Hanoi'de gelir ve konut fiyatları "genişlemiş" durumda

Fiyatlar yüksek seviyelerde "sabitlenmeye" devam ediyor

Savills Vietnam'ın 2023 İlk Yarı Pazar Raporu'na göre, daire pazarında yeni arz, çeyreklik bazda %76, yıllık bazda ise %125 artışla 3.596 üniteye ulaştı. Bunlardan 20.412'si birincil pazarda karşılandı ve çeyreklik bazda %5, yıllık bazda ise %14 artış sağlandı.

Buna karşılık, villa ve müstakil ev pazarında çeyrekte yeni proje görülmedi. Yeni arz, mevcut projelerden gelen 126 üniteden geldi. Bu rakam, çeyreklik bazda %334 artış gösterirken, yıllık bazda %14 düşüş gösterdi. Birincil arz ise, çeyreklik bazda %5 artış gösteren ancak yıllık bazda %20 düşüş gösteren 14 projeden gelen 797 üniteden oluştu.

Günümüzde hala insanların en çok ilgi gösterdiği ürün daireler olmasına rağmen, satış fiyatı hala yüksek bir seviyede "sıkışmış" durumda.

2023 yılının ikinci çeyreği itibarıyla, Hanoi pazarındaki dairelerin ortalama birincil satış fiyatı, çeyreklik bazda %1 ve yıllık bazda %17 artışla 53 milyon VND/ ^m2'ye ulaştı. Bu fiyat, 18 çeyrek üst üste artış gösterdi ve 2019 yılının birinci çeyreğine göre %73 daha yüksek. Savills Hanoi Danışmanlık ve Araştırma Departmanı Kıdemli Direktörü Bayan Do Thu Hang şunları söyledi: Arsa fiyatlarındaki ve inşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle, ürün ve çevre altyapı ve kamu hizmetlerinin kalitesini iyileştirmeye yatırım yapma ihtiyacı, iç projeler de birincil piyasa fiyatlarına veya yeni başlatılan projelerin fiyatlarına yol açıyor ve bu fiyatlar her zaman satılık dairelerin genel piyasa seviyesinden daha yüksek oluyor.

Cau Giay bölgesinden Bayan Hoang Thanh Nhan şunları söyledi: Ailem, çocuklarının ayrı yaşaması için bir daire satın almak istiyor, ancak şehir merkezindeki fiyatlar çok yüksek, banliyölerdeki projelerin fiyatları ise hala yüksek. 6-7 projeye baktık ama henüz karar vermedik çünkü satın alırsak bankadan daha fazla borç almamız gerekiyor. Gelirimiz yüksek olmasa da, faiz ödeme baskısı şu anda en büyük endişe kaynağımız.

Bu arada, villa ve müstakil evlerde, 2023'ün ikinci çeyreğinde fiyatlar bir önceki çeyreğe kıyasla bazı villa ve müstakil ev ürünlerinde aşağı yönlü ayarlamalar yapıldı. Müstakil ev ürünlerinde herhangi bir fiyat düşüşü kaydedilmedi. Özellikle, Me Linh bölgesindeki mevcut arsaların metrekare başına villa fiyatları, çeyrek bazında %10 düşüşle 100 milyon VND/ ^m2'ye geriledi ve ek arzla birlikte arz fazlası oluştu, ancak müşteri talebi gerçek anlamda artmadı. Dükkan ev fiyatları çeyrek bazında %7 düştü. Buna karşılık, müstakil ev fiyatları çeyrek bazında %4 artış kaydederek ^{metrekare başına} 173 milyon VND'ye ulaştı.

Eş zamanlı altyapısı, yeşil kampüsü ve uygun fiyatlarıyla lüks gayrimenkul sektörü hâlâ birçok kişinin ilgisini çekiyor, ancak işlemler yavaş ve kasvetli.

Alçak katlı ürün ve daire fiyatlarındaki karışık gelişmeler hakkında yorum yapan Bayan Do Thu Hang, şunları ekledi: "Villa ve müstakil ev pazarındaki fiyat düşüşünün, merkezden uzak projelerin makul fiyatlarla piyasaya sürülmesinden kaynaklandığı ve bu nedenle piyasa seviyesinin düştüğü unutulmamalıdır. Gerçekte, alçak katlı segmentin fiyatı, özellikle Hanoi Çevre Yolu 2 ve Çevre Yolu 3'e komşu bölgelerde ve sosyal altyapı, istikrarlı trafik altyapısı ve yüksek nüfus yoğunluğuna sahip gelişmiş bölgelerde hala yüksektir."

Gelir artışı fiyat artışıyla birlikte "uzamış" durumda

Pozitif net göç, nüfus artışı ve yüksek kentleşme oranları nedeniyle uzun vadeli konut talebi yüksek kalmaya devam ediyor. Ayrıca, 2023-2025 yılları arasında Hanoi'de 157.000 hane daha olacağı tahmin ediliyor. Ancak, gelecekteki arz, her türden sadece 59.000 daire, 9.000 alçak katlı konut ve satışa sunulması beklenen 18.700 sosyal konuttan oluşuyor. 70.300 konut açığı bulunuyor.

Konut talebinin yüksek olması karşısında, Hanoi'de ortalama gelirin ev sahibi olmayı karşılayıp karşılayamayacağı sorusu ortaya çıkıyor. Savills Vietnam'ın raporunda ayrıca, Hanoi'nin 2023 yılında kişi başına yıllık ortalama 150 milyon VND gelir elde etmeyi hedeflediği belirtiliyor. 2019 yılına kıyasla, ortalama gelir artış hızı yıllık %6. 2019'dan 2023'ün ilk yarısına kadar daire fiyatlarındaki artış hızı ise yıllık %13.

Hanoi'nin sosyal konut sektörüne (düşük gelirli) daha fazla önem vermesi gerekiyor ki çalışan insanlar konutlara erişebilsin ve hayatlarını istikrara kavuşturabilsin.

Bayan Hang şunları söyledi: "Gerçek şu ki, Hanoi'de kişi başına düşen gelir artışı, daire fiyatlarındaki artıştan daha düşük. Bu, bu farkın büyümeye devam etmesi halinde insanların ev sahibi olmasının daha uzun süreceğini gösteren bir örnek. Bu iki rakam birbirine yaklaşmazsa, genel olarak Hanoi'de yaşayanlar ve diğer illerden gelip çalışmak veya çocukları için Hanoi'de ev sahibi olmak isteyenler için süreç daha uzun ve daha zor hale gelecektir. Alçak katlı konut ürünlerinden bahsetmiyorum bile, fiyat yüksek olduğunda, alıcılar fiyatın makul olup olmadığını ve ürünün gerçek değerine uygun olup olmadığını da göz önünde bulunduracaklardır. Bu noktada, alıcıların karar verme süreci daha yavaş ve daha uzun sürecektir."

Ancak villa ve müstakil ev pazarında, uygun fiyatlı ve iyi planlanmış projelere sahip ürünler hâlâ alıcıları cezbediyor. Bu durum, Hanoi'deki düşük katlı konut segmentindeki işlemlerin, kasvetli geçen ilk çeyreğin ardından iyileşme eğiliminde olmasıyla da kendini gösteriyor. Satışlar, bir önceki çeyreğe göre %20 artışla 106 üniteye ulaştı.

"Bu, piyasada birim başına yaklaşık 10 milyar VND fiyatla sunulan ürünlere sahip alçak katlı projelerin bulunduğu 2023'ün ikinci çeyreğinin sonunda kaydedilen olumlu işaretlerden biri. Hanoi'deki 2023 ikinci çeyrek kayıtlarına göre, 10 milyar VND'nin altındaki birincil fiyatlı projeler işlemlerin %39'unu, 10 ila 20 milyar VND arasındaki daireler %28'ini ve 30 milyar VND'nin üzerindeki daireler ise yalnızca %13'ünü oluşturdu. Veriler, ürünün fiyatı ne kadar makul olursa satış oranının da o kadar iyi olduğunu gösteriyor," diye yorumladı Bayan Hang.

Dai Phong Gayrimenkul İnşaat Yatırım Anonim Şirketi Satış Direktörü Bay Dinh Van Troi şunları söyledi: Birincil arz sınırlı, ancak bugün Hanoi pazarındaki ev alıcıları için avantaj, önceden geliştirilmiş, yasal olarak garantili ve daha makul fiyatlara sahip birçok ürünün bulunduğu ikincil pazarı seçebilmeleridir.

Mevcut koşullarda, ikincil piyasa fiyatları birincil piyasaya kıyasla hala rekabetçi. Savills Vietnam'a göre, 2023'ün ikinci çeyreğinde genellikle düşük fiyatlı ürünler, ikincil arzın birincil birimlerden %20 daha düşük bir fiyata sahip. Birincil piyasada çok fazla seçenek yokken, ikincil piyasada fiyat açısından daha fazla seçenek var. Ürünler artık yeni olmasa da, alıcılar kullanıma hazır veya hemen kullanabilirler.

Özellikle son zamanlarda Hanoi, kamu yatırımlarının dağıtımını teşvik etmiştir. Bu durum, Hanoi'nin genel ekonomik faaliyetlerini ve özellikle gayrimenkul sektörü de dahil olmak üzere diğer faaliyetlerini teşvik etmek için olumlu bir etkendir. Çevre Yolu 4'ün inşaatına yeni başlanmasıyla birlikte, Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong ve Thanh Oai gibi banliyö bölgelerinde kalkınmayı teşvik etmesi beklenmektedir. Çevre Yolu 4 2027 yılında trafiğe açıldığında, Çevre Yolu 4 çevresindeki bölgelerdeki konut arzının mevcut duruma kıyasla artacağı tahmin edilmektedir.

[reklam_2]
Kaynak