Ho Chi Minh City emlak piyasası giderek farklılaşıyor

Gayrimenkul piyasası toparlanıyor olsa da, farklılaşma giderek daha belirgin hale geliyor. Kullanım değeri olmayan spekülatif ürünler henüz çok fazla gelişme göstermezken, anında nakit akışı sağlayabilen ürünler olumlu işlem hacmi kaydetti.

Gayrimenkul piyasası toparlanıyor olsa da, farklılaşma giderek daha belirgin hale geliyor. Kullanım değeri olmayan spekülatif ürünler henüz çok fazla gelişme göstermezken, anında nakit akışı sağlayabilen ürünler olumlu işlem hacmi kaydetti.

Bir zamanlar swing trading konusunda uzmanlaşmış bir "oyuncu" olan, ancak piyasa değiştiğinde Ho Chi Minh şehrinde gayrimenkul yatırımcısı olan Bay Hoang Minh, stratejisini değiştirdi.

Bay Minh, piyasa hareketliyken, satışın ilk aşamasında bir daire veya arsa yatırmanın, hemen daha yüksek bir fiyata satıp yüksek kâr elde edebilmek için yeterli olduğunu söyledi. Ancak piyasa yavaşladığında işler kolaylaşmadı. Daha önce satın aldığı banliyö arsası likiditeye kapalıydı. Alıcı sayısı keskin bir şekilde azalırken, satmak isteyenler fiyatları büyük ölçüde düşürmek zorunda kaldı. Bu yatırımcı, spekülatif stratejisine devam ederse, diğer birçok yatırımcı gibi "arz fazlası" durumuna düşebileceğini fark etti.

Uzun uzun düşündükten sonra stratejisini değiştirmeye karar verdi. Sadece "sörf" unsurları içeren ürünlere odaklanmak yerine, istikrarlı bir nakit akışı yaratmak için hemen değerlendirilebilecek varlıklar aramaya başladı.

Bay Minh, geçen yılın sonunda 7. Bölge'de (HCMC) 2,5 milyar VND'ye 1 yatak odalı bir daire satın almayı tercih etti. Bu, geniş bir yerleşim alanına sahip ve birçok yabancı uzman tarafından kiralanan tamamlanmış bir proje. İç dekorasyonunu tamamladıktan sonra, daireyi aylık 13 milyon VND'ye hızla kiraya verdi.

Minh'e göre, sermayeyi korumak için herhangi bir gayrimenkule yatırım yapmak kesinlikle güvenli değil, ancak "defansif" segmentleri seçmek gerekiyor. Yani gayrimenkul hem 3-5 yıl içinde fiyat artışlarını bekleyebilir hem de kısa vadede istikrarlı bir nakit akışı sağlayabilir.

Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (VARS) yakın tarihli bir raporunda, 5 yıldan uzun bir süre önce dairelerin birçok kişi tarafından bir tür "tüketici varlığı" olarak görüldüğü ve diğer gayrimenkul segmentleriyle karşılaştırılmasının zor olduğu belirtildi. Ancak şimdi, arz ve talep dengesi giderek talebe doğru kayıyor ve daire fiyatları uzun vadeli bir artış döngüsüne girerek diğer birçok segmenti önemli ölçüde geride bırakıyor.

Daire fiyatları sürekli artmakta ve yeni bir çıta belirlemekte, bu durum daire kira fiyatlarının da "tırmanma" eğilimi göstermesine neden olmakta ve 2024 yılında ortalama %10-20 oranında artış beklenmektedir. Şehir merkezinde aylık 10 milyon VND'nin altında kira bedeline sahip daire neredeyse hiç bulunmamaktadır, 1+1 dairelerin ortalama kira bedeli aylık 10-15 milyon VND, 2+1 dairelerin ise aylık 15-20 milyon VND'dir.

Artan kira talebinin etkisine ek olarak, sürekli artan daire fiyatları da ev sahiplerinin fiyatlandırma stratejilerini doğrudan etkiliyor. Konut fiyatları arttığında, ev sahipleri kârlarını garanti altına almak ve yatırım nakit akışını dengelemek için kira fiyatlarını artırmak zorunda kalıyor.

Ancak gerçekte, daire kiralamanın kâr marjı giderek düşüyor çünkü kira bedeli konut fiyatlarındaki artışa ayak uyduramıyor. 2024 yılında kira bedeli artış oranı, konut fiyatının yalnızca yaklaşık yarısı kadar. Zira Vietnam'da daire kiralamanın kâr marjı genellikle %2'nin altında, yani tasarruf oranından düşük, sadece %4'ün altında.

Birincil kaynakların çok fazla olmaması nedeniyle, piyasada ikincil daire devir faaliyetleri hızla devam ediyor. Dat Xanh Hizmetler Araştırma Enstitüsü'nün verileri, yeni arzın çoğunlukla mevcut projelerin bir sonraki aşamasından geldiğini, dolayısıyla piyasada ikincil projelere kıyasla %10-20 arasında bir devir fiyatı farkı olduğunu gösteriyor. Yeni teslim edilen birçok üst düzey projede de devir fiyatları %15-25 arasında arttı.

Seaholdings Genel Müdürü Bay Tran Hien Phuong, piyasaya nakit akışının geri dönmeye başladığını, ancak işleyiş biçiminin eskisinden çok farklı olacağını kabul etti. Müşteriler artık seçici davranıyor, genellikle yasal prosedürleri uygun olan projeleri tercih ediyorlar; veya ikincil projelerde ise, yalnızca dairenin pembe kitapçığı varsa, tamamlanmışsa, tüm taahhütlü hizmetlere sahipse ve hemen kullanılabilir durumdaysa satın almayı kabul ediyorlar.

Bay Phuong'a göre, piyasa bölgelere göre farklılık gösteriyor. Bazı yerlerde fiyatlar keskin bir şekilde düşmüş olsa da likidite hala zayıf, ancak gerçek talebin olduğu yerlerde fiyatlar hızla toparlandı. Bu, piyasanın işleyiş mekanizmasının spekülasyon yerine gerçek talebe dayanmaya başladığını gösteriyor.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html