Çin'deki emlak krizinde "ev kurtarma" hizmeti

(Dan Tri) - İflas dalgasından yeraltı bir sektör gelişirken, milyar dolarlık fonlar büyük miktarlarda sermaye çekiyor. Bu iki uç nokta, Çin emlak piyasasındaki giderek derinleşen çatlakları gözler önüne seriyor.

Çin'in dört yıllık emlak krizinin ortasında, sosyal medyada tuhaf bir hikaye dolaşıyor. Milyonlarca ev sahibi "negatif öz sermaye" (evlerinin değerinin bankaya olan borçlarından az olması) ve mülklerini kaybetme riskiyle karşı karşıyayken, şaşırtıcı bir çözüm ortaya çıktı: Banka evinize el koysa bile, yasal olarak onu elinizde tutabilirsiniz.

Merak, Lianhe Zaobao'dan bir muhabiri olayı araştırmaya yöneltti. Bir paylaşımın altına yorum bıraktıktan sadece birkaç gün sonra, hepsi "evi kurtarmaya" kararlı "uzmanlardan" bir düzineden fazla mesaj aldı.

Bu, gölge bir sektöre açılan bir pencere, piyasanın çaresizliğinden doğan eşsiz bir hizmet.

Çin'in gayrimenkul piyasası donarken, "negatif öz sermayeli" ev sahiplerinin kendi batık borçlarını geri satın alarak mülklerini korumaya çalışmaları sayesinde karanlık bir ev kurtarma işi para kazanıyor (Fotoğraf: Reuters).

Benzersiz ev kurtarma hileleri

Kadın bir uzman, borcunu ödememenin vahim sonuçlarını yarım saat analiz ettikten sonra telefonda, "Sadece evinizi kaybetmekle kalmayacak, aynı zamanda başkalarına kıyasla on yıl geriye düşeceksiniz. Yeni bir ev satın almak çok zor olacak," diye uyardı.

Müşterilerini paniğe sürükledikten sonra ilk hamlesini yapmaya başladı: Aylık ödemeyi azaltmak için krediyi yeniden yapılandırarak, ev sahibinin zor dönemi geçici olarak atlatmasına yardımcı oldu. "Birkaç yıl daha dayanırsanız, ev fiyatları kesinlikle tekrar artacaktır," dedi kendinden emin bir şekilde.

Ancak asıl sır, müşteri tereddüt ettiğinde ortaya çıkıyor. Süreç çok daha karmaşık ve cüretkar.

Bu, aktif iflastır. Bu durumda, ev sahibi taksit ödemelerini durdurur, bankanın mülke el koymasına ve mahkeme tarafından açık artırmaya çıkarmasına izin verir.

İşte tam bu noktada "akraba" devreye giriyor. Güvendiğiniz bir akraba veya arkadaş, bir "ev kurtarma şirketi"nin yardımıyla, teklif vererek evi genellikle piyasa fiyatının yarısına geri satın alacaktır. Kağıt üzerinde mülkiyet değişmiş olsa da, gerçekte eski sahibi evi kullanma hakkına hâlâ sahiptir.

Bu aynı zamanda kişinin kendi borcunu geri satın alması anlamına gelir. Açık artırma fiyatı düşük olduğu için banka borcu henüz ödenmemiştir. Banka, kalan tutarı tahsil etmeye devam edecektir. Ancak, ev sahibinin haciz altına alabileceği başka bir varlığı yoksa, banka "icra takibini durduracak" ve batık borcu bir varlık yönetim şirketine (AMC) büyük bir iskontoyla, genellikle orijinal değerinin yalnızca %30'u oranında satacaktır. Bu noktada, temerrüde düşen kişi bir aracı şirket aracılığıyla kendi borcunu düşük bir fiyata geri satın alabilir.

Sonuç, kusursuz bir kısır döngüdür. Ev sahibi sadece başının üstündeki çatıyı korumakla kalmaz, aynı zamanda borcunun çoğunu da öder. Elbette, bu "mucize" karşılıksız kalmaz.

"Ev kurtarma" hizmeti - iflasın acısından para kazanma

"Ev kurtarma şirketlerinin" yükselişi, en zor koşullarda bile arz ve talep yasasının açık bir göstergesidir. Milyonlarca insan aynı sorunla karşı karşıya kaldığında, sorunu çözmek için yeni bir hizmet sektörü doğar.

İş modelleri, yasal boşluklardan ve müşterilerden bilgi eksikliğinden faydalanmaya dayanıyor. Hizmet ücretleri ucuz değil; ilk kredi tutarının %5'inden, kalan kredi bakiyesinin %8 ila %20'sine kadar değişiyor. Milyonlarca yuan değerindeki ipotekler için bu çok büyük bir rakam.

"Paranızı almıyoruz. Sadece bankaya ödemeniz gereken sermayeyi alıyoruz," diye açıkladı bir kadın uzman. Bu argüman, biraz yanıltıcı olsa da, zor durumda olanların psikolojisini etkiliyor: Her şeyi kaybetmektense, mülkü elinizde tutmak ve borcu azaltmak için yüksek bir ücret ödemek daha iyidir.

Pazar hızla büyüyor. RedNote platformunda "ipotek temerrüdü" konusu yaklaşık 60 milyon kez görüntülendi. Şirketler, apartmanlardan ofislere, otellerden fabrikalara kadar her türlü varlık için tahsil edilemeyen alacaklarla başa çıkma konusunda deneyime sahip olduklarını ve artık ülke çapında faaliyet gösterdiklerini iddia ediyorlar.

İstatistikler de bunu bir dereceye kadar doğruluyor. Guoxinda verileri, yalnızca 2024 yılında 658.000 gayrimenkulün adli açık artırmaya çıkarıldığını, bunun bir önceki yıla göre %51,69 artış gösterdiğini gösteriyor. Diğer araştırma enstitüleri ise bu rakamı daha da yüksek, 1,6 milyon birime çıkarıyor.

Ancak analistler, ev kurtarma hizmetlerinin yalnızca geçici bir ağrı kesici olduğu ve altta yatan sorunun tedavisi olmadığı konusunda uyarıyor. Bu sürece dahil olan ev sahipleri, kendilerini yasal bir çıkmaza sokuyor ve gelecekte karmaşık davalar ve daha ciddi bir kredi krizi riskiyle karşı karşıya kalıyorlar.

Makro düzeyde, bu şekilde "uydurulan" ve transfer edilen kötü alacaklar, Çin'in zaten kırılgan olan finansal sistemine bir saatli bomba daha yerleştirmek gibi bir şey.

Uluslararası yatırımcılar, 140 milyar dolar değerindeki varlıklarını rekor zararla satmak için yeniden harekete geçti. Fotoğrafta, Çin'in Qidong şehrinde Oktree Capital Management tarafından kontrol edilen bir projede neredeyse boş iki konut arsası görülüyor (Fotoğraf: Bloomberg).

Acımasız göç: 140 milyar dolarlık ticari gayrimenkul "buharlaştı"

Halkın servetini elinde tutma çabalarının tam tersine, uluslararası yatırımcılar büyük ve acımasız bir koşu içinde. Son 15 yılda Çin ofis binalarına, alışveriş merkezlerine ve depolara yatırdıkları yaklaşık 140 milyar dolar, artık büyük bir yük.

BlackRock, Carlyle Group, HSBC ve Standard Chartered gibi küresel finans haritasının ünlü isimleri, varlıklarını ağır zararlarla satmak da dahil olmak üzere, geri çekilmenin yollarını arıyor.

Bloomberg Intelligence'a göre, Çin'deki sıkıntılı satışların 2023-2024 yılları arasında 16 milyar dolara ulaşması bekleniyor; bu rakam, geçen yılki işlemlerin %22'sine denk gelerek tüm zamanların en yüksek seviyesine ulaşacak. Bankacılar ve yatırımcılar, Pekin ve Şanghay'daki A sınıfı ofis binalarının sermaye değerinin 2019'daki zirvelerinden en az %40 oranında azaldığını tahmin ediyor.

Klasik "kaçak" anlaşmalar finans dünyasında dolaşan bir hikaye haline geldi.

BlackRock'ın "silinişi": 2024 sonunda, Waterfront Place kompleksindeki (Şanghay) iki ofis binasını satmayı başaramayan BlackRock fonu, varlıklarını terk etmeye karar verdi ve 780 milyon yuanlık krediyi Standard Chartered Bank'a bıraktı. Bu hamle, 420 milyon yuanlık öz sermaye yatırımını tamamen ortadan kaldırdı.

Carlyle'ın %50 kaybı: Yine Şanghay'da Carlyle Group'un fonu, The Crest binasını 826 milyon yuana sattı. Bu rakam, yaklaşık on yıl önce ödediği bedelin sadece %57'si. Bu rakam, 1 milyar yuanlık ipotekten bile daha az.

Oaktree'nin "Doğu'nun Venedik'i": Oaktree Capital gibi sıkıntılı varlıkları avlayan akbaba fonu bile, Evergrande'den aldığı Evergrande Venice tatil köyü projesiyle boğuşuyor. Oradaki konut fiyatları zirveden yarıdan fazla düştü.

E-ticaret patlaması sayesinde bir zamanlar parlak bir nokta olarak görülen lojistik sektörü bile aşırı arzdan muaf değil. En büyük oyunculardan biri olan Blackstone'un, müşterilerini elinde tutabilmek için ortalama %25 kira indirimini kabul etmek zorunda kaldığı söyleniyor.

Çözüm sadece "evi kurtarmak" veya "satmak" olamaz

Makro verilere bakıldığında tablo daha da kasvetli. Çin Ulusal İstatistik Bürosu'nun (NBS) 20 Ekim'de yayınladığı son rapor, yeni konut fiyatlarının Eylül ayında bir önceki aya göre %0,4 düştüğünü gösterdi; bu, 11 ayın en hızlı aylık düşüşü oldu.

Yavaşlama, Pekin ve Shenzhen gibi birinci sınıf şehirlerden alt sınıf şehirlere kadar yaygın. Goldman Sachs, daha küçük şehirlerin "zayıf büyüme temelleri ve ciddi arz fazlası" nedeniyle artan zorluklarla karşı karşıya olduğunu söyledi.

Ticari gayrimenkulde durum daha da kötü. 2024 yılında Çin genelindeki ofislerin boşluk oranı neredeyse %25'e ulaşarak rekor seviyeye ulaştı. Bina sahipleri şiddetli bir "indirim savaşına" kapıldı ve bu da ortalama kiraların %6,9 düşmesine neden oldu; bu da rekor seviyedeki yıllık düşüş. CBRE, Şanghay piyasasının 2028'den önce yeni arzın tamamını karşılayamayacağını öngörüyor.

Çin'in ticari gayrimenkul sektöründe "kayıp on yıl" uyarıları her zamankinden daha belirgin (Fotoğraf: Getty).

Yurt içinde evlerini korumaya çalışan halk ile uluslararası finans kuruluşlarının Çin'deki varlıklarını satmalarının hikayeleri, birbirine zıt olsa da, aslında aynı hastalığın belirtileri: Güven çöküşü ve arz-talep arasında ciddi bir dengesizlik.

"Ev kurtarma" planı ne kadar akıllıca ve benzersiz olursa olsun, bu sadece geçici bir çözüm, kanayan yarayı iyileştirmek yerine örtbas etmenin bir yolu. Sorunun özünü çözmüyor: konut fiyatları çok düştü ve insanların gelirleri artık güvence altında değil.

Bu arada, yabancı yatırımcıların ülkeden ayrılması, piyasanın toparlanma beklentilerine duyulan güvensizliğin açık bir göstergesi. Artık Çin gayrimenkul sektörünün büyüme hikayesine inanmıyorlar.

Oxford Economics'ten Nicholas Wilson, "2030 yılına gelindiğinde binaların nominal değeri 2020'dekinden daha düşük olabilir" uyarısında bulunarak, Çin'in ticari gayrimenkul sektörü için "kayıp on yıl" ihtimalinin gerçeğe dönüştüğünü söyledi.

Açıkçası, bu krizin çözümü finansal hilelerde veya panik satışlarında yatmıyor. Ekonomik toparlanma, istihdam istikrarı ve en önemlisi hem vatandaşlar hem de yatırımcılar arasında güvenin yeniden inşası temelinde daha kapsamlı bir çözüm gerektiriyor.

Kaynak: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm