Çin'in emlak piyasasında dört yıldır süren durgunluğun ortasında, sosyal medyada tuhaf bir hikaye dolaşıyor. Milyonlarca ev sahibi "negatif öz sermaye" (evlerinin değerinin kalan ipotek borcunun altına düşmesi) ve mülklerini tamamen kaybetme riskiyle karşı karşıyayken, beklenmedik bir çözüm ortaya çıktı: Evinize haciz gelse bile, yasal olarak mülkiyetinizi koruyabilirsiniz.
Lianhe Zaobao'dan bir muhabir, merakının etkisiyle konuyu araştırmaya başladı. Bir gönderiye yorum bıraktıktan sadece birkaç gün sonra, "uzman" olduklarını iddia eden ve "evi kurtarabileceklerini" söyleyen bir düzineden fazla mesaj aldı.
Bu, piyasanın çaresizliğinden doğan eşsiz bir hizmet olan, karanlık bir işe açılan kapıdır.
Çin'deki emlak piyasasının donmuş olduğu bir dönemde, ev sahiplerinin batık borçlarını geri satın alarak mülklerini koruma arayışında olmaları nedeniyle, karanlık bir ev kurtarma işi büyük paralar kazanıyor (Fotoğraf: Reuters).
Eşsiz ev kurtarma taktikleri
"Sadece evinizi kaybetmiyorsunuz; başkalarına kıyasla on yıl geride kalıyorsunuz. Yeni bir ev almak uzak bir hayal olacak," diye uyardı bir kadın uzman, borç ödemelerini durdurmanın ciddi sonuçlarını yarım saat boyunca analiz ettikten sonra telefonda.
Müşteriyi endişelendirdikten sonra ilk taktiğini devreye soktu: aylık ödemeyi azaltmak için krediyi yeniden yapılandırarak ev sahibinin zor dönemi geçici olarak atlatmasına yardımcı oldu. "Birkaç yıl daha sabredin, ev fiyatları kesinlikle tekrar yükselecek," dedi kendinden emin bir şekilde.
Ancak gerçek sır, müşteri tereddüt gösterdiğinde ortaya çıkar. Bu süreç çok daha karmaşık ve cesur bir iştir.
Bu kasıtlı bir temerrüttür. Bu durumda, ev sahibi taksit ödemelerini durdurur ve bankanın mülke el koyup açık artırmaya çıkarmasına olanak tanır.
İşte bu noktada "akrabalar" devreye giriyor. Güvenilir bir akraba veya arkadaş, bir "ev kurtarma şirketi"nin yardımıyla açık artırmaya katılıyor ve evi genellikle piyasa değerinin sadece yarısına geri satın alıyor. Kağıt üzerinde mülkiyet el değiştirmiş gibi görünse de, gerçekte önceki sahibi kullanım haklarının tamamını elinde tutuyor.
Bu aynı zamanda kişinin kendi borcunu geri satın almasını da içerir. Düşük açık artırma fiyatı nedeniyle banka borcu ödenmemiş kalır. Banka kalan tutarı tahsil etmeye devam edecektir. Ancak, ev sahibinin haczedilebilecek başka varlığı yoksa, banka "icrayı sonlandıracak" ve tahsil edilemeyen borcu önemli bir indirimle, genellikle orijinal değerinin yalnızca %30'u karşılığında bir varlık yönetim şirketine (AMC) satacaktır. Bu noktada, aracı şirket aracılığıyla, borçlu kendi borcunu uygun bir fiyata geri satın alabilir.
Sonuç, kısır döngünün mükemmel bir şekilde kırılmasıydı. Ev sahibi sadece evini korumakla kalmadı, aynı zamanda borç yükünün büyük bir kısmından da kurtuldu. Elbette, bu "mucize" bedelsiz gelmedi.
"Evden kurtarma" hizmetleri - iflasın acısından kâr elde etmek.
"Ev kurtarma şirketlerinin" yükselişi, en zorlu koşullarda bile arz ve talep yasasının en açık kanıtıdır. Milyonlarca insan aynı sorunla karşılaştığında, bunu çözmek için yeni bir hizmet sektörü ortaya çıkacaktır.
İş modelleri, yasal boşluklardan ve müşterilerin bilgi eksikliğinden yararlanmaya dayanıyor. Hizmet ücretleri ucuz değil; ilk kredi tutarının %5'inden veya kalan bakiyenin %8 ila %20'sinden başlıyor. Milyonlarca yuan değerindeki ipotekler için bu çok büyük bir meblağ.
"Paranızı almıyoruz. Sadece bankaya olan ana borcunuzu alıyoruz," diye açıkladı kadın bir uzman. Bu argüman, biraz yanıltıcı olsa da, zor durumda olanların aklına yattı: Varlıklarını korumak ve borcu azaltmak için yüksek bir ücret ödemek, her şeyini kaybetmekten daha iyidir.
Bu pazarın büyüklüğü hızla artıyor. RedNote platformunda "ipotek temerrütleri" konusu yaklaşık 60 milyon görüntülenme aldı. Şirketler, apartmanlardan ofislere, otellerden fabrikalara kadar her türlü varlık için batık borçlarla başa çıkma konusunda deneyime sahip olduklarını ve artık ülke çapında faaliyet gösterdiklerini övünüyorlar.
İstatistikler de bunu kısmen doğruluyor. Guoxida'nın verilerine göre, yalnızca 2024 yılında 658.000 mülk icra yoluyla açık artırmaya çıkarıldı; bu da bir önceki yıla göre %51,69'luk bir artış anlamına geliyor. Diğer araştırma enstitüleri ise 1,6 milyona kadar daha yüksek rakamlar bildiriyor.
Ancak analistler, ev kurtarma hizmetlerinin yalnızca geçici bir çözüm olduğunu ve asıl nedeni ortadan kaldıramayacağını belirtiyor. Bu sürece katılan ev sahipleri, kendilerini yasal bir çıkmaza sokarak, karmaşık davalara ve gelecekte daha ciddi bir kredi krizine karışma riskini göze alıyorlar.
Makro düzeyde bakıldığında, batık kredilerin "manipüle edilme" ve bir yerden bir yere aktarılma şekli, Çin'in zaten kırılgan olan finansal sistemine bir zaman bombası daha yerleştirmekle eşdeğerdir.
Uluslararası yatırımcılar, rekor düzeyde kayıplarla 140 milyar dolar değerindeki varlıklarını bir kez daha çılgıncasına satıyorlar. Fotoğrafta, Oktree Capital Management tarafından kontrol edilen Çin'in Qidong şehrindeki bir projede neredeyse boş iki konut arsası görülüyor (Fotoğraf: Bloomberg).
Yıkıcı bir göç: 140 milyar dolarlık ticari gayrimenkul "kayboldu".
Vatandaşların varlıklarını koruma çabalarının tam aksine, uluslararası yatırımcılar büyük ve yıkıcı bir göç gerçekleştiriyor. Son 15 yılda Çin'deki ofis binalarına, alışveriş merkezlerine ve depolara yatırdıkları yaklaşık 140 milyar dolar, şimdi büyük bir yük haline geliyor.
BlackRock, Carlyle Group, HSBC ve Standard Chartered gibi küresel finans dünyasının önde gelen isimleri, varlıklarını önemli kayıplarla satmak da dahil olmak üzere, piyasadan çıkış yollarını araştırıyor.
Bloomberg Intelligence'a göre, Çin'de sorunlu varlık satışlarının toplam değeri 2023 ve 2024 yılları arasında 16 milyar dolara ulaşarak geçen yılki toplam işlemlerin %22'sini oluşturdu; bu, benzeri görülmemiş bir oran. Bankacılar ve yatırımcılar, Pekin ve Şanghay'daki A sınıfı ofis binalarının sermaye değerinin 2019'daki zirve noktasına kıyasla en az %40 oranında eridiğini tahmin ediyor.
Klasik "gemiyi terk etme" anlaşmaları, finans dünyasında yaygın olarak anlatılan hikayeler haline geldi.
BlackRock'ın "iflası": 2024 yılının sonlarında, Şanghay'daki Waterfront Place kompleksindeki iki ofis binasını satmayı başaramayan BlackRock fonu, varlıkları terk etmeye karar verdi ve 780 milyon yuanlık krediyi Standard Chartered Bank'a bıraktı. Bu hamle, 420 milyon yuanlık öz sermaye yatırımlarının tamamen buharlaşmasına neden oldu.
