Geçtiğimiz hafta sonu Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi Başkanı Nguyen Van Duoc ve ilgili departmanlarla yapılan çalışma toplantısında, Thu Thiem Eko Akıllı Şehir projesinin (An Khanh bölgesi) yatırımcısı olan Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Kore) Genel Müdürü Sayın Jun Sung Ho, Ho Chi Minh Şehri'nin yatırım engellerini, özellikle de projenin yıllık %5,4'lük ek arazi kullanım ücretinden muafiyetini kaldırması halinde projeyi uygulamaya devam etme isteğini dile getirdi.
Finansal yükümlülükleri olan 100 proje
Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi Başkanı Nguyen Van Duoc, işletmelerin önerilerini kabul etti ve uygun çözümlerin değerlendirilmesi için Merkez Hükümete rapor vereceğini söyledi. Şehrin liderleri, Lotte'nin projeye eşlik etmeye, zorlukları paylaşmaya ve projeyi zamanında uygulamaya devam etmesini memnuniyetle karşılıyor.
Aslında Lotte'nin gündeme getirdiği sorun münferit bir vaka değil. Daha önce, Empire City projesinin yatırımcısı olan Imperial City Ortak Girişimi de Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'ne, ortaya çıkan mali yükümlülüklerin gözden geçirilmesini talep eden bir belge göndermişti.
Bu birime göre, işletme 2017 yılından bu yana yaklaşık 3.600 milyar VND tutarındaki mali yükümlülüklerini tamamlamış olup, şehrin arazi tahsis kararında da işletmenin tek seferlik arazi kira ödemesinden, arsa kullanım bedeli tahsilatlı arazi tahsisine geçişte "daha fazla ödeme yapmasına gerek olmadığı" açıkça belirtilmiştir.
Bu temelde, proje yaklaşık 1.200 daireye denk gelen üç grup çalışmayı tamamlayıp sakinlere teslim etti. Ancak, ek arsa kullanım bedeli ödeme zorunluluğu, sermaye akışını ve iş planlarını ciddi şekilde etkileyen "büyük bir yük" olarak değerlendiriliyor.
Empire City projesinin bir köşesi prosedürel zorluklarla karşı karşıya. Fotoğraf: HOANG TRIEU
Benzer şekilde, Ho Chi Minh Şehri vergi dairesi de yakın zamanda Hung Loc Phat Gayrimenkul Yatırım Anonim Şirketi'nden Green Star Sky Garden projesi için 400 milyar VND ek ödeme talep eden bir belge yayınladı. Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği'ne (HoREA) göre, şehirde şu anda Novaland , Hung Thinh Land ve TTC Land gibi işletmelerin birçok büyük ölçekli projesi de dahil olmak üzere, mali yükümlülük bildirimini "bekleyen" yaklaşık 100 ticari gayrimenkul projesi bulunuyor.
HoREA Başkanı Bay Le Hoang Chau, derneğin, işletmelerin kusurlu olmadığı durumlarda %5,4 ek vergi alınmasına ilişkin düzenlemenin tamamen kaldırılmasını defalarca önerdiğini söyledi. Chau, "Mali yükümlülüklerin belirlenmesindeki gecikmenin çoğunlukla yatırımcıların kusurundan değil, idari prosedürlerden kaynaklandığını" belirtti.
Chau'ya göre bu mekanizma sadece işletmelerin zarar etmesine yol açmakla kalmıyor, aynı zamanda bütçe gelir kaybına da neden oluyor. Çünkü arazi kullanım ücretleri "askıya alınıyor" ve zamanında ödenemiyor, bir yandan da bir dizi proje inşaatı geçici olarak durduruluyor ve bu da arazi fonlarının israfına yol açıyor.
Hükümetin bu sorunu çözmesi halinde, "askıya alınan" projelerin mali yükümlülüklerini hızla yerine getireceğine ve böylece gayrimenkul piyasasına on binlerce milyarlık sermaye akışının önünün açılacağına inanıyor.
"Arazi kullanım ücreti, konut arzını yeniden canlandırmanın ve ekonomik büyümeyi teşvik etmenin anahtarıdır. Bu sorun tamamen çözüldüğünde, Vietnam'ın yatırım ortamı için de önemli bir güvence olacaktır," diye vurguladı.
En büyük düğüm
Vietnam Genç Girişimciler Derneği (VYEA) Başkanı ve Saigon Thuong Tin Gayrimenkul Anonim Şirketi (TTC Land) Kurucu Konseyi Başkanı Bay Dang Hong Anh, arazi finansman yükümlülükleriyle ilgili sorunların Ho Chi Minh şehrindeki gayrimenkul piyasasının gelişimini engelleyen "en büyük darboğaz" olduğunu söyledi.
"2024 Tapu Kanunu ve 103/2024/ND-CP sayılı Kararname hükümlerine göre, arazi kullanım bedelleri, Devletin arazi tahsis kararını verdiği tarihe göre belirleniyor. Ancak gerçekte birçok büyük proje aşamalı olarak hayata geçiriliyor ve her arazi tahsisinde yeni bir bedel belirlenmesi gerekiyor, bu da sıkıntı yaratıyor," dedi.
Şehrin, yatırımcıların inşaata başlaması için ilk etapta geçici olarak arazi tahsis ettiği, geri kalanların ise tazminat ve saha temizliğinin tamamlanmasını beklediği birçok projeye atıfta bulundu. İlk etap arazi tahsis kararı verildiğinde, işletme detaylı planlamaya dayanarak tüm proje için arazi kullanım bedeli ödedi.
Ancak kalan arazi tahsis edildiğinde, yetkililer yeni arazi bedeli üzerinden ek mali yükümlülükler belirleyerek, söz konusu alan daha önceki ödemeye dahil olmasına rağmen işletmeyi yüzlerce milyar dong daha fazla ödemeye zorladı.
Bay Hong Anh'a göre bu durum, yatırım maliyetlerini artırıp uygulama sürecini uzatmanın yanı sıra, konut piyasasının tüm değer zincirini de etkiliyor. "Geciken bir proje, işletmelere zarar vermekle kalmıyor, aynı zamanda bir dizi sonucu da beraberinde getiriyor: ev alıcıları bekliyor, bankalar kredileri yeniden yapılandırmak zorunda kalıyor, arz tıkanıyor ve piyasa likidite kaybına uğruyor," dedi.
Bay Dang Hong Anh'a göre, geçici arazi tahsis projelerine ilişkin arazi kullanım ücretleriyle ilgili mali yükümlülükler konusu uzun süredir iş dünyasında gündemde. Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi de Maliye Bakanlığı ve Tarım ve Çevre Bakanlığı'na çözüm önerileri sunmak için birçok belge gönderdi, ancak şimdiye kadar herhangi bir özel talimat verilmedi.
Sonuç olarak, birçok işletme onlarca yıl önce tüm proje için arazi kullanım bedeli ödedi ve şimdi tahsis edilen ek alan için daha fazla ödemek zorunda kalıyorlar; zira mevcut arazi fiyatları kat kat yüksek. Bu, işletmelere zarar veren, iş planlarını ciddi şekilde etkileyen, birçok projenin durgunlaşmasına ve Ho Chi Minh şehrindeki konut arzının dolaylı olarak azalmasına neden olan büyük bir mali yüktür.
Bay Dang Hong Anh, bu konuyu adil ve makul bir şekilde ele almak için özel bir mekanizmanın oluşturulması gerektiğini öne sürdü. "Maliye Bakanlığı ve Tarım ve Çevre Bakanlığı'nın, 1/500'lük detaylı planlamaya göre arazi kullanım bedelinin tamamını ödemiş ancak henüz arazi tahsisini tamamlamamış projeler için, işletmelerin daha önce alan bazında yerine getirdikleri mali yükümlülüklerin mahsup ve indirimlerine olanak tanıyan bir mekanizmayı Hükümete en kısa sürede sunmasını öneriyoruz."
Bu, devletin ve işletmelerin meşru haklarını korurken adalet ve şeffaflığı sağlar. Ancak o zaman bütçe gelirlerini sıkı bir şekilde yönetebilir, işletmeleri güvenle yatırım yapmaya teşvik edebilir, sosyo-ekonominin gelişmesine katkıda bulunabilir ve Ho Chi Minh Şehri sakinlerinin konut ihtiyaçlarını karşılayabiliriz." diye vurguladı.
