Piyasanın 'umut yıldızı' Hoa Lac arazi fiyatında sürpriz, Da Nang 11 çıkmaz projenin arazi fiyatını yeniden değerlendiriyor

Sosyal konutlar düşük gelirlilerin “umut yıldızı” olacak, Hoa Lac'ta ( Hanoi ) arsa fiyatları artıyor, kırmızı kitap olmadan arsa alırken dikkat edilmesi gerekenler… Emlak sektöründe son dakika gelişmeleri.

Gayrimenkul: Hanoi, Dong Anh'daki CT3 sosyal konut projesinin perspektifi. (Kaynak: Yatırımcı)

Sosyal konutlar 2025'te "patlayacak" mı?

2025 yılında konut piyasası, oldukça fazla sayıda sosyal konut projesine ev sahipliği yapacak. Henüz canlanmasa da, bu arz, düşük maliyetli konut piyasasına "yeni bir soluk" getirdi ve özellikle konut arz fiyatlarının arttığı büyük şehirlerdeki insanlar ve düşük gelirli çalışanlar için bir "umut yıldızı" oldu.

Mart 2025'in başlarında Hanoi, Hanoi Konut Yatırım ve Geliştirme Şirketi (Handico) ve Viglacera Corporation - JSC (VGC) ortak girişimi tarafından geliştirilen Dong Anh, Hanoi'deki Kim Chung Sosyal Konut Projesi adlı yeni bir sosyal konut projesine ev sahipliği yaptı. Proje, pazara 1.588 daire sunacak ve 2026'nın dördüncü çeyreğinde tamamlanarak kullanıma açılması bekleniyor.

Hanoi, 2025 yılında Long Bien'de iki yeni sosyal konut projesine ev sahipliği yapacak. Bu iki sosyal konut projesinin, Him Lam Thu Do Anonim Şirketi ve BIC Vietnam Anonim Şirketi ortak girişimi tarafından yatırım yapılan, 6 hektardan büyük bir alana sahip, 22 katlı ve 44 bitişik evden oluşan 3 apartman CT1, CT2, CT3 ölçeğindeki Thuong Thanh sosyal konut alanına ait olduğu biliniyor.

Hanoi İnşaat Dairesi'nden alınan bilgiye göre, bu yıl kentte yaklaşık 6 bin dairelik 11 sosyal konut projesinin tamamlanması ve 10 bin 220 dairelik 5 projenin inşaatına devam edilmesi bekleniyor.

Sun Group, en son 20 Mart'ta Ha Nam'ın Phu Ly şehrinde bir sosyal konut projesinin inşasına başladı. Sosyal konut alanları, Sun Urban City kentsel alanı ile Nam Cao Üniversitesi alanı arasında, 5 No'lu Çevre Yolu'nun her iki tarafında yer almaktadır.

Yine Mart ayında, Vinh Phuc, Vinh Phuc eyaletinin Nam Vinh Yen yeni kentsel alanında bulunan sosyal konut projesi olan Vinh Yen'de resmi olarak başlatılan bir sosyal konut projesini kaydetti. Projenin toplam yatırım sermayesinin 6.824 milyar VND, toplam arsa alanının yaklaşık 171.000 m2 ve toplam taban alanının 489.000 m2'den fazla olduğu biliniyor.

Kim Oanh Group, Binh Duong'da Thu Dau Mot şehrinin Hoa Phu semtinde K-Home sosyal konut kentsel alanının inşaatına başladı. Bu sosyal konut projesi, Binh Duong'daki 4 büyük sanayi parkının yakınında, 26,6 hektarlık bir arazi üzerine inşa edilmiştir.

Vietnam İnşaat Müteahhitleri Birliği Başkanı Sayın Nguyen Quoc Hiep'e göre, 2024 ve 2025 başlarında sosyal konut projelerinin sayısındaki önemli artış, emlak piyasasının "parlak noktalarından" biri haline geldi. Ayrıca, 100 Sayılı Kararname ve (değiştirilen) Konut Kanunu'nun yürürlüğe girmesiyle birlikte birçok engel ortadan kalkmış ve sosyal konut arzı desteklenmiştir. Bu kanundaki yeni düzenlemeler, işletmelerin sosyal konutları daha kolay geliştirmelerine yardımcı olmakla kalmayıp, aynı zamanda alıcılara daha iyi destek de sağlamaktadır.

Hoa Lac arazi pazarı "sessizce" hareketleniyor

Bölgesel altyapıya ilişkin olumlu bilgiler, Hoa Lac arazi piyasasının (Hanoi) büyümesi için zemin hazırlıyor; bazı bölgelerde 2025'in başlarında genel emlak piyasası büyümesinde hafif bir dalgalanma yaşanıyor.

Batdongsan.com.vn tarafından yapılan bir araştırma, Thach That bölgesindeki Hoa Lac arazilerinin fiyatının Temmuz ve Ağustos 2024'e kıyasla yaklaşık %10 oranında hafif bir artış gösterdiğini ortaya koydu. Özellikle, Tien Xuan komününde cadde cepheli arazilerin fiyatı m² başına 27-30 milyon VND'den m² başına 29-32 milyon VND'ye yükseldi. Binh Yen'deki arazilerin fiyatı da m² başına 20-22 milyon VND'den m² başına 22-24 milyon VND'ye yükseldi.

Çift yol üzerinde bulunan Thach Hoa komünündeki arsa fiyatı, metrekare başına 35-36 milyon VND'den metrekare başına 38-40 milyon VND'ye çıkarıldı. Ayrıca Thach That bölgesinde, Tan Xa'da iş yoluna bakan yerlerdeki arsa fiyatı, metrekare başına 34-36 milyon VND'den metrekare başına 37-40 milyon VND'ye çıkarıldı. İki aracın yan yana geçtiği bir yol üzerindeki Tan Xa'daki arsa fiyatı da metrekare başına 22-25 milyon VND'den metrekare başına 24-27 milyon VND'ye çıkarıldı.

Quoc Oai arazi piyasası için de yeni bir fiyat seviyesi belirlendi. Özellikle Hoa Thach arazilerinde, araçların girebildiği parsellerde fiyat, metrekare başına 21-23 milyon VND'den metrekare başına 23-25 ​​milyon VND'ye çıkarıldı.

412B İl Yolu cephesinde, Dong Yen'deki arazi fiyatları da m² başına 37-41 milyon VND'den 40-43,5 milyon VND'ye yükseldi. Köyün iç kesimlerindeki arazilerde de artış önemliydi ve m² başına 9-11 milyon VND'den 10,5-12 milyon VND'ye çıktı. Phu Man'daki arazi fiyatları m² başına 12-13 milyon VND'den 13-14 milyon VND'ye hafif bir artış gösterdi. Phu Cat'taki arazi fiyatları da m² başına 10-13 milyon VND'den 11,5-14 milyon VND'ye yükseldi.

Yatırımcılar, Hoa Lac arazisini birçok büyüme faktörüne sahip bir pazar olarak değerlendiriyor ve planlama bilgilerinde olumlu değişiklikler gözlemliyor. Bu doğrultuda Hanoi, Hoa Lac Yüksek Teknoloji Parkı'nı akıllı bir bilim şehrine dönüştürmeye karar verdi.

Hanoi Halk Komitesi, 2024 yılı sonunda Hoa Lac için HL3, HL4, HL5 ve HL6 olmak üzere toplam 4.700 hektarlık dört adet 1/2000 ölçekli kentsel planlama projesini onayladı. İmar planlama projesi, kentsel alandaki arazi parsellerinin ve sosyal altyapı çalışmalarının işlevlerini ve arazi kullanım göstergelerini bölecek ve belirleyerek genel planlamayı somutlaştıracak.

Ayrıca, ulaşım altyapısına yapılan güçlü yatırımlar, genel olarak ekonomik kalkınmanın ve özellikle Hoa Lac gayrimenkulünün temelini oluşturmaktadır. Tipik projeler arasında Thang Long Caddesi Otoyolu, 21. Karayolu'nu Hoa Lac - Hoa Binh Otoyolu'na bağlayan bölüm, Hoa Binh - Moc Chau Otoyolu, uzatılmış Thang Long Caddesi boyunca uzanan 5 numaralı şehir içi demiryolu hattı ve 21. Karayolu boyunca Son Tay - Hoa Lac - Xuan Mai uydu şehirlerini birbirine bağlayan demiryolu yer almaktadır.

Hoa Lac bölgesindeki sosyal altyapı da, halihazırda faaliyette olan Hanoi Ulusal Üniversitesi, Merkez Doğum Hastanesi 2. Şube ve Quoc Oai bölgesindeki Merkez Çocuk Hastanesi 2. Şube ile ivme kazanıyor. Ayrıca, Hoa Lac Yüksek Teknoloji Parkı, toplam kayıtlı yatırım sermayesi yaklaşık 116.000 milyar VND olan 108 yatırım projesini kendine çekmiştir.

Da Nang, sorunlarla karşı karşıya kalan bir dizi proje için arazi fiyatlarını yeniden değerlendiriyor

Da Nang Şehri Tarım ve Çevre Dairesi (DARD), Hükümet Müfettişliği'nin 2852/2012 sayılı Teftiş Kararı uyarınca kaybedilen gelir ve muafiyetler için Devlet bütçesine olan mali yükümlülükleri tahsil etmek amacıyla arazi fiyatlarının yeniden belirlenmesi sorununu çözmeye yönelik bir plan bildirdi.

Bunun yanı sıra, arazi kullanım bedelleri ve arazi kiralarının hukuka aykırı olarak düşürülmesi nedeniyle kaybedilen gelirin mali yükümlülüklerinin tahsilatı da Ulusal Meclis'in 170/2024 sayılı Kararı uyarınca yapılmaktadır.

Özellikle 2852 sayılı Teftiş Kararında belirtilen 15 proje için Tarım ve Çevre Bakanlığı, 11 projeye ilişkin mali yükümlülüklerin tahsiline yönelik planlar hakkında 15/11 raporunu Şehir Halk Komitesine sunmuştur.

11 proje şunlardır: Dap, Dap 1, Dap 2; P&I Resort; 58 Bach Dang Arsa; Vinacapital Golf Sahası; Dong Phuong Sahil Villa ve Oteli; Da Nang Kulesi; Vinacapital Sahil Turizm Alanı; Alphanam Lüks Ticaret, Hizmet ve Otel Apartman Kompleksi.

Central Coast lüks otel ve apartman kompleksi projesi; Future Property Invest lüks sahil tesisi; The Empire lüks tatil köyü ve konutları (alt alanlar 1 ve 2).

Da Nang Şehri Halk Komitesi, Dong Phuong Sahil Villa ve Otel Alanı; Vinacapital Golf Sahası; Vinacapital Sahil Turizm Alanı olmak üzere üç proje için mali yükümlülük tahsilat planlarına ilişkin 11 Mart raporlarını kabul etti.

Bakanlık, bu temelde yatırımcıyı çalışmaya, bilgilendirmeye, bu 3 proje için arsa fiyatlarını belirlemek üzere danışman tutmak üzere dokümanlar hazırlamaya davet etti.

Tarım ve Çevre Bakanlığı, yatırımcıların eksik işlemlerini tamamlamaları için 15 projeye ilişkin bilgileri ilgili birimlere ileterek, yatırımcıların mali yükümlülüklerini tamamlamalarının ardından projelerinin devam ettirilebilmesini veya arazi kullanım hakkı belgelerinin verilmesini sağladı.

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, önümüzdeki dönemde kalan dört proje için bir toplama planı geliştirmeye devam edeceğini ve bunların Şehir Halk Komitesi'nin değerlendirmesine ve onayına sunulacağını söyledi.

Tarım ve Çevre Bakanlığı, mali yükümlülüklerin hesaplanması sürecinde, Şehir Halk Komitesi'nin Bakanlığa ve ilgili birimlere ve arazinin bulunduğu yerlere, yatırımcıları yasal prosedürleri tamamlamak üzere (eğer eksik varsa) inceleme ve yönlendirme görevini vermesini önerdi.

Bu Daire Başkanlığının, 2025 yılında 9/15 proje için zorlukların ve engellerin kaldırılmasını Şehir Halk Komitesine tavsiye etmesi; 3/15 projenin 2026 yılının ilk çeyreğinde, kalan üç projenin ise 2026 yılının ikinci çeyreğinde tamamlanması beklenmektedir.

Kırmızı kitapsız arsa alırken nelere dikkat edilmeli?

Arsa satın almak toplumsal hayatta sıkça yapılan bir işlemdir, zamana bağlı olarak kırmızı defter olmadan arsa satın almanın yolu da farklılık gösterecektir.

1 Ağustos 2024'ten sonra kırmızı kitapsız arazi satın alımı

2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 45 inci maddesinin 1 inci fıkrasına göre, arazi kullanıcıları, aşağıdaki şartları taşıdıklarında arazi kullanım haklarını kullanma, devretme, kiralama, alt kiralama, miras yoluyla edinme, bağışlama; ipotek etme ve arazi kullanım haklarını kullanarak sermaye koyma haklarını kullanma hakkına sahiptirler:

- 2024 tarihli Tapu Kanununun 124 üncü maddesinin 7 nci fıkrası ile 127 nci maddesinin 4 üncü fıkrasının a bendinde belirtilen haller hariç olmak üzere, arazi kullanma hakkı belgesi veya konut mülkiyeti ve arazi kullanım hakkı belgesi veya arazi kullanma hakkı, konut mülkiyeti ve araziye bağlı diğer varlıklar belgesi veya arazi kullanma hakkı, araziye bağlı varlıkların mülkiyeti belgesine sahip olmak.

- Arsa üzerinde ihtilaf bulunmaması veya ihtilafın yetkili devlet kurumu, mahkeme ilamı veya kararı, tahkim kararı veya hakem kararı ile kesinleşmiş veya hüküm ifade etmiş olması.

- Arazi kullanım hakları, hukuk mahkemesi kararlarının infazı hakkındaki kanun hükümlerine göre verilen kararların infazını sağlamak amacıyla haciz veya diğer tedbirlere tabi tutulamaz.

- Arazi kullanım süresi içerisinde.

- Arazi kullanım hakları kanunla öngörülen geçici olağanüstü hal tedbirlerine tabi değildir.

Dolayısıyla 1 Ağustos 2024'ten sonra arsa satın alacak kişilerin yukarıdaki şartların tamamını sağlaması gerekiyor.

1 Ağustos 2024'ten önce kırmızı kitap olmadan arazi satın almak

1 Ağustos 2024 tarihinden önce kırmızı kitap kaydı olmayan ancak henüz tapu devri işlemleri tamamlanmamış taşınmazların satın alınması durumunda, Tapu Kullanım Hakkı Belgesi almaya hak kazanmış yeni malikten isim değişikliği işlemi yapılmaksızın tapu belgesi talep edilecektir.

İlgili tarafların imzaları bulunan ancak henüz Belge verilmemiş ve 101/2024/ND-CP sayılı Kararnamenin 42. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen hallere girmeyen, arazi kullanım haklarının hukuka aykırı devri nedeniyle aşağıdaki arazi kullanım durumlarında, arazi kullanıcısı, arazi kullanım haklarının devri işlemlerini yapmadan, 2024 Tapu Kanunu ve 101/2024/ND-CP sayılı Kararname hükümlerine göre ilk defa arazi tescil işlemlerini yapacak, arazi kullanım hakları ve araziye bağlı varlıkların mülkiyeti belgesi verecektir; dosyayı alan kurum, arazi kullanım haklarını devralandan, 101/2024/ND-CP sayılı Kararnamenin 28. maddesinin 1. fıkrasının d bendi hükümlerine göre arazi kullanım haklarının miras yoluyla intikali ile ilgili belgeler hariç olmak üzere, arazi kullanım haklarının devrine ilişkin sözleşme ve belgeleri sunmasını talep etmeyecektir:

- 2024 tarihli Tapu Kanununun 137 nci maddesinde öngörülen arazi kullanım haklarına ilişkin belge bulunmayan hallerde, 1 Temmuz 2014 tarihinden önce arazi kullanım hakkının devri nedeniyle arazi kullanımı.

- 2024 tarihli Tapu Kanununun 137 nci maddesinde belirtilen arazi kullanım haklarına ilişkin belgelerle 1 Ağustos 2024 tarihinden önce arazi kullanım hakkının devri nedeniyle arazi kullanımı.

- 2024 tarihli Tapu Kanununun 45 inci maddesinin 4 üncü fıkrasında öngörülen şekilde mirasçıdan arazi kullanım hakkının devri nedeniyle arazi kullanımı.

Not: Yönetmelik gereği, kırmızı kitap olmadan arsa alım satımı kanuna aykırıdır. 1 Ağustos 2024 tarihinden önce alım satım yapılması durumunda, uygunsa yeni bir kitap almak için ilk defa kırmızı kitap çıkartma prosedürünü takip edin.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-ngo-sao-hy-vong-cua-thi-truong-bat-ngo-ve-gia-dat-hoa-lac-da-nang-dinh-lai-gia-dat-11-du-an-vuong-mac-308726.html