'İki fiyatlı evler'in popülerleştirilmesi; pembe kitaplar olmadan daire satın alırken dikkat edilmesi gerekenler; Tuyen Quang'daki en büyük tatil projesi için yatırımcı bulma

Katlardaki işlemleri daha sıkı bir şekilde kontrol etmek için bir mekanizma eklemeyi düşünme önerisi, Tuyen Quang eyaletteki en büyük tatil kentsel alanı projesi için yatırımcı arıyor, pembe kitap olmadan daire satın alırken risklerden kaçının... son emlak haberleri.

Ulusal Meclis delegeleri, gayrimenkul alım satım katlarında gerçekleşen işlemleri daha sıkı bir şekilde kontrol edecek bir mekanizma eklenmesinin değerlendirilmesini önerdi. (Fotoğraf: Hoang Ha)

İki ailelik evler hala popüler

29 Ağustos'ta Ulusal Meclis Salonu'nda Gayrimenkul Ticareti Kanunu taslağının revize edilmesi hakkında yorum yapan Bay Le Thanh Hoan ( Thanh Hoa Eyaleti Ulusal Meclis Heyeti), gayrimenkul alım satım platformlarında gerçekleşen gayrimenkul işlemlerini daha sıkı bir şekilde kontrol edecek bir mekanizma eklenmesinin değerlendirilmesini önerdi. Çünkü ona göre, malların iki fiyattan satılması oldukça yaygın bir durum.

"Motosikletlerden arabalara, evlere kadar, yatırımcının halka açık satış fiyatlarını internette aramak bizim için zor değil. Ancak listelenen fiyattan satın almak çok zor," dedi Bay Hoan.

Bay Hoan, işletmelerin ilan ettiği gayrimenkullerin gerçek işlem değerinin nerede olduğunu sordu. Bunlar internette yayınlanan fiyatlar, ancak "sihirli bir şekilde" yabancı kurlara, transfer kurlarına, yatırımcı fiyatlarına dönüştürülüyor, ancak satış sözleşmesinde belirtilmeyen ek bir tutar ekleniyor; bu da esasen vergi kaçırma anlamına geliyor.

Emlak komisyonculuğu uygulamasına ilişkin olarak Bay Hoan, taslak Kanun'un emlak piyasasının şeffaflığı ve kolaylığı yönünde önemli yasal çerçeveyi mükemmelleştirmeye devam ettiğini söyledi. Ciddi ekiplerin yanı sıra, komisyonculuk faaliyetlerinin birçok zengin ve çeşitli biçimde, denetimsiz bir şekilde yürütüldüğünü görmek zor değil.

"Sözde arazi simsarlığı olgusu yaygınlaşıyor ve emlak simsarlarının meşru faaliyetlerini etkiliyor. Ayrıca, bazı emlakçı gruplarının fırsatçı faaliyetleri, vurgunculukları ve fiyat sabitlemeleri hâlâ devam ediyor ve bu da müşterilere zarar veriyor," dedi Bay Hoan.

Bu nedenle, bu Millet Meclisi delegesi, bu Kanun tasarısını hazırlayan kurumdan, emlak komisyonculuğu kuruluşlarının ve kişilerin sorumluluklarına ilişkin olarak yasaklı hallerin açıkça tanımlanması yönünde çalışma ve ek yönetmelikler hazırlamasını da talep etmiştir.

Özellikle şu durumlar:

Gayrimenkul alıcısına açıklanmadan, indirimli komisyon hariç, gayrimenkul üzerinde doğrudan menfaat sahibi olmak; bir tarafı teminat sözleşmesini veya satış sözleşmesini ihlal ederek başka bir kişiyle yeni bir sözleşme yapmaya teşvik etmek.

İşlemde yer alan tarafları rızaları dışında haksız yere menfaat sağlamak amacıyla gayrimenkul fiyatlarını keyfi olarak artırmak veya belirlemek; aracılık faaliyetlerine katılarak sözleşme imzalatmak ancak işlemde yer alan tarafları gayrimenkule ilişkin bilgileri tam ve dürüst bir şekilde bilgilendirmemek.

Bay Hoan, "Yukarıda yasaklanan eylemlerden bazıları, emlak komisyonculuğu kuruluşlarının ve bireylerin sorumluluğunun değerlendirilmesinde temel teşkil etmektedir. İhlalin niteliğine ve niteliğine bağlı olarak, cezai kovuşturma da dahil olmak üzere idari işlem yapılması düşünülebilir," diye vurguladı.

Hanoi'nin Batı ve Doğu bölgelerindeki yeni arz, daire pazar payının yüzde 40'ını oluşturacak.

Uzmanlar, önümüzdeki dönemde Batı ve Doğu'daki yeni arzın daire pazarının %40'ını oluşturacağını tahmin ediyor. Ayrıca, özellikle bu bölgelerdeki ve genel olarak Hanoi'deki gayrimenkul ürünleri giderek daha da gelişecek.

Savills'e göre, 2008 yılı Hanoi için yeni bir gelişme adımı oldu. Başkent, 3 bin 300 kilometrekarelik toplam alanıyla birleşerek dünyanın en büyük 17 şehrinden biri haline geldi ve bu da öncekinden 3,6 kat daha büyük.

Hükümet, 2011 yılında, Hanoi'yi senkronize bir altyapı ve teknik sisteme sahip, yüksek rekabet gücüne sahip ve uyumlu kültürel gelişime sahip sürdürülebilir bir şehre dönüştürmeyi hedefleyen, 2050 vizyonuyla 2030 yılına kadar başkentin inşasına yönelik ana planı onayladı.

Aynı zamanda, Hanoi'nin batısı daha önceki hareketliliklere sahne olmuştur, bu nedenle mevcut kentsel görünüm nettir ve bu bölgeye yerleşmek için bir göç dalgası oluşmuştur. To Huu - Le Van Luong, Çevre Yolu 2, Çevre Yolu 3 ve planlanan Çevre Yolu 3, 5 ve Çevre Yolu 4'ün gelişimi, gayrimenkul projelerinin gelişimine ivme kazandırmıştır. Batı'da bu güzergahlar boyunca The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long, Mailand Hanoi City gibi büyük ölçekli projeler geliştirilmiştir.

Savills Hanoi Do Thu Hang Araştırma ve Danışmanlık Kıdemli Direktörü, 2011 yılından bu yana Bac Tu Liem, Nam Tu Liem ve Cau Giay bölgelerindeki batı bölgesinin yaklaşık %30'luk pazar payıyla tedarik pazar lideri olduğunu belirtti. Bu bölge, %50 pazar payıyla başkentteki en büyük ofis arzına sahip bölgedir. Yakın gelecekte bu bölge, Hanoi'nin kalkınma merkezi olmaya devam edecektir.

Şehrin doğusunda, 2030'a Kadar Başkent Ulaşım Planlaması'na göre, 2050 vizyonuyla Hanoi, Kızıl Nehir üzerine Vinh Tuy 2 Köprüsü, Tran Hung Dao Köprüsü, Tu Lien Köprüsü, New Thang Long, Thuong Cat Köprüsü, Hong Ha 9 gibi bir dizi projeyle 10 büyük köprü daha inşa edecek.

Öte yandan, Çevre Yolu 2'nin uzatılması ve Çevre Yolu 4'ün planlanması gibi altyapı projelerinin tamamlanması, Hanoi'den diğer yerleşim yerlerine seyahat süresini kısaltacak ve komşu yerleşim yerlerinin ihtiyaçları için Doğu'daki cazibeyi artıracaktır.

Aynı zamanda, 2020-2030 döneminde nüfusun yaklaşık 215.000 kişi azaltılması gerekliliğinin belirlenmesi amacıyla 2021 yılında tarihi şehir merkezinin planlaması başlatıldı. Tarihi şehir merkezinin 6 kentsel imar projesi toplamda 2.700 hektarlık bir araştırma ölçeğine sahip olup, temel amacı nüfus kontrolünü sağlamak ve 2009 yılında 1,2 milyon olan nüfusu tahmini 672.000 kişiye düşürerek sosyal altyapı sisteminin ve teknik altyapının iyileştirilmesine katkıda bulunmaktır.

Hang'e göre, konut projeleri tarihi şehir merkezinden gelen göçten faydalanacak. Özellikle eski mahallenin bazı eski sakinleri, iyi altyapı koşulları ve rahat ulaşım sayesinde Doğu'daki komşu ve önemli semtlere yerleşti.

Savills Hanoi Do Thu Hang Araştırma ve Danışmanlık Kıdemli Direktörü, önümüzdeki dönemde Batı ve Doğu bölgelerindeki yeni arzın daire pazar payının yüzde 40'ını oluşturacağını değerlendirdi.

Özellikle, büyük arazi fonlarına ve altyapıya sahip Long Bien ve Gia Lam bölgelerini de içeren Doğu bölgesi, Hanoi'nin merkezinden alıcı çeken Vingroup ve Ecopark gibi büyük yatırımcıların katılımıyla güçlü bir şekilde gelişiyor. Savills'e göre, Doğu'daki daire arzının toplam pazar arzına oranı, 2011'deki çok düşük seviyeden 2023'ün ilk yarısında %12'ye yükseldi.

Ayrıca, bu bölge son yıllarda alçak katlı konut arzında en güçlü büyümeye sahip bölge olup, Hanoi'nin arz pazar payı 2014'te %8 iken 2023'ün ilk yarısında %15'e yükselmiştir.

Bu arada, konut ürünlerinin birincil fiyatı da iki bölge arasında farklılık gösteriyor. Savills'e göre, Batı'da 2023'ün ilk yarısında dairelerin ortalama birincil fiyatı metrekare başına 58 milyon VND'ye ulaştı.

Doğu'da ana dairelerin ortalama fiyatı metrekare başına 48 milyon VND civarındadır. Alçak katlı ürünlerde ise 2023 yılının ilk 6 ayında Batı'da metrekare başına metrekare fiyatı 157-225 milyon VND, Doğu'da ise metrekare başına metrekare fiyatı 158-168 milyon VND'dir.

Bayan Do Thu Hang'a göre iki bölge arasındaki fiyat farkı, Doğu bölgesinin daha sonra ama oldukça hızlı bir şekilde oluşup gelişmesinden kaynaklanıyor, bu nedenle Batı bölgesiyle hala böyle bir fiyat farkı bulunuyor.

Tuyen Quang: 17.000 milyar VND'den fazla sermayeye sahip bir tatil ve kentsel proje için yatırımcı arıyor

Tuyen Quang Eyaleti Planlama ve Yatırım Dairesi, toplam yatırım sermayesi 17.000 milyar VND'yi aşan My Lam - Tuyen Quang tatil beldesi kentsel alan projesi için yatırımcı arayışını duyurdu. My Lam - Tuyen Quang tatil beldesi kentsel alan projesinin, bölgenin ve çevre bölgelerin sosyo-ekonomik kalkınmasında çığır açması bekleniyor.

Bu proje, My Lam semtinde (Tuyen Quang şehri) ve My Bang komününde (Yen Son bölgesi) yer alan 540 hektarlık bir alanı kaplamaktadır. Projenin toplam yatırım tutarı yaklaşık 17.100 milyar VND'dir. Tazminat ve yeniden yerleşim desteği maliyetleri ise 1.200 milyar VND'nin üzerindedir.

Một góc thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. (Nguồn: BXD)

Tuyen Quang eyaletinin Tuyen Quang şehrinin bir köşesi. (Kaynak: BXD)

Projenin uygulama süresi, yatırım onay tarihinden itibaren 4 yıldır. Proje süresi ise 50 yıldır. Yatırımcılar, 29 Eylül'e kadar teklif verebilirler.

Bu, tatil köyleri ile örnek ve çeşitli hizmetleri bir araya getiren ekolojik bir kentsel alan inşa etmeyi amaçlayan bir projedir. Doğal yeşil peyzaj unsurlarından yararlanılmaktadır. Başbakan Yardımcısı Tran Hong Ha, daha önce 10 Temmuz'da, My Lam - Tuyen Quang Tatil Köyü Kentsel Alan Projesi'nin yatırım politikasını, yatırımcılara ihale yoluyla onaylayan 820/QD-TTg sayılı Kararı imzalamıştı.

Bu, Tuyen Quang eyaletindeki bugüne kadarki en büyük tatil ve kentsel alan projesidir. Projenin, sosyo-ekonomik kalkınmada çığır açması ve Tuyen Quang şehri ile bölgede uygulanan ve uygulanmaya devam eden çevre bölgelerinin kalkınmasına ivme kazandırması bekleniyor.

Pembe kitap olmadan daire alım satımında riskler

Yönetmeliklere göre, pembe kitapsız daireler istisnai durumlar dışında alınıp satılabilir, ancak diğer durumlarda pembe kitap zorunludur. Bu nedenle, alıcıların "para yatırdıklarında" risklerden kaçınmak için pembe kitapsız bir daire alıp almama konusunda araştırma yapmaları ve dikkatlice değerlendirmeleri gerekir.

2014 tarihli Konut Kanunu'nun 11. maddesinin 1. fıkrasının a bendi uyarınca, kişi ve kuruluşlar, aşağıdaki haller dışında, bir sertifikaya (genellikle kırmızı kitap veya pembe kitap olarak bilinir) sahip oldukları takdirde alım satım yapabilirler: Gelecekteki konutların alım satımı; Konut inşaat yatırım projesinde ticari konut alım satım sözleşmesinin devri, konut teslim edilmiş olsa bile ancak pembe kitap başvurusu yapılmamış olsa bile; Sosyal konut alım satımı.

Yukarıdaki istisnaların her biri için, kanun aşağıdaki koşulların karşılanmasını şart koşmaktadır. Özellikle aşağıdakiler: Gelecekteki konut alım satımına ilişkin koşullar (99/2015/ND-CP sayılı Kararname'nin 72. Maddesi, 1. Fıkrası uyarınca). Kat mülkiyeti için pembe kitap zorunluluğu yoktur. Yatırımcının İnşaat Departmanına gönderdiği bir belgenin yerine geçmesi gerekmektedir. Bu belge aşağıdaki koşulları karşılamalıdır: Kat mülkiyetinin satışa uygun olduğunu gösteren içerik; proje belgeleri, proje çizimleri, inşaat ruhsatları, kabul belgeleri... veya yatırımcıdan sorumluluk üstlenme taahhüdünü içeren ipotek fekkine dair belgeler (daha önce ipotek edilmişse).

Konut inşaat yatırım projesinde ticari konut alım satım sözleşmesinin devredilme şartları: Tarafların talebi üzerine noter onaylı veya noter onaylı olmaksızın yazılı olarak düzenlenir. Sözleşme sayısı: 06 nüsha, 03 nüsha yatırımcıda, 01 nüsha vergi dairesinde, 01 nüsha devredende, 01 nüsha devralanda ve 01 nüsha noterlik kurumunda saklanır.

Sosyal konut alım satımında aranan şartlar (İmar Kanunu'nun 63. maddesinin 2. fıkrası gereğince): Aşağıdaki belgelerin bulunması zorunludur: İnşaat yatırım proje belgeleri, teknik proje, yapı ruhsatı; temel inşaatının tamamlandığını gösteren belgeler, su ve kanalizasyon sistemi, elektrik tesisatı vb.

Yukarıdaki düzenlemelere göre, pembe defter bulunmayan daireler, istisnai durumlar haricinde, alınıp satılabilir. Diğer durumlarda ise pembe defter bulundurulması zorunludur. Dolayısıyla, pembe defter yoksa ve yukarıdaki koşullar karşılanmıyorsa, daire alınıp satılamaz.

En ciddi risk, tarafların daire alıp satmalarına izin verilmediği halde yine de yasayı ihlal edip birbirleriyle satış sözleşmesi yapmalarıdır; bu durumda sözleşme geçersiz sayılır. Sözleşme geçersiz ilan edildiğinde, alıcı daireyi satın almak için harcadığı parayı "kaybedebilir".

Ayrıca satış yapılmamışsa, taraflar bir teminat veya yetki sözleşmesi yaparak hukuku “atlatmış” olsalar da gerçekte bu bir satış ise, yine aynı şekilde bu tür sözleşmeler geçersiz olabilir.

Bu nedenle, pembe kitapsız bir daire satın alıp almamayı değerlendirmek için alıcının öncelikle bu durumun nedenini göz önünde bulundurması gerekir. Nedeni öğrendikten sonra, eğer daire pembe kitapsızlar kategorisine giriyorsa ve alınıp satılıyorsa, normal şekilde alınıp satılabilir.

Aksine, eğer başka sebeplerden ve potansiyel risklerden dolayı alıcılar o daireyi satın almamayı düşünmeli ve karar vermelidir.

[reklam_2]
Kaynak