%5,4 düzenlemesinin tamamen kaldırılması önerisi
Ho Chi Minh Şehri Tarım ve Çevre Bakanlığı temsilcisi, yakın zamanda düzenlenen sosyo-ekonomik basın toplantısında, Şehir Halk Komitesi'nin, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı ile Maliye Bakanlığı'na, belirsiz mali yükümlülükler döneminde arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralarından %5,4 oranında ek ücret toplanmasına ilişkin düzenlemenin kaldırılmasını değerlendirmelerini resmen önerdiğini söyledi.
Belediyenin açıklamasına göre, bu düzenleme "mali sorumluluğu devlet ve halk arasında paylaştırmak" amacıyla çıkarılmış olsa da, gerçekte gecikmenin büyük kısmı yönetim kurumundan kaynaklanıyor. Dolayısıyla, işletmeleri ve halkı bu ek masrafı karşılamaya zorlamak mümkün değil.
Şehir ayrıca, COVID-19 pandemisinin ardından yaşanan sosyoekonomik toparlanma bağlamında, söz konusu düzenlemenin kaldırılmasının maliyet baskısını azaltmaya, yatırımı teşvik etmeye ve büyümeyi desteklemeye yardımcı olacağını vurguladı. Mevcut durumda yasa, %5,4 oranında ek bir tahsilat oranı öngörüyor, ancak Maliye Bakanlığı, arazi kullanım bedelleri ve arazi kirası ile ilgili 103 sayılı Kararname'ye getirilen değişiklik taslağında iki seçenek öneriyor: oranı %3,6'ya düşürmek veya tamamen kaldırmak.
Ancak, tamamen kaldırılmasının ancak Arazi Kanunu'nda doğrudan öngörülmesi halinde uygulanabileceğinden, Maliye Bakanlığı, Tarım ve Çevre Bakanlığı'nın da bunu inceleyip, önümüzdeki yasa değişikliği sürecinde tamamlamasını önermiştir.
Birçok uzman ve işletmeye göre, mali yükümlülüklerin belirlenmesindeki gecikme, aslında çoğu zaman karmaşık idari prosedürlerden kaynaklanmaktadır; oysa işletmeler arazi kullanım ücretlerini ödeme yükümlülüklerini zaten tamamlamışlardır. Ek tahsilat, yatırım maliyetlerinin artmasına, gayrimenkul ürünlerinin fiyatlarının yükselmesine, ev alıcılarını doğrudan etkilemesine ve konut erişiminin kısıtlanmasına neden olmaktadır.
Bazı uzmanlar, ek ücretler uygulansa bile, işletmelerin "araziyi elinde tutup doğru zamanı beklemesi" durumunu önlemek için, bu ücretlerin yalnızca araziyi işletmeye açmış ve kâr eden projelere uygulanması gerektiğine inanıyor. Ancak, yatırımcının herhangi bir kusuru olmadığı durumlarda ek ücret almaya devam etmek haksızlıktır.
Uzmanlara göre en temel çözüm, %5,4 düzenlemesinin tamamen kaldırılması ve aynı zamanda şeffaflık ve tutarlılık yaratmak için arazi kullanım bedellerinin hesaplanmasının zamanlamasına ilişkin net bir mekanizmanın çıkarılması, böylece bir dizi tıkanmış projenin önünün açılması ve emlak piyasasına güvenin yeniden sağlanmasıdır.
Daha fazla açıklamaya ihtiyacım var
HoREA Başkanı Le Hoang Chau, Arazi Kanunu'nun uygulanmasının düzenlenmesindeki zorluk ve engelleri ortadan kaldırmak için bir dizi politika mekanizması öngören Taslak Karar'ın, ek arazi kullanım ücretlerinin ele alınması konusunda daha net düzenlemelere sahip olması gerektiğini vurguladı. Chau, "Hükümet, arazi kullanıcılarının hatası olmadığı durumlarda, arazi kullanım ücretleri veya arazi kiralarının hesaplanmadığı süre boyunca işletmelerin ödediği tutarların düşülmesini özel olarak düzenlemelidir. Bu, Lotte'nin Eko Akıllı Şehir veya İmparatorluk Şehri gibi projeleri ele almak ve işletmelerin mağdur olduğu durumları önlemek için gerekli bir yasal dayanaktır" diye değerlendirdi.
Kaynak: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm
Yorum (0)