Gayrimenkul devir vergisi: Çift taraflı etki ve uzun vadeli beklentiler

Fotoğraf yazısı — İllüstrasyon fotoğrafı: Tuan Anh/VNA

Amaç, spekülasyonu sınırlamak, uzun vadeli yatırımları teşvik etmek ve bütçe gelirini artırmaktır. Ancak birçok görüş, sağlıklı bir gayrimenkul piyasasının ağır vergilerle kontrol edilen bir piyasa değil, hem yatırımcılar hem de gerçek ihtiyaçları olan kişiler için iyi likidite, şeffaf işleyiş ve adaletin sağlandığı bir piyasa olduğuna inanmaktadır. Gayrimenkul devir vergisinin iki yönlü etkileri olduğu söylenir, ancak politika makul olursa uzun vadeli etkileri olacaktır.

Spekülasyonu sıkıştırmak mı, yoksa ikincil piyasayı boğmak mı?

Maliye Bakanlığı, yakın zamanda hazırlanan Gelir Vergisi Kanunu Taslağı'nda (değişiklik yapıldı), gayrimenkul devirlerinde gelir vergisinin, net kâr üzerinden satış fiyatından satın alma bedeli ve ilgili maliyetler düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanmasını önerdi. Buna göre, önerilen vergi oranı, her devir için hesaplanan vergiye tabi gelir üzerinden %20 olarak belirlendi. Alım bedeli ve maliyetlerin belirlenememesi durumunda, vergi, elde tutma süresine göre kademeli bir vergi oranıyla doğrudan satış bedeli üzerinden hesaplanacak: 2 yıldan az süreli ise %10, 2-5 yıl süreli ise %6; 5-10 yıl süreli ise %4; 10 yıldan uzun süreli veya miras yoluyla edinilen varlıklar ise %2.

Uzmanlar, bu önerinin kısa vadeli spekülasyonu sıkılaştırmak ve transfer fiyatlandırmasında şeffaflığı artırmak için önemli bir çaba olarak değerlendirildiğini, satıcıların gerçek maliyetlerin yanı sıra maliyet fiyatlarını da tam olarak beyan etmelerini zorunlu kılarak veri sisteminin gerçek değerleri yansıtmasına yardımcı olduğunu söylüyor.

Ancak birçok uzman, vergi politikasının doğru tasarlanmaması durumunda, halihazırda likiditede önemli bir rol oynayan ikincil piyasanın durgunlaşacağına inanıyor. Küçük yatırımcılar piyasadan çekilecek, gayrimenkul işletmeleri, bankalar ve finans piyasası da bundan etkilenecek.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği (VARS) Başkanı Dr. Nguyen Van Dinh, politikanın hedeflerinin açıkça tanımlanması gerektiğini söyledi. Başlangıçta olumsuz tepkiler olsa da, piyasanın sürdürülebilir, sağlıklı bir şekilde gelişmesini ve gerçek ihtiyaçlara cevap vermesini sağlamak, spekülatif ve vurguncu faaliyetlerin sürdürülmesini engellemek gerekiyor. Çünkü bu vergi seviyesi, özellikle "sörf" hedefi olan birçok yatırımcıyı yatırım stratejilerini yeniden gözden geçirmeye zorlayacak.

Gerçekte, yeni vergi politikası gayrimenkul piyasasındaki işlem hacminde bir düşüşe yol açacak ve işletmelerin ticari faaliyetlerinden yatırımcılara kadar tüm piyasa sistemini etkileyecektir. Kısa vadede ise, talebin azalması nedeniyle yüksek satış fiyatına sahip projelerin işlem görmesi daha zor olacaktır.

Bu, vergi politikasının şu anda yürürlüğe girmesi durumunda piyasanın karşılaşacağı kaçınılmaz sonuçlardan biri olacaktır. Ancak Bay Dinh'e göre, piyasayı daha sağlıklı bir yöne yönlendirmek için vergi politikasının yürürlüğe girmesi gerekiyor. Örneğin, bu durum yatırımcıları fiyatlandırma stratejilerini yeniden değerlendirmeye zorluyor. Bu noktadan sonra, piyasadaki fiyat seviyesini ayarlama fırsatları ortaya çıkabilir...

Net, kamuya açık ve şeffaf bir yol haritasına ihtiyacımız var

Batdongsan.com.vn tarafından gayrimenkul arayan 1.000 kişiyle yapılan yakın tarihli bir anket, ankete katılanların %95'inin gayrimenkulü çoğunlukla yaşamak için değil, yatırım amaçlı satın aldığını gösteriyor. Bunlar arasında, gayrimenkullerini 1 yıl içinde satma niyetiyle satın alanların oranı oldukça yüksek. Bu durum, Vietnamlıların şu anda gayrimenkule yatırım yapmaya çok istekli olduklarını, ancak elde tutma sürelerinin kısa olduğunu ve "uygun fiyat geldiğinde satma" eğiliminde olduklarını, böylece sermaye akışlarını her seferinde daha kârlı olan diğer varlıklara esnek bir şekilde kaydırdıklarını gösteriyor.

Batdongsan.com.vn Güney Bölge Müdürü Sayