Hoc Mon ve Cu Chi'deki arazi piyasası kayıp kesintilerinin 'dalgası' gibi görünüyor

Zamanla artış evresini geçti

2021'in başlarında Hoc Mon ve Cu Chi bölgelerindeki emlak piyasası oldukça "durgun" seyrederken, 2022 başlarında burası yatırımcıların ilgi odağı haline geldi. 2022 başlarında ise bu bölgedeki arsaların, satın alma fiyatının 2,3 katı daha yüksek kârlar sağladığı ve Ho Chi Minh Şehri emlak piyasasının öne çıkan noktalarından biri haline geldiği görüldü.

Birçok uzman, bu ateşi açıklarken, emlak piyasasının genel olarak Ho Chi Minh şehrinin merkez bölgesindeki şok edici fiyat artışlarından etkilendiğini söyledi. O zamandan beri, banliyö bölgelerindeki piyasa da gelişti ve hala gelişime açık alanlar olduğu için fiyat artış yarışına katıldı.

Ayrıca, Cu Chi bölgesinin doğrudan Ho Chi Minh Şehri'ne bağlı bir şehir haline getirilmesi önerisi de şehrin emlak piyasasına ivme kazandırdı. Hemen yeni fiyatlar belirlendi ve bunların çoğu, bir önceki yılın aynı dönemine göre 1,2 ila 1,5 kat arttı.

Bunlar arasında, birçok yatırımcının özellikle ilgisini çeken Cu Chi'nin bazı "sıcak noktaları" da bulunmaktadır. Örneğin, Nguyen Thi Ranh Caddesi (An Nhon Tay Komünü) bölgesi 2-3 kat artarak 8,2-8,5 milyon VND/m2'ye ulaşmış; Bui Thi Diet Caddesi (Nhuan Duc Komünü) üzerindeki arsa fiyatları 4 kat artarak 7,2 milyon VND/m2'ye ulaşmıştır. Bazı istatistiklere göre, Cu Chi Bölgesi'nde altyapısı iyi olan bazı bölgelerdeki arsaların fiyatı yaklaşık 17,5 milyon VND/m2'dir.

Herkesin birbirini Ho Chi Minh şehrinin banliyölerindeki arazileri görmeye davet ettiği dönem sona erdi.

Hoc Mon'da arazi fiyatları, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'nin Hoc Mon, Binh Chanh ve Nha Be olmak üzere üç bölgeyi ilçeye dönüştürmeyi önerdiği bilgisinin yaygınlaştığı 2020 yılından bu yana yükselişte. Birçok yatırımcı, burada çok sayıda arsayı ucuz fiyatlara satın alıp ardından yıldırım hızındaki işlemlerle fiyatları yükseltti. O zamandan beri Hoc Mon, arazi çılgınlığının merkezlerinden biri haline geldi. Hoc Mon'daki arazi fiyatları, Pham Thi Giay, Dang Thuc Vinh, Trinh Thi Mieng, Nguyen Anh Thu gibi caddelerde oldukça yükseldi.

2020 yılında Hoc Mon'da Le Thi Ha Caddesi üzerindeki en düşük arsa fiyatı metrekare başına 25-27 milyon VND idi. En yüksek fiyat ise metrekare başına 45 milyon VND idi ve yaklaşık 3.000 m2'lik cephe alanına sahip bu arsanın değeri 13,5 milyar VND'ye kadar çıkmıştı. 22 No'lu Ulusal Karayolu'nun paralel yolu, Tran Van Muoi Caddesi, Nguyen Thi Soc Caddesi gibi diğer güzergahlar, Hoc Mon'da arsa fiyatlarının en hızlı arttığı güzergahlardır. Özellikle 22 No'lu Ulusal Karayolu'nun paralel yolu, metrekare başına 13-14 milyon VND'den 17-18 milyon VND'ye en düşük fiyat artışına sahiptir.

İyi bir ulaşım altyapısına sahip Cu Chi bölgesindeki köşe arsalar bir zamanlar yatırımcılar tarafından rağbet görüyor ve rekabete konu oluyordu.

Bu fiyat artışına ek olarak, Cu Chi ve Hoc Mon bölgelerindeki emlak ilanları da çevrimiçi emlak piyasalarında arama sonuçlarında en üst sıralarda yer aldı. Bazı arama motorlarından alınan istatistiklere göre, 2022 Ay Yeni Yılı'ndan sonra, 2. ve 9. Bölgelerdeki arazilerle birlikte Hoc Mon ve Cu Chi de ticaret katlarında en çok aranan anahtar kelimeler arasında yer alıyor.

O dönemde, piyasanın aşırı ısınması, beklenen düşüş konusunda birçok endişeye yol açmıştı. Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği Başkanı Bay Le Hoang Chau, basına yaptığı açıklamada, bazı kişilerin toplantılardan elde edilen bilgileri kâr elde etmek için kullandığını belirtti. Bay Chau'ya göre, spekülatörler, arazi komisyoncuları veya dürüst olmayan işletmeler, Cu Chi ve Hoc Mon bölgelerindeki arazi fiyatlarının "çılgına dönmesine" neden oldu.

Ayrıca, birçok uzman, arazinin gerçek değerinin çok yüksek olması durumunda, arazi yatırımcılarının acı meyveleri yutmasına neden olabilecek piyasa aldatmacası konusunda da uyarıda bulundu. Bu uyarı, şu anda bölgedeki arazilerin her yerde zararına satıldığını gösteren birçok bilginin ortaya çıkmasıyla doğrulanmış gibi görünüyor.

Birçok nedenden dolayı kayıpları azaltın

Sosyal ağlardaki bazı emlak piyasalarına ve aracı kurum gruplarına atıfta bulunarak, "aşırı fiyatlarla malların tasfiyesi", "zararların hızla azaltılması", "banka borcunu kapatmak için arsa satışı" gibi ifadeler içeren birçok makale yaygın olarak yayınlanıyor. Birçok satıcı, banka borcunu ödemek, ceza almamak için başka bölgelere para ödemek veya tasfiye edilmek gibi çeşitli nedenlerle parasını geri almak için arsa değerinin %30-40'ı kadar zararı kesmeye razı oluyor.

Örneğin, Nguyen Van Kha Caddesi'nde 123 metrekarelik bir arsa, sahibi tarafından 1,52 milyar VND'ye, yani metrekare başına 12 milyon VND'den fazla bir fiyata satılıyor. Sahibi, bu fiyatın 500 milyon VND olduğunu, çünkü bu arsanın sanayi bölgesine ve diğer olanaklara yakın, güzel bir arsa olduğunu söyledi. Ayrıca, alıcılar daha iyi bir fiyat için pazarlık yapabilir.

Cu Chi ve Hoc Mon bölgelerinde bu tür zarar kesme haberlerini görmek nadir değildir.

Cu Chi kasabasında, 8 No'lu İl Yolu üzerinde bulunan 90 m2'lik bir köşe arsa da 1 milyar VND zararla satılıyor. Bu arsa da gelişmiş altyapı ve birçok olanağa sahip yeni bir yerleşim bölgesinde yer alıyor. Arsa sahibi, bankaya ödeme yapmak için paraya ihtiyacı olduğunu ve bu arsayı ucuza satmak zorunda kaldığını, hatta aracıların hızlı alıcı bulması için yüksek komisyon ödemeye bile razı olduğunu söyledi.

Hoc Mon'da, 2021-2022 döneminde değeri 5 milyar VND'yi aşan bazı arsalar, son 2 aydır arsa sahipleri tarafından 4 milyar VND'ye satışa çıkarılmış, ancak herhangi bir talep gelmemiştir. Bu durum, sıcak dönemde arsalarını elinde tutan diğer birçok yatırımcının da ortak durumudur.

Yapılan araştırmalar, bu bölgelerdeki arazi piyasasının 2022 sonu ile Ocak 2023 arasındaki dönemde %5-15 oranında azaldığını göstermektedir. Şu anda genel düşüş %20-35'e ulaşmış olup, birçok arazi sahibi bankaların baskısı altında olduğundan önümüzdeki dönemde artış sinyalleri vermektedir. Arazi parselleriyle ilgili bazı "dip avcılığı" işlemleri yapılmış olsa da, bazı durumlarda %50'ye varan keskin bir düşüş yaşanmıştır. Bununla birlikte, özellikle büyük arsalar söz konusu olduğunda, piyasanın büyük bir kısmı likit değildir.

Uzmanlar, bu durumu açıklarken, kısmen gayrimenkul piyasasının genel etkisinden kaynaklandığını, nakit akışının kısa vadede yüksek kârlılık sağlayan diğer yatırım kanallarından aktığını söylüyor. Özellikle birçok yatırımcı, mevcut dönemde hala dip seviyeyi yakalamayı bekliyor ve bu da likiditenin iyileşmemesine neden oluyor. Zarar azaltma dalgası Ho Chi Minh City'nin merkezinden çevre ilçelere ve komşu illere de yayılıyor ve bu da piyasada çok fazla seçenek oluşmasına, dolayısıyla likiditesi olmayan bölgelere yol açıyor.

Ayrıca, Hoc Mon ve Cu Chi'deki piyasalar da ciddi şekilde etkilendi çünkü 2022 sonunda Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, banliyö bölgelerinin ilçe veya şehir olma onayı başvurusunda bulunmamasını talep etti. Bu durum, bölgedeki yatırım ve ticaret kararları üzerinde önemli bir psikolojik etki yaratarak gayrimenkul piyasası likiditesinin keskin bir şekilde azalmasına neden oldu.

Ancak verilere göre, mevcut zarar kesme fiyatıyla, 2019-2020 döneminden kalma malları elinde tutan birçok yatırımcı hala büyük kârlar elde ediyor. Dolayısıyla, zararına satışa sunulan arsaların %100'ü aslında zarar etmiyor, sadece malları satmak için kârlarını azaltıyor ve daha iyi kârlı bir sonraki yatırım dönemine finansal olarak hazırlanıyorlar.

Kaynak: https://www.congluan.vn/qua-thoi-tang-bang-lan-thi-truong-dat-nen-tai-hoc-mon-va-cu-chi-cung-xuat-hien-lan-song-cat-lo-post254667.html