2024 Tapu Kanunu kapsamında arazi taksimi ve birleştirmesine ilişkin yeni düzenlemeler yürürlüğe giriyor.

Arazi bölünmesi ve birleştirilmesine ilişkin 8 ilke ve koşul

Şu anda, 2013 Tapu Kanunu, parsellerin bölünmesini özel olarak düzenlememektedir, ancak 148/2020 sayılı Kararnamenin 1. Maddesinin 23. Maddesine göre, İl Halk Komitesi, planlama, arazi kullanım planı, detaylı yapı planı ve mahaldeki özel koşullara dayanarak, arazi bölünmesi koşullarını, her arazi türüne göre arazi toplulaştırma koşullarını ve her arazi türü için arazi bölünmesine izin verilen asgari alanı özel olarak düzenleyecektir.

Ancak yürürlüğe girecek olan 2024 tarihli Tapu Kanunu, arazi taksimi ve birleştirmesinin şartlarını açıkça düzenlemiştir. Özellikle, 220. maddenin 1. fıkrası, arazi taksimi ve birleştirmesinin 8 ilke ve şartı sağlaması gerektiğini belirtmektedir.

Öncelikle arsaya aşağıdaki belge türlerinden biri verilmiş olmalıdır: Arazi kullanma hakkı belgesi, konut mülkiyeti ve arazi kullanım hakkı belgesi, arazi kullanma hakkı belgesi, konut mülkiyeti ve araziye bağlı diğer varlıklar, arazi kullanma hakkı belgesi, araziye bağlı varlıkların mülkiyeti belgesi.

İkincisi, arsa hala kullanım süresi içerisindedir.

Üçüncüsü, arazinin ihtilaf konusu olmaması, hükmün infazını sağlamak amacıyla haczedilmemiş olması ve yetkili devlet organlarınca geçici olağanüstü tedbirlere tabi tutulmamış olması.

Dördüncüsü, arsa parsellerinin bölünmesi, bir yolun bulunmasını, mevcut toplu taşıma yollarına bağlanmasını, su temini, drenaj ve diğer gerekli ihtiyaçların makul bir şekilde sağlanmasını güvence altına almalıdır. Arsa kullanıcısı, konut parselinin veya konut parselinin ve aynı parseldeki diğer parsellerin bulunduğu bir parselin bir kısmını yol için ayırırsa, arsa parsellerinin bölünmesi uygulanırken, söz konusu parselin bir kısmının yol olarak kullanılması için arsa kullanım amacının değiştirilmesi gerekli değildir.

Beşincisi, ihtilaflı bir arazinin taksimi halinde, ihtilaflı alan ve sınırın tespit edilebilmesi halinde, o arazi parçasının ihtilafsız kalan alanı ve sınırının taksimine izin verilir.

Altıncı olarak, ayrılan arsalar, İl Halk Komitesi düzenlemelerine göre kullanımdaki arsa türü için asgari alanı sağlamalıdır. Ayrılan arsanın alanı, ayrılan arsa için izin verilen asgari alandan küçükse, arsa aynı anda bitişik arsa ile birleştirilmelidir.

Yedinci olarak, bir arsanın bir kısmının kullanım amacının değiştirilmesi durumunda, arsa bölünmelidir; bölünmeden sonraki arsanın asgari alanı, kullanım amacının değiştirilmesinden sonraki arsa türünün asgari alanına eşit veya daha büyük olmalıdır. Konut ve diğer arazilerin bulunduğu arsalarda, arsanın bir kısmının kullanım amacının değiştirilmesi durumunda, arsanın bölünmesi gerekmez; ancak, arsa kullanıcısının arsayı bölme ihtiyacı duyması halinde bu durum geçerlidir.

Sekizinci olarak, mahkeme karar ve hükümlerine göre arazi kullanım haklarının bölünmesi halinde, bölünmede yönetmeliğe göre parsel ayrımının şartları, alanı ve büyüklüğü sağlanmıyorsa parsel ayrımı yapılmaz.

Arazi paylaşımı, İl Halk Komitesi yönetmeliklerine göre kullanımda olan arazinin asgari alanı ve türünü sağlamalıdır (Fotoğraf: Duong Tam).

Arazinin bölünmesi için koşullar

Yukarıdaki esasların sağlanmasının yanı sıra, arazi paylaşımında aşağıdaki şartların da sağlanması gerekir:

Öncelikle, ayrılan arsaların, İl Halk Komitesi düzenlemelerine göre kullanımdaki arsa türü için asgari alanı sağlaması gerekmektedir. Ayrılan arsanın alanı, ayrılan arsa için izin verilen asgari alandan küçükse, arsa aynı anda bitişik arsa ile birleştirilmelidir.

İkinci olarak, bir arsanın bir kısmının kullanım amacının değiştirilmesi durumunda, arsa bölünmelidir; bölünmeden sonraki arsanın asgari alanı, kullanım amacının değiştirilmesinden sonraki arsa tipinin asgari alanına eşit veya daha büyük olmalıdır. Konut ve diğer arazilerin bulunduğu arsalar için, arsanın bir kısmının kullanım amacının değiştirilmesi durumunda, arsanın bölünmesi zorunlu değildir; ancak, arsa kullanıcısının arsayı bölme ihtiyacı duyması halinde bu durum geçerlidir.

Üçüncüsü, mahkeme kararı veya hükmü ile arazi kullanım haklarının bölünmesi halinde, bölünmede yönetmeliğe göre parsel ayrımının şartları, alanı ve büyüklüğü sağlanamamışsa parsel ayrımı yapılmaz.

Arsa toplulaştırmasında, Tapu Kanunu'nun 220. maddesinin 1. fıkrasındaki esaslara ek olarak iki şart daha aranır. Özellikle, arsa toplulaştırmalarında, arsanın tamamının veya bir kısmının konut ve aynı arsa içindeki diğer arsalarla birleştirilmesi ve bir arsanın konut ve aynı arsa içindeki diğer arsaların konut arsalarıyla birleştirilmesi durumları hariç olmak üzere, aynı arsa kullanım amacı, kullanım süresi ve arsa kira ödeme yöntemi sağlanmalıdır.

Ayrıca, arsaların farklı kullanım amaçları, kullanım dönemleri ve kira ödeme şekilleri olması halinde, kanun hükümlerine göre tek bir amaç, tek bir kullanım dönemi ve tek bir kira ödeme şekline göre birleştirilmek üzere, kullanım amaçlarının değiştirilmesi, kullanım dönemlerinin ayarlanması ve kira ödeme şekillerinin değiştirilmesi işlemleriyle birlikte eş zamanlı olarak gerçekleştirilmesi zorunludur.

Ayrıca, Arazi Kanunu'nun 220'nci maddesinin 4'üncü fıkrasında, İl Halk Komitesinin, bu maddenin 1, 2 ve 3'üncü fıkralarındaki hükümlere, diğer ilgili yasal düzenlemelere ve mahalli örf ve adetlere dayanarak, her tür arazi için arazi bölünmesi ve arazi toplulaştırmasının şartlarını ve asgari alanını özel olarak belirleyeceği hükme bağlanmıştır.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/quy-dinh-moi-ve-tach-thua-hop-thua-theo-luat-dat-dai-2024-sap-co-hieu-luc-20240627075543993.htm