İkinci mülklerin vergilendirilmesine ilişkin düzenlemeler, doğru zamanda ve doğru şekilde uygulanmalıdır.

Gayrimenkul vergisi konusu ilk kez ele alınmıyor. Maliye Bakanlığı da spekülasyonu önlemek ve şeffaf ve istikrarlı bir piyasa sağlamak için birden fazla mülke sahip olanların vergilendirilmesi önerisine katılıyor.

İnşaat Bakanlığı'nın önerisi, yıl başından beri gayrimenkul ve konut fiyatlarında sürekli ve keskin bir artışın yaşandığı bir dönemde geldi. Birden fazla ev ve arsa sahibi olan ve bunları kullanan kişileri vergilendirmeye yönelik araştırma ve öneri, spekülasyonu ve kısa vadeli kar amaçlı alım satımı engellemeyi amaçlıyor. Ancak uzmanlar, olumlu sonuçlar elde etmek için ikinci mülklerin vergilendirilmesinin doğru zamanda ve doğru kişiler tarafından hedeflenmesi gerektiğine inanıyor.

Ortalama bir hane halkı aylık gelirinin %40'ına kadar tasarruf edebilirse, ev fiyatlarının yükselmeye devam etmemesi koşuluyla, ev satın almaları 30 yıldan fazla sürer.

Bir pazar araştırma firmasının bakış açısıyla, Savills'te Kıdemli Araştırma Müdürü olan Bayan Cao Thi Thanh Huong, emlak vergisinin, özellikle Vietnam da dahil olmak üzere gelişmekte olan ülkeler başta olmak üzere, dünya genelindeki birçok ülkenin yasal çerçevelerinde sıklıkla tartışılan bir finansal araç olduğunu belirtti. Şu anda Vietnam'da mülk sahiplerinin emlak vergisi ödeme zorunluluğu bulunmamaktadır ve vergi ve devir ücreti çerçevesi dünyanın en düşükleri arasındadır. Bu nedenle, ikinci mülklerin vergilendirilmesi, konut fiyatlarını istikrara kavuşturmak için bir çözüm olarak görülmektedir.

Savills Vietnam araştırma departmanına göre, Ho Chi Minh Şehri ve Hanoi gibi büyük şehirlerde mevcut konut piyasasında uygun fiyatlı konut arzında bir kıtlık yaşanıyor. Bu segmentin pazar payı 2016'da %60'tan 2024'te sadece %35'e düştü ve 2 milyar VND'nin altında fiyatlandırılan ilk daireler tamamen ortadan kayboldu. Bayan Cao Thi Thanh Huong, "Orta gelirli bir hane halkı aylık gelirinin %40'ına kadar tasarruf edebilirse, konut fiyatlarının artmaya devam etmemesi varsayımıyla, bir ev satın almak 30 yıldan fazla sürebilir. Ancak piyasadaki sürekli artışla birlikte bu gerçekçi değil ve sosyal eşitsizliğin artmasına ve potansiyel olarak uzun vadeli sosyal istikrarsızlığın tohumlarını ekmesine yol açıyor" diye analiz etti.

Sosyal konut ihtiyacının giderek artması ve aciliyeti göz önüne alındığında, insanlar hükümetten daha güçlü bir yanıt bekliyor. Bu talebi karşılamak için Ho Chi Minh Şehri 2025 yılına kadar 35.000 sosyal konut sağlamayı hedeflerken, Hanoi 8.000 konut hedefliyor. Sosyal konut gelişimini kolaylaştırmak için birçok politika da düzenlendi; kaynakları optimize etmek ve piyasayı düzenlemek için ikinci bir emlak vergisi gibi önlemler de değerlendiriliyor.

Bayan Huong'a göre, teorik olarak bu, üç önemli işlevi olan etkili bir araçtır. Gayrimenkul vergisi, yeniden yatırım ve sosyal refah için bütçe gelirini artırmaya yardımcı olurken, aynı zamanda önemli kaynakları (ev ve arsa) kullanan yüksek gelirli hanehalklarının mali yükümlülüklerini artırarak ulusal kaynakları kontrol etmeye de yardımcı olur. Kurumlar vergisi gibi diğer büyük vergilerle karşılaştırıldığında, burada vergilendirilebilir varlık gayrimenkuldür, bu da bireylerin vergiden kaçınmasını zorlaştırır. Gayrimenkul vergisi ayrıca uluslararası anlaşmalarla rekabet etmek veya bunlarla sınırlı olmak zorunda değildir, bu da yönetim kurumlarının öngörülen bütçe gelirini planlamasını kolaylaştırır.