Carlyle'ın %50 zararla sonuçlanan anlaşması: Yine Şanghay'da, Carlyle Group'un fonu, The Crest binasını 826 milyon yuan'a sattı; bu, binayı neredeyse on yıl önce satın aldıkları fiyatın sadece %57'si ve hatta 1 milyar yuan'lık ipotek kredisinden bile daha düşük bir rakam.
Oaktree'nin "Doğu'nun Venediği": Oaktree Capital gibi bulunması zor varlıkları avlamada uzmanlaşmış bir "akbaba" fonu bile, Evergrande'den devraldığı Evergrande Venice mega tatil köyü projesiyle mücadele ediyor. Oradaki ev fiyatları zirve noktasından yarıdan fazla düştü.
Bir zamanlar e-ticaret patlaması sayesinde parlak bir alan olarak görülen lojistik sektörü bile arz fazlalığından muaf değil. Sektörün en büyük oyuncularından biri olan Blackstone'ın, müşterilerini kaybetmemek için kira fiyatlarında ortalama %25'lik bir indirim yapmak zorunda kaldığı bildiriliyor.
Çözüm sadece "evi kurtarmak" veya "varlıkları satmak" olamaz.
Makroekonomik verilere bakıldığında tablo daha da karamsar bir hal alıyor. Çin Ulusal İstatistik Bürosu'nun (NBS) 20 Ekim'de yayınladığı son rapora göre, Eylül ayında yeni konut fiyatları bir önceki aya göre %0,4 düştü; bu da son 11 ayın en hızlı aylık düşüşü.
Düşüş, Pekin ve Shenzhen gibi birinci sınıf şehirlerden daha alt sınıf kentsel alanlara kadar yaygın. Goldman Sachs, daha küçük şehirlerin "zayıf büyüme temelleri ve ciddi arz fazlası" nedeniyle daha da büyük zorluklarla karşı karşıya olduğunu belirtiyor.
Ticari gayrimenkul için durum daha da kötü. 2024 yılında Çin genelinde ofis boşluk oranı neredeyse %25'e ulaşarak tarihin en yüksek seviyesine çıktı. Bina sahipleri şiddetli bir "fiyat savaşına" yakalandı ve bu da ortalama kiraların %6,9 oranında düşmesine neden oldu; bu, kaydedilen en keskin yıllık düşüş oldu. CBRE, Şanghay pazarının 2028'den önce tüm yeni arzı absorbe edemeyeceğini öngörüyor.
Çin ticari gayrimenkul sektörü için "kayıp bir on yıl" uyarısı her zamankinden daha belirgin hale geliyor (Fotoğraf: Getty)
Çin vatandaşlarının evlerine sahip çıkmak için çaresizce çabalamalarıyla, uluslararası finans kuruluşlarının Çin'deki varlıklarını satmaları arasındaki zıtlık, aynı rahatsızlığın belirtileridir: güven kaybı ve ciddi bir arz-talep dengesizliği.
"Konut kurtarma" planı ne kadar zekice veya benzersiz olursa olsun, bu sadece geçici bir çözümdür; iyileşmek yerine kangrenleşmiş bir yarayı örtbas etmenin bir yoludur. Sorunun kökünü ele almıyor: konut fiyatları çok düştü ve insanların gelirleri artık güvende değil.
Bu arada, yabancı yatırımcıların kaçışı, piyasanın toparlanma beklentilerine duyulan güvensizliğin açık bir göstergesidir. Artık Çin gayrimenkulünün büyüme hikayesine inanmıyorlar.
Oxford Economics uzmanı Nicholas Wilson, ihtiyatlı bir değerlendirmede bulundu: "2030 yılına gelindiğinde, binaların nominal değeri 2020 yılındakinden bile daha düşük olabilir." Ona göre, Çin ticari gayrimenkul sektörü için "kayıp bir on yıl" olasılığı giderek gerçeğe dönüşüyor.
Açıkça görülüyor ki, bu krizin çözümü finansal hilelerde veya panik satışlarında yatmıyor. Ekonomik toparlanma, iş istikrarı ve en önemlisi hem halk hem de yatırımcılar arasında güvenin yeniden inşa edilmesinden kaynaklanan daha kapsamlı bir çözüme ihtiyaç duyuyor.
Kaynak: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm
Yorum (0)