklerin korunmasını; arazi kullanım haklarını kabul ederken arazi fiyat listesine göre bir maliyet geri ödeme mekanizmasının eklenmesini önerdi. HoREA'ya göre, işletmeler maliyetlerinin %30-40'ını kaybedebilecek olsa da, bunun karşılığında prosedürleri kısaltacak ve proje uygulamasında şeffaflık sağlayacaktır.

Kaynak: https://nld.com.vn/horea-kien-nghi-giu-nhieu-quy-dinh-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-196250813084244527.htm