Ancak, emlak vergisinin uygulanmasındaki en büyük engel, teknik altyapıya, vergi hesaplama araçlarına ve özellikle tüm konut gayrimenkul verilerinin şeffaflaştırılmasına ve dijitalleştirilmesine yönelik yatırım maliyetidir – diye belirtti uzman. Bu, önemli mali kaynaklar, sarsılmaz bir kararlılık ve ilgili bakanlıklar arasında uzun vadeli koordinasyon gerektirir. Ayrıca, işlem değerlerinin doğru bir şekilde belirlenmesi, işlemlerin şeffaflığının sağlanması ve mülkiyet haklarının korunmasında zorluklar bulunmaktadır. Makul bir vergi oranının belirlenmesi de, hem bütçe için gelir sağlanması hem de birçok diğer ekonomik sektörle yakından bağlantılı olan gayrimenkul sektörünün gelişimine olumsuz etkilerden kaçınılması açısından çözülmesi gereken çok önemli bir sorundur.

Uygulamalı Bilişim ve Ekonomi Araştırma Enstitüsü Direktörü Ekonomist Dinh The Hien, bu önerinin yeni olmadığını doğruladı. Yaklaşık yedi yıl önce, benzer bir öneri gündeme gelmiş ve ev sahibi olmayanlar da dahil olmak üzere kamuoyunda endişeye yol açmıştı. Gerçekte, artan vergi konut fiyatlarının yükselmesine ve zaten konut edinme konusunda zorluk çeken insanlar için durumun daha da kötüleşmesine neden olabilirdi; bu nedenle genel kanı, öneriye karşı çıkmak yönündeydi.

"Gayrimenkul çok karmaşık bir alan, bu nedenle vergi koyarken, gerçekçi olmayan ve insanları hayal kırıklığına uğratan, beklentileri karşılamayan vergilerden kaçınmak için kapsamlı ve ihtiyatlı bir yaklaşım gerekiyor. Bu aşamada ikinci mülklere vergi getirme önerisi, piyasa güvenini zedelemekle kalmayacak, aynı zamanda konut fiyatlarını da artırarak insanların konuta erişimini engelleyebilir," diye uyardı Bay Hien.

Sayın Hien'e göre, vergi araçlarının iki yönü var. Belirli pazara bağlı olarak, bu araç o pazarın gelişimi üzerinde olumlu veya olumsuz bir etkiye sahip olacaktır. Vergi araçları, gayrimenkul piyasasının gelişimine engel olmak yerine, şeffaf ve doğru pazar gelişimini teşvik etmek için kullanılmalıdır. Sayın Hien, "Gayrimenkul vergisi, gayrimenkul piyasasının şeffaf ve sürdürülebilir bir şekilde gelişmesine yardımcı olacak birçok önlemden sadece biridir. En uygun önlem, dijitalleşme sürecini hızlandırmak ve arazi ve gayrimenkul varlık değerlerinin bir veritabanını oluşturmaktır" dedi.

Gayrimenkul sektörü oldukça karmaşık bir alandır, bu nedenle vergilendirme kapsamlı bir yaklaşım gerektirir.

Aynı görüşü paylaşan eski Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Sayın Dang Hung Vo da, vergilerin piyasayı düzenlemek için bir araç olduğunu, ancak vergi politikalarının belirli ve dikkatlice hesaplanmış bir yol haritasına ihtiyaç duyduğunu belirtti. Bireylerin sahip olduğu mülk sayısını net bir şekilde takip etmek için, il düzeyindeki idari birimler arasında birbirine bağlı bir arazi yönetimi altyapısı kurulmalıdır. Bu, vergi kaçakçılığını önlemek için eksik veya yanlış beyanları engelleyecektir. Çifte vergilendirmeyi önleyecek şekilde gayrimenkul vergilendirmesinin nasıl yapılacağı da dikkate alınması gereken bir noktadır.

Batdongsan.com Genel Müdür Yardımcısı Bay Nguyen Quoc Anh, piyasa üzerindeki etkisini değerlendirirken, bu dönemde emlak vergisi uygulanması durumunda, kısa vadede insanların piyasa gelişmelerini izlemek için işlemleri durdurabileceğini belirtti. Bu durum, durgunluk dönemlerine yol açarak emlak piyasasının yavaşlamasına neden olabilir. Emlak vergisi uygulamak önemli bir politikadır, ancak uygulama zamanlaması, ekonominin istikrarlı kalabilmesi için sürdürülebilir piyasa gelişimini sağlamalıdır. Bu, birçok uzmanın da paylaştığı ortak bir öneridir.

Kaynak: https://vov.vn/kinh-te/danh-thue-bat-dong-san-thu-2-can-dung-nguoi-dung-thoi-diem-post1131305.vov