Araziye yatırım yapmak hala 'zirve' mi? Thu Thiem Kentsel Alanı'ndaki 3 arsa açık artırmaya çıkarılacak, arazi türünü belirlemeye yönelik temeller

Dong Anh'da ( Hanoi ) bir sosyal konut projesinin temel atma töreni, Thu Thiem Kentsel Alanı'nda (HCMC) 3 arsanın yaklaşan açık artırması, arazi tiplerinin belirlenmesi için temeller... son emlak haberleridir.

Gayrimenkul: Thu Thiem Yeni Kentsel Alanı'nda 3 arsanın 2025 yılının ikinci çeyreğinde açık artırmayla satışa çıkarılması bekleniyor.

Hangi segmente yatırım yapmalıyım?

Hanoi'deki bir yatırımcının banka hesabında 3 milyar VND'den fazla parası var ve bunu gayrimenkule yatırım yapmak için çekmek istiyor. Arsa, açık artırmalı arsa ve daireler araştırdığı segmentler arasında.

Arsa fiyatlarının zamanla artacağını ve bu nedenle kaybetmenin zor olduğunu düşünen bu yatırımcı, elindeki parayla bir arsaya yatırım yapmayı planlıyor, bazen de Hanoi'de bir daire satın alıp kiraya vermeyi düşünüyor.

Yatırımcıların endişelerine yanıt olarak, G6 Grup Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Nguyen Anh Que, açık artırmayla satılan arazilerin iyi yasal statüye, güzel altyapıya ve makul fiyatlara sahip özel bir gayrimenkul segmenti olduğunu ve bu nedenle uzun zamandır yatırımcıları cezbettiğini belirtti. Ancak, açık artırmayla satılan arazi satın almak, piyasa fiyatından daha yüksek bir fiyata satın alma anlamına gelen fomo (kalabalık psikolojisi) olgusuna karşı oldukça hassastır.

Bu nedenle, Bay Que'ye göre, bu tür gayrimenkullerin müzayedesine katılan yatırımcıların piyasa fiyatını dikkatlice incelemeleri, atıl sermayeyi kullanmaları, planlamayı anlamaları ve değerlendirme iyiyse orta ve uzun vadeli yatırımı kabul etmeleri gerekiyor. Aynı zamanda, dolandırıcılıktan, mevduat kaybından veya ağır sonuçlardan kaçınmak, hatta yasal yollara başvurmak için zihinsel olarak istikrarlı olmaları gerekiyor.

Dairelere gelince, Hanoi'de satılık ticari dairelerin ortalama fiyatı metrekare başına 65-85 milyon VND civarındadır ve birçok projenin metrekare fiyatı 100-200 milyon VND arasındadır. Bu satış fiyatı, neredeyse yalnızca ev alıcılarını ilgilendirmektedir çünkü yatırım amaçlı satın alımlarda sermayenin geri kazanılması 30-50 yıl sürer ve bu fiyat da halkın gelirinin ötesindedir.

Bununla birlikte, G6 Grubu liderine göre, Hanoi'de 2025-2030 yılları arasında sosyal konut arzı oldukça büyük olacak. Şu anda yatırımcı seçen yaklaşık 14 büyük ölçekli proje bulunuyor, 67 proje hayata geçiriliyor ve sosyal konutlar için %20 arazi fonuna ait altyapısı tamamlanmış 83 temiz arsa bulunuyor. 2025 yılında Hanoi'de 6.000'den fazla sosyal konut biriminin satışa sunulması bekleniyor.

Bu durum, gelecekte daire fiyatlarını ve likiditeyi etkileyecektir. Birçok kişi ev satın aldığında, kiralık konut talebi ve kira fiyatları da etkilenecektir.

Hanoi'deki emlak fiyatları son zamanlarda keskin bir şekilde arttı; daireler %50-200, evler ve arsalar ise %20-50 arttı. Bu arada, Hanoi'nin Hung Yen, Bac Ninh ve Ha Nam gibi dış mahallelerindeki emlak fiyatları da son zamanlarda %10-50 oranında arttığı için artık cazip olmayacak. Şu anda nakit akışı güneye, Ho Chi Minh City, Phu Quoc ve Da Nang'a kayıyor... Bay Que, "2025 yılında yatırımcılar arazi segmentine veya çok amaçlı tarım arazilerine ilgi duyabilir" dedi.

Bu arada, SGO Homes Gayrimenkul Yatırım ve Geliştirme Anonim Şirketi Genel Müdürü Sayın Le Dinh Chung, güçlü kentleşme hızıyla birlikte, bölgelerdeki talebin yüksek olacağını, bu nedenle sermaye kazançlarını artırmak için yatırım yapmanın, arazi satın almanın hala iyi ve güvenli olduğunu değerlendirdi.

Ona göre, 3-4 milyar VND ile Hanoi çevresindeki arazilere, Bac Ninh, Bac Giang veya Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh gibi sanayi parklarıyla ilişkili ekonomik eksenlere yatırım yapmak mümkün...

Ancak SGO Homes Genel Müdürü, yatırımcıların arsa satın alırken yasal şartları karşılayan, en azından satış sözleşmesi imzalayan veya kırmızı kitap bulunduran projelere dikkat etmeleri gerektiğini belirtti. Aynı zamanda, yatırımcının kapasitesini de göz önünde bulundurmak, ihtiyaçları karşılayan ve gelecekte orada yaşamak isteyen insanları cezbedecek lokasyonları seçmek gerekiyor.

Bay Chung'a göre, açık artırmaya çıkarılan arazilere gelince, açık artırmaların çoğu psikolojik olarak yapılır ve birkaç yüz milyon dong daha fazlasına satılmayı umulur. Yatırım açısından bu yöntem etkili olmayacaktır.

Chung, "Bu tür arazilere sadece kısa vadede, piyasanın 'canlı' olduğu dönemde yatırım yapılabilir, o zaman 'sörf' yapılır; özellikle şu anda uzun vadeli yatırım, proje arazisine yatırım yapmak kadar karlı olmayacaktır" dedi.

Thu Thiem Kentsel Alanı'ndaki 3 milyar dolarlık arsaların detayları açık artırmaya çıkıyor

Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi (HCMC), 2025 yılının ikinci çeyreğinde şehrin Thu Duc Şehri, Thu Thiem Yeni Kentsel Alanı'nda 3 arsa için bir açık artırma düzenlemesinin beklendiğini söyledi.

Bunlar 1 No'lu Fonksiyonel Alan'da bulunan 1-2 ve 1-3 no'lu parseller ile 3 No'lu Fonksiyonel Alan'da bulunan 3-5 no'lu parsellerdir. Bunlardan 3-5 no'lu parsel Kasım 2021'de ihaleye çıkarılmış ancak ihaleyi kazanan istekli daha sonra sözleşmeyi feshederek kapora kaybını kabul etmiştir.

1-2 ve 1-3 numaralı parseller, çok işlevli konut ve ticari arazilerden oluşan 9 parselin planlamasının bir parçasıdır. Her iki parsel de temiz arazidir, 4 cepheli, birinci sınıf konumdadır ve 1 bodrum ve 14 kattan oluşan bir ölçekte inşa edilmiştir.

1-2 nolu parsel 7.886 m2'nin üzerinde alana sahip olup, 205 adet daire barındırmaktadır. 1-3 nolu parsel ise 5.006 m2'nin üzerinde alana sahip olup, 152 adet daire barındırmaktadır.

Geriye kalan 3-5 numaralı lot ise Ho Chi Minh şehrinin Kasım 2021'de açık artırmaya çıkardığı dört lottan biri. Bu lot için açık artırmayı bir şirket, başlangıç ​​fiyatının 7 katı olan 3,820 milyar VND'ye kazandı.

Ancak Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'nin açık artırma sonuçlarını onaylaması ve Şehir Vergi Dairesi'nin ödeme bildirimi göndermesinin ardından, kazanan işletme ödeme yapmadı ve depozitoyu iade etmeyi kabul etti.

Kuzey Konut Alanı planlama alanında, 3 No'lu fonksiyonel alan içerisinde yer alan 3-5 no'lu parsel, 6.446 m2 alana sahiptir. Bu arsanın inşaat taban alanı 15.000 m2 olup, 76 dairelik bir alana sahip olup, maksimum nüfusu 608 kişidir.

Kentin Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'ndan yapılan açıklamaya göre, arsa fiyatlarının düzeltilmiş fiyat listesine göre uygulanması nedeniyle, yukarıda belirtilen 3 arsanın başlangıç ​​fiyatının 5.000 milyar VND'nin üzerinde olması bekleniyor.

Hanoi Dong Anh'da CT3 sosyal konut projesinin temel atma töreni

Hanoi'nin Dong Anh ilçesine bağlı Kim Chung yeni kentsel alanında bulunan CT3 sosyal konut projesinin inşaatına 3 Mart'ta resmen başlandı ve 1.100'den fazla dairenin metrekare fiyatının 18,4 milyon VND olması bekleniyor.

Hanoi, Dong Anh'daki CT3 sosyal konut projesinin görünümü. (Kaynak: Yatırımcı)

Proje, Kim Chung kentsel alanındaki Thang Long Green City sosyal konut projesinde yer alan Hanoi Konut Yatırım ve Kalkınma Şirketi (Handico) ve Viglacera Şirketi arasındaki ortak girişim tarafından yatırım yapılıyor.

Thang Long Green City projesi, 4 bloktan oluşan yaklaşık 3,7 hektarlık toplam alana sahiptir. Bunlardan CT4 parselindeki sosyal bina, 2021 yılının dördüncü çeyreğinden itibaren 484 daireyle hizmete girmiş olup, 1.500'den fazla kişiye konaklama imkânı sunmaktadır.

CT3 parselinde, toplam yaklaşık 109.000 metrekarelik taban alanına sahip 3 adet bina bulunmaktadır. Binalar 12 katlı olup, çatı katı bulunmaktadır ve 1.100'den fazla daireye ev sahipliği yaparak 3.900'den fazla kişiyi ağırlamaktadır.

Ortak girişim yatırımcısının temsilcisi ve Handico Corporation Genel Müdürü Bay Pham Tien Duc, projenin Singapurlu mimarlar tarafından tasarlandığını ve çocuk oyun alanı, yeşil peyzaj gibi modern ve uyumlu kullanım özellikleriyle konforlu ve modern bir yaşam alanı yarattığını söyledi. Her daire, 2-3 yatak odası da dahil olmak üzere 50-64 m2'lik uygun bir alana sahip, fonksiyonların kullanımını optimize edecek şekilde tasarlandı.

Özellikle, bu sosyal konut alanının satış fiyatının metrekare başına yaklaşık 18,4 milyon VND (KDV %5 ve aidat %2 dahil) olması bekleniyor. Yukarıdaki birim fiyatıyla, projedeki 49,8 m2'lik bir dairenin fiyatı yaklaşık 920 milyon VND. 64 m2'lik en büyük dairenin fiyatı ise yaklaşık 1,2 milyar VND.

Temel atma töreninde konuşan Hanoi Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Duong Duc Tuan, ortak girişim yatırımcısından, projenin 2026'nın üçüncü çeyreğinin başlarında, yani 2026'nın dördüncü çeyreğinde beklenen ilerlemeden 5 ay önce tamamlanmasını hedefleyen ileri inşaat önlemleri ve çözümleri uygulamasını talep etti.

Şehir Halk Komitesi liderleri ayrıca, iki belediyeden, şehirdeki kalan inşaat ve yatırım projeleri için proje hazırlama süreçlerini hızlandırmaları yönünde üye birimlerine talimat vermelerini talep etti. Özellikle Kim Chung yeni kentsel alanındaki CT5 arsasındaki çalışmalar, yatırım politikasını 2025 yılında inşaata devam edecek şekilde ayarlama prosedürlerini en kısa sürede tamamlayacak, Kim Chung yeni kentsel alanının eş zamanlı altyapısını tamamlayacak ve şehrin sosyal konut fonuna katkıda bulunacak.

Toprak tipini belirlemenin temelleri

Toprak tipi belirlenirken nelere dikkat edilir?

2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 10 uncu maddesinin 1 inci fıkrası, arazi türünün aşağıdaki esaslardan birine göre belirlenmesini öngörmektedir:

a) Arazi kullanım hakkı belgesi; Konut mülkiyeti ve arazi kullanım hakkı belgesi; Arazi kullanım hakkı belgesi, konut mülkiyeti ve araziye bağlı diğer varlıklar belgesi; Arazi kullanım hakkı belgesi, araziye bağlı varlıkların mülkiyeti belgesi;

b) Bu maddenin (a) bendinde belirtilen belgenin verilmemiş olması hâlinde, bu Kanunun 137 nci maddesinde belirtilen arazi kullanma haklarına ilişkin belgeler;

c) Bu maddenin (a) bendinde belirtilen belgenin verilmediği hallerde yetkili kamu kuruluşları tarafından arazi tahsisi, arazi kiralanması, arazi kullanım amacının değiştirilmesine izin verilmesine ilişkin karar.

2024 tarihli Tapu Kanununun 10 uncu maddesinin 2 nci fıkrası hükmü şöyledir: Bu maddenin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerin bulunmadığı hallerde ve düzenlenen belgelerde tespit edilen arazi cinsinin, bu Kanun hükümlerine göre yapılan arazi sınıflandırmasından veya mevcut arazi kullanım durumundan farklı olması hâlinde, arazi cinsinin tespiti, Hükümetin çıkaracağı yönetmeliklere göre yapılır.

Dolayısıyla toprak tipinin belirlenmesi yukarıdaki kriterlere göre yapılacaktır.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dau-tu-vao-dat-nen-van-la-dinh-chop-sap-dau-gia-3-lo-tai-kdt-thu-thiem-cac-can-cu-de-dac-dinh-loai-dat-306267.html