Paradoks: İşletmelerin kendilerinden arazi kiralaması gerekiyor

Fabrika, atölye vb. kurmak için araziye sahip olmak isteyen birçok işletme, daha önce arazisini devlete "devretmek", sonra da kendi arazisini geri kiralamak zorunda kalıyordu.

Toprağını geri almanın zorluğu

2000'li yılların başlarında, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'nin politikasına göre, çevre kirliliğini önlemek amacıyla üretim tesisleri banliyölere taşınmak zorunda kalmıştı. Bu arada, merkezdeki fabrika arazileri kentsel ve hizmet amaçlı olarak planlanacaktı.

Şu anda sanayi bölgeleri çok az ve alan bazen uygun değil. Birçok banliyö arazisinde konut kullanım planlaması mevcut olsa da, fabrika inşa etmek için uygun olmayan 1/2.000 parselasyon planlaması bulunmamaktadır. Önerilen çözüm, arazisi olan bireylerin veya işletmelerin arazilerini devlete devretmeleridir. Devlet, arazi kullanıcılarına yıllık ödemelerle, kısa vadeli kira sözleşmeleriyle, 5 veya 10 yıllık sürelerle fabrika inşa etmeleri için kendi arazilerini ( tarım dışı arazi) kiralayacaktır.

Ancak kira sözleşmesinin sona ermesi veya işletmenin arsa kira sözleşmesini tasfiye edip pembe defteri mevcut veya önceki haliyle yeniden düzenlemek istemesi durumunda birçok sorunla karşılaşacaktır.

Tipik bir örnek, 1990 yılında üretim tesisini banliyölere taşıma politikasını uygulayan eski Ho Chi Minh Şehri'ndeki Binh Chanh Bölgesi'nde Bay Cao Cuong'un durumudur. Bay Cao Cuong, Binh Chanh Bölgesi Halk Komitesi'nin onayıyla, pembe kitaplı, ^{5.930 m2'lik} bir tarım arazisi satın aldı. 2006 yılında, araziyi işletme sahibi olduğu şirkete devrederek, arazinin üretim ve işletme amaçlı olarak kullanılması için amaç değişikliği talebinde bulundu.

Bay Cao Cuong kendi arazisini kiralamak zorundaydı.

Ancak, arazi mevcut konut yenileme planlamasına ait olduğundan, 1/2.000 ölçekli onaylı detaylı bir inşaat planlaması bulunmadığından, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, eski Binh Chanh Bölgesi Halk Komitesi'ne, yıllık kira ödeyerek fabrika inşaatı için ^{5.150 m2'lik} bir alanı 10 yıllığına (2010-2020) şirketine kiralamak üzere araziyi devretme politikasını onayladı; kalan ^{780 m2} (arazinin arkasındaki ^{380 m2} ve önündeki ^{400 m2} dahil) kanal koruma koridoruna ait olduğundan, tarım arazisi olarak kalıyor.

2017 yılında, kira süresinin sonuna doğru, Bay Cao Cuong'un şirketi kira süresini uzatmak için yazılı bir talepte bulundu, ancak alan konut amaçlı imarlıyken, fabrika üretim ve ticari amaçlıydı; bu nedenle şirket, 2018 yılında araziyi Bay Cao Cuong'a şahsen iade etmek için gerekli işlemleri tamamladı. Bu süre zarfında, kira süresinin uzatılması, arazi kullanım amacının değiştirilmesi veya kira süresi dolduğunda kullanıma devam edilmesi için pembe kitabın mevcut veya orijinal durumuna göre yeniden düzenlenmesi için birçok başvuruda bulundu.

Ancak yerleşim süreci uzun yıllar sürdü; 2024 yılına kadar ^{4.800 m2'lik bir} alanı konut alanına dönüştürebildi, ancak tarım arazisi bedelini düşmeden arazi kullanım bedelinin tamamını ödemek zorunda kaldı. Geriye kalan ^{350 m2'lik} üretim ve iş arazisinin konut alanına dönüştürülmesine izin verilmedi, ancak kendisine pembe kitap verilmedi ve arazi kirasını yenilemek ve yıllık kirayı ödemek zorunda kaldı.

Bayan Phuong örneğine benzer şekilde, bir fabrika inşa etmek için 2010 yılında 4.890 ^metrekarelik arazisini Binh Chanh Bölgesi Halk Komitesi'ne "devretmek" zorunda kalmış, ardından şirketi de söz konusu araziyi kiralamak için devletle bir sözleşme imzalamak zorunda kalmıştı. Şirket, 2018 yılında söz konusu araziyi Bayan Phuong'a devretmişti. Ancak yönetmeliklere göre, Bayan Phuong arazisini ancak 2020 yılına kadar kiraya verebilecek. Bayan Phuong, aynı amaçla kullandığı arazi için uzun yıllardır pembe kitap çıkarılması için başvuruda bulunmuş ancak henüz başarılı olamamıştı. Bu arada, hesaplamalara göre, söz konusu araziyi konut amaçlı kullanırsa, 160 milyar VND'den fazla vergi ödemek zorunda kalacak; bu o kadar büyük bir miktar ki, kendisini son derece zor ve ikilemli bir duruma sokacak.

Pembe kitabın yeniden basılması önerisi

Bay Cao Cuong, ülke genelinde birçok benzer sorun olduğunu söyledi. Kendi arazilerini yaratan ancak fabrika kurmak isteyen kişiler arazilerini devlete devredip ardından kendi arazilerini kiralamak zorunda kalıyor. Ancak kira sözleşmesi sona erdiği için, arazi sahibine orijinal haliyle pembe kitap verilmeyecek. Araziyi kiralamaya devam edemezlerse, devlet de "ikilemde" kalıyor çünkü mevcut yasalar bunu açıkça düzenlemiyor. Kullanım amacı konut arazisi olarak değiştirilirse, vergi hesaplanırken arazinin değeri 0 VND olarak hesaplanıyor. Bu hesaplama, işletmelerin kiraladığı kamu arazileri için arazi kullanım ücretlerinin hesaplanmasına benziyor. Bu tür düzenlemeler, varlıklar, yatırımlar, ipotekler, işlemler vb. ile ilgili birçok sonuca yol açıyor.

Ho Chi Minh Şehri Barosu Avukatı Tran Minh Cuong, mevcut 2024 Arazi Kanunu ve 103/2024 Kararnamesinin, birçok kişi ve işletmenin, yıllık kira ödemeleri kendi kurdukları arazilerden gelen tarım dışı araziler için arazi kullanım amaçlarını değiştirme ve arazi kiralama sözleşmelerini tasfiye etme prosedürlerini yürütürken karşılaştığı zorluklar, engeller ve yetersizlikler yarattığını söyledi.

Şu ana kadar Bayan Phuong'un arazisi konut arazisine dönüştürülmedi.

103/2024 sayılı Kararname, yıllık kira ödemeli özel araziler ile devlet tarafından kiralanan kamu arazileri arasında net bir ayrım yapmamaktadır. Bu ayrımın bulunmaması nedeniyle, konut arazisine dönüştürülürken, her iki arazi türü de dönüşüm anındaki arazi fiyatına göre konut arazi kullanım bedelinin %100'ünü ödemek zorundadır (arazi değeri 0'dır). Sonuç olarak, arazi kullanıcılarının araziyi satın almak için harcadıkları gerçek arazi değeri hesaplanmadığından, arazi kullanıcıları diğer tarım arazilerine göre çok daha yüksek arazi kullanım bedeli ödemek zorundadır.

Mevcut durumda veya arazi kiralama sözleşmesi sona erdiğinde araziyi kiralayan kişilere pembe defterlerin yeniden verilmesini sağlayacak bir mekanizma mevcut olmasa da, yasada bu durumda arazi geri kazanımına ilişkin düzenlemeler de yer almamaktadır. Bu durum, arazi kiralama sözleşmesi sona erdiğinde pembe defterlerin düzenlenmesinde kişiler ve işletmeler için birçok soruna yol açmaktadır. Bu durum, dağınık, küçük, terk edilmiş, yönetimi zor ve ticareti yapılamayan arazilerin ortaya çıkmasına neden olmaktadır.

Bu nedenle, Avukat Tran Minh Cuong, haneler ve bireylerden yıllık kira ödemeleriyle kiralanan, miras yoluyla edinilen veya kendi kendine inşa edilen, devlet tarafından kiralanan kamu arazileri dışındaki araziler için arazi kullanım dönüşüm ücretlerine ilişkin 103/2024 sayılı Kararname'de değişiklik ve ekleme yapılmasını önermiştir. Konut arazisine dönüştürüldüğünde, arazi kullanım ücreti, arazi kullanım dönüşümü sırasındaki tarım dışı üretim, ticari arazi veya tarım arazisi olarak hesaplanır ve konut arazisi fiyatının %100'ü uygulanmaz. Ayrıca, bu davalarda, ihtiyaç kalmaması halinde kira sözleşmesini süresinden önce feshetme ve kiralamadan önce arazinin mevcut durumuna veya türüne göre yeniden pembe kitap düzenleme hakkı vardır.

Kaynak: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm