Yapılıp satılabilmesi için yeni projelerin kurulması gerekiyor, mini dairelerin gerileme riski var.

Yakın zamanda TBMM'den geçen (değişiklik yapılan) Konut Kanunu'nda birçok yenilik yer alıyor; özellikle satılık veya kiralık çok sayıda dairesi olan konutlara (genellikle mini daire olarak adlandırılır) yatırım yapmanın proje gerektirdiği belirtiliyor.

EZ Gayrimenkul Yatırım ve Geliştirme Anonim Şirketi (EZ Property) Genel Müdürü Sayın Pham Duc Toan, bu konuda yaptığı açıklamada, mini dairelerin yapımı ve yönetiminin sıkılaştırılmasının gerekli olduğunu, çünkü bu tip dairelerin uzun süredir çok sayıda ihlalle hızla yaygınlaştığını söyledi.

Önümüzdeki dönemde mini daire pazarı daralacak. (Fotoğraf: Cong Hieu)

Yakın gelecekte mini dairelerin yatırım projesi olmayan kişilere satılması neredeyse imkansız hale gelecek. Bu nedenle, katı prosedürel düzenlemeler nedeniyle mini dairelerin geliştirilmesi önemli ölçüde sınırlı kalacaktır.

Bu arada, yatırım projeleri kurmak ve konut inşaatı yatırım projelerinin yatırımcısı olmak için gereken koşulları sağlamak büyük bir zorluk olacaktır. Çünkü mini apartmanlar, çoğunlukla 200-300 m2'lik bir alana inşa edilmiş, dar sokaklarda bulunan yüksek katlı binalardır. Bu nedenle, normal ticari daireler gibi projeler kurmak neredeyse imkansızdır.

Bay Toan, " 2 metreden daha dar sokaklarda, yangın önleme, altyapı, nüfus göstergeleri ve çevresel etki değerlendirmesi gibi birçok faktörün garanti altına alınmaması nedeniyle 1/500 ölçekli bir planlama yapmak imkansızdır. Mevcut mini apartmanlarla bu gereksinimleri karşılamak neredeyse imkansızdır ," diye analiz etti.

Toan, ticari dairelerde proje ruhsatlandırma ve planlamanın birkaç yıl sürebileceğini, mini dairelerde ise bu sürenin daha da uzun olacağını söyledi.

Çok sayıda mini apartman, yangın önleme ve söndürme standartlarına uymayan derin sokaklarda yer alıyor. (Fotoğraf: Cong Hieu).

Ayrıca, mini daireler çoğunlukla merkezi bölgelerde inşa edildiğinden, yapı yüksekliğiyle ilgili düzenlemeler çok katıdır; genellikle 200 m2'lik bir arsaya ancak 5-6 kat inşa edilebilir. Bu yoğunluk ve yükseklikle yatırımcılar kâr elde edemez, bu yüzden kimse bunu yapmaz.

Zaten şu anda mevcut mini dairelerin yüzde 95'e varan kısmı ruhsatsız yapılıyor, çünkü yönetmeliklere uygun yapılsaydı yatırımcılar daha başlamadan zarar edeceklerdi.

" 10 milyar dolara 200 m2'lik bir arsa satın alırsanız, ancak sadece 5 kat inşa edebilir ve alanın %70'ini, yani 700 m2'yi inşa edebilirseniz, hem arsa hem de inşaat maliyeti m2 başına yaklaşık 22 milyon VND'dir. Eğer bunu m2 başına 25 milyon VND'ye satarsanız, yatırımcının 5 katlı bir bina inşa ederek kâr elde edemeyeceği açıktır ," diye açıkladı Bay Toan.

Toan'a göre, önümüzdeki dönemde mini daire tipinin gerileme riski var çünkü yeni bir yatırım projesi inşa etmek zorunda kalmak birçok kişi için bunu imkânsız hale getirecek.

İnşaat şartlarına uygun mini dairelerin maliyeti de oldukça yüksek olacak, yatırım maliyeti çok yüksek olduğundan ticari dairelerle rekabet edemeyecek.

Aynı görüşü paylaşan Dat Xanh Mien Bac Gayrimenkul ve Hizmetler Anonim Şirketi Genel Müdürü Sayın Vu Cuong Quyet de Konut Kanunu'nun, mülk sahiplerinin haklarını, yükümlülüklerini ve güvenliklerini korumak için mini dairelerin yönetiminin sıkılaştırılması gerektiği yönündeki görüşünü destekliyor.

Quyet, normal bir proje hazırlama sürecinin yaklaşık iki-üç yıl sürdüğünü, bu aşamanın maliyetinin ise projenin ölçeğine ve konumuna göre yüzde 5-10 civarında olduğunu söyledi.

Proje oldukça karmaşık olsa da, tüm sakinlerin bunu tek başına yapması mümkün değildir. Mini apartmanlar çoğunlukla derin sokaklarda yer aldığından, yangın önleme ve söndürme çalışmalarını sağlamak zordur.

" Gelecekte mini apartmanlar inşa edildiğinde, ev sahipleri işletme kurmak zorunda kalacak. O zaman, şimdiki gibi vergi kaçırmak imkansız olacak, ev sahipleri arazi sahibi olacak ve ardından inşaat ruhsatı için kendileri başvuruda bulunacaklar ," dedi Bay Quyet.

Daha şeffaf ve net düzenlemeler mini apartmanların doğru yönde gelişmesine yardımcı olacak, ancak aynı zamanda birçok kişinin bu tip dairelerden kar elde etmesini imkansız hale getirecek.

Quyet, önümüzdeki dönemde mini dairelerin satış fiyatının daha yüksek olacağını, ancak insanların yasalarla korunacağını ve daha güvenli bir yaşam ortamına sahip olacaklarını söyledi.

" Mini daire inşa etme, satma ve kiralama pazarı yakın gelecekte çok karmaşık olacak, bu nedenle oyun yalnızca bu modeli geliştirme konusunda uzmanlaşmış profesyonel şirketler kurabilen profesyonel geliştiricilerin elinde olacak. Bireysel hanelerin veya amatör yatırımcıların bu tür projelere katılması zor olacak ," diye vurguladı Bay Quyet.

İnşaat Bakanlığı Konut ve Emlak Piyasası Yönetimi Dairesi Başkan Yardımcısı Sayın Nguyen Manh Khoi, bu konuda yaptığı açıklamada, 20 veya daha fazla dairelik bir yatırım projesinin, ölçek veya daire sayısına bakılmaksızın, sorumluluğu göstermek amacıyla normal bir proje gibi düzenlenmesi gerektiğini vurguladı. Satış sırasında, Emlak Ticareti Kanunu'na uyulması gerektiğini belirtti.

Ayrıca yapı ruhsatında, kaç daire yapılabileceği, kaç katlı olduğu, bir katta kaç daire olduğu ve her dairenin kaç metrekare olduğu belgelerde açıkça belirtilmelidir.

Ayrıca yangın önleme ve yangınla mücadele kriterlerine de uygun olması, yapının ortak ve özel mülkiyet olması, her durumda yapı ruhsatı alınması, her daire için ruhsat verilmesi vb. gerekmektedir.

Yeni düzenlemeye göre, satılık veya kiralık mini daire (2 veya daha fazla katlı, her katında daire bulunan konutlar veya 2 veya daha fazla katlı, 20 daireli konutlar) inşa etmek isteyen kişilerin, konut inşaat projesine yatırımcı olma şartlarını taşıması gerekecek.
Tapu Kanunu (pembe kitap) kapsamında belge almaya hak kazanan daireler, İmar Kanunu ve Gayrimenkul Ticareti Kanunu hükümlerine göre satılacak, kiralanacak veya kiraya verilecektir.
Ayrıca, kiralık mini daire yatırımları, İnşaat Bakanlığı tarafından belirlenen yapı standartlarına uygun olmalıdır. Bina, kanunda belirtilen yangın önleme ve yangınla mücadele gerekliliklerini karşılamalıdır.

Chau Anh

[reklam_2]
Kaynak