Hanoi'nin banliyö bölgelerindeki arazi ihalelerinde toplu terk: Önlenmezse piyasa bozulacak

Uzmanlar, yüksek arazi bedelleri ödendikten sonra büyük miktardaki depozito terkinin Tan Hoang Minh davasından alınan "dersler" olduğunu söylüyor

Hanoi banliyölerindeki arazi müzayedelerindeki kazanan fiyatlar piyasayı sürekli olarak şaşırtıyor. Hoai Duc bölgesinde, kazanan arazi fiyatları metrekare başına 90 ila 133 milyon VND arasında değişiyor. Thanh Oai bölgesinde ise, kazanan arazi fiyatları metrekare başına 51 ila 100 milyon VND arasında değişiyor ve bu da başlangıç ​​fiyatının kat kat üzerinde.

Ancak, açık artırmanın hemen ardından, kazananların çoğu lotlarını lot başına 400 milyon ila 600 milyon VND arasında bir farkla satıyordu. Zirve döneminde, birçok lot, kazanan tekliften 800 milyon VND daha fazla fiyata yeniden satıldı. Ancak, sadece birkaç gün sonra fark yaklaşık 100-200 milyon VND'ye düştü.

Üstelik bu ihalelerin ardından çevredeki pazarlardaki arsa fiyatları da anında 5-10 milyon VND/m²'ye fırladı. O dönemde emlakçılar, arsa fiyatlarının çevredeki altyapıya göre çok yüksek olduğunu düşündükleri için satış farkını bekleyip satın almaya bile cesaret edemiyorlardı.

Özellikle, depozito terk durumu büyük çapta yaşandı. Örneğin, Thanh Cao komünü (Thanh Oai bölgesi, Hanoi) Thanh Than köyü, Ngo Ba bölgesindeki 68 arsanın açık artırmasında, 100,5 milyon VND/m² fiyatla kazanan arsa da dahil olmak üzere 55 arsanın depozitosu terk edildi. Tam ödeme yapılan 13 arsada ise en yüksek fiyat 55 milyon VND/m²'nin biraz üzerindeydi.

Batdongsan.com.vn Güney Bölge Müdürü Bay Dinh Minh Tuan , Dan Tri muhabirine verdiği röportajda, Hanoi'deki müzayedenin asıl sebebinin, alıcıların peşinat olarak yatırdığı başlangıç ​​fiyatının çok düşük olması olduğunu söyledi. Örneğin, bazı başarılı müzayedelerde ortalama fiyat metrekare başına 30 milyon VND iken, başlangıç ​​fiyatı metrekare başına yalnızca 7 milyon VND. Bu da girdi fiyatının çok düşük olduğunu gösteriyor.

Ayrıca, piyasaya ürün arzı çok düşük olduğundan, mevduat sahipleri transfer yoluyla alım yapmak istemektedir. Öte yandan, kısa vadeli transferlere izin verilmesi de genel piyasayı etkileyen bazı sınırlamalara yol açmaktadır.

Ekonomi uzmanı Dr. Dinh The Hien, gerçekten satın almak isteyenlerin, bölgedeki arazi fiyatları ve emlak piyasası hakkında detaylı bilgi edinmek için zaman ve emek harcadığını belirtti. "Depozito yatırmak", gerçekten satın almak istediklerini gösteriyor.

Ancak şu anda Hanoi'deki bazı arazi müzayedelerinde büyük miktarda depozito terk edildi. Bay Hien'e göre, katılımcıların gerçekten satın almak mı yoksa devletin doğru politikasını sabote etmek mi istedikleri sorusu sorulmalı.

10 Ağustos'ta Thanh Oai'de 68 parselin ihalesiyle gerçekleştirilen açık artırmada 55 parsel için verilen depozitolar iptal edildi (Fotoğraf: Duong Tam).

"Arsa müzayedeleri açıklık ve şeffaflığı gösteriyor. Bu doğru bir politika ve piyasa ekonomisiyle de uyumlu. Devlet, arazileri piyasaya uygun bir fiyata satmayı umarak müzayedeye çıkarıyor. Hedef kitle, spekülasyon yapıp fiyatları şişirmek değil, uzun vadede yaşamaya veya yatırım yapmaya gerçekten ihtiyacı olan kişiler," dedi Bay Hien.

Bay Hien'e göre, Hanoi banliyölerindeki son arazi müzayedeleri alışılmadık işaretler gösteriyor. Yüksek teklifler alıp ardından depozitolarını toplu halde terk edenler de emlak piyasasının bozulmasından sorumlu. Tan Hoang Minh arazi müzayedesinden alınan "ders"i örnek göstererek, fahiş fiyatlar ödeyip ardından depozitolarını terk etmelerini de hatırlattı. Bu durum, Thu Thiem'de çok yüksek emlak fiyat artışları dalgası yaratarak bir dalgalanma etkisi yarattı.

"Bundan yola çıkarak, son zamanlardaki yüksek açık artırmanın ve ardından depozitoyu kaybetmenin kasıtlı ve hesaplı olduğunu, sadece yüksek bir bedel ödemediklerini düşünüyorum. Belki de açık artırma yoluyla, çok sayıda araziye sahip oldukları bölgede bir kargaşa yarattılar," dedi Bay Hien.

Durdurulmadığı takdirde yığın terk etme işlemi devam edebilir.

Yüksek teklif verip ardından kaporayı iptal etmenin sonuçları hakkında Dr. Dinh The Hien, bunun öncelikle eyaletin açık artırma politikasını etkilediğini söyledi. İkinci olarak, bu tür açık artırmalar yerel emlak piyasasını bozmak ve çarpıtmak için bir araç haline gelecek. Buradan da genel ekonomi ve emlak piyasası üzerinde olumsuz bir etki yaratacak. Bu arada, eyalet ekonomik kalkınmayı teşvik etmek için emlak piyasasını istikrara kavuşturmaya çalışıyor.

Hien, yüksek ödeme yapıp kaporayı geri alma uygulamasının önüne geçmek için köklü bir adım atılmaması halinde, olayın diğer müzayedelerde de devam edebileceğini söyledi.

Bay Dinh Minh Tuan, piyasada büyük bir hareketlilik yaratan açık artırmaların ardından, sadece yatırımcıların değil, sıradan insanların da Hanoi merkezine 25-30 km uzaklıktaki metrekare başına 100-130 milyon VND'lik bir fiyat aralığını düşüneceğini sözlerine ekledi. Bu fiyat aralığı, işletme değeri veya kullanım değeri ne olursa olsun, bu yarıçaptaki arazi fiyatlarının anormal şekilde artacağı anlamına geliyor. Ayrıca, diğer bölgelerde yapılacak bir sonraki açık artırmalarda, eğer varsa, fiyatlar çok daha yüksek olacak.

Alışılmadık teklifler, ev alıcıları, yatırım şirketleri ve hatta tüm pazar için istikrarsızlığa yol açacak birçok sonuca yol açacaktır.

Özellikle, gerçekten ev almak isteyenler, satıcıların fiyatı piyasa değerine göre artıracağı bu dönemde ev almakta zorlanacaklardır. Parası olanlar, kâr elde etme umuduyla arsa satın almak için acele edecektir. Ayrıca, gerçekten yaşamaya ihtiyacı olmayanlar, nakit akışlarını diğer ekonomik faaliyetlere harcamak yerine gayrimenkule odaklayacaktır. Eve ihtiyacı olanların satın almak için yeterli parası yoktur, parası olanlar ise arsaya yatırım yapacaktır.

Bir diğer sonuç ise, büyük projeleri hayata geçirirken yerli ve yabancı yatırım yapan işletmelerin yer temininde daha fazla zorluk çekmeleri ve hatta sermayelerinin kat kat artmasıdır.

Ayrıca, zincirleme etki tüm pazar ve diğer segmentler için de ortaya çıkabilir. Örneğin, Hanoi'nin merkezindeki apartman projelerinin fiyatları, kıt arazi fonu, yüksek talep ve artan yeni arsa fiyatları nedeniyle bazen metrekare başına 100 milyon VND'ye kadar çıkarak keskin bir şekilde artacaktır; bitişikteki projeler de metrekare başına 300-400 milyon VND artış gösterebilir... Bu dalgalanmalar, kısa vadede emlak piyasasında istikrarsızlığa yol açacaktır.

Uzmanlar, yüksek fiyatla ihaleye çıkıp daha sonra teminattan vazgeçme durumunun önüne geçilmezse, bunun tekrar yaşanabileceğini söylüyor (Fotoğraf: Duong Tam).

Uzman, bu durumla başa çıkmak için herhangi bir önlem alınmazsa genel fiyatın artacağını vurguladı. Çünkü müzayede sonrasında insanlar artık kaç kişinin depozito yatırdığını hatırlamayacak. Sadece nihai sonucu, yani nihai fiyatı hatırlayacaklar. Bu, bölgedeki fiyatın kaç kat arttığının insanların hafızasına kazınacağı anlamına geliyor ve bu da genel piyasayı kesinlikle etkileyecek.

Yaptırımlara ihtiyaç var

Önleyici tedbirler konusunda Dr. Dinh The Hien, yerel yönetimlerdeki açık artırmaların organizasyonunun sıkı ve güvenli bir plana sahip olması gerektiğini söyledi. Ayrıca, başlangıç ​​fiyatını belirlemek için arazi değerleme sürecinin bir değerleme şirketi tarafından yürütülmesi ve sorumluluk alınması gerekiyor. Özellikle başlangıç ​​fiyatının piyasayla uyumlu olması gerekiyor. Bu nedenle, açık artırmaya katılmadan önce ödenen kaporanın uygun olması gerekiyor.

Özellikle, daha önce tekliflerini geri çekenlerin belirli bir süre boyunca müzayedeye katılmasını yasaklayan veya yasaklayan tedbirler alınmalıdır. Müzayede öncesinde, düzenleme kurulu, diğer ihale yöntemlerinde olduğu gibi belgeleri incelemelidir. Ayrıca, her yerel yönetim, devlet ve halk için verimliliği sağlamak amacıyla, her bölgeye uygun ek plan ve düzenlemeler de hazırlayabilir.

Bay Dinh Minh Tuan'a göre çözüm, girdi fiyatlarını artırmak ve katılımcıların "gezinti" yapmasını sınırlamak. Aynı zamanda, yönetim ajansı, katılımcıların yükümlülüklerini yerine getirmelerini sağlamak için depozitonun 2-3 katı para cezası gibi yaptırımlar geliştirmelidir.

Vietnam Emlakçılar Birliği (VARS) Pazar Araştırma Çalışma Grubu Üyesi Le Dinh Chung da bir çözüm önerisi sunarak, başlangıç ​​fiyatının mevcut fiyattan daha yüksek belirlenmesini sağlayacak bir düzenlemenin gerekli olduğunu söyledi. Ayrıca, mevcut durumda olduğu gibi başlangıç ​​fiyatının %20'si olarak belirlenen kapora yerine, %30-50 civarına yükseltilmesi gerektiğini belirtti. Bu noktadan sonra, arazi müzayedelerine kötü niyetle katılmayı düşünenler bunu değerlendirecektir.

Ayrıca, yatırımcılardan organizatörün hesabına bir teminat yatırmaları istenebilir. Yatırımcı müzayedeyi kazanırsa, teminat ödemesi organizatör tarafından alıkonulacak ve eksik olması durumunda ek ödeme yapılacaktır.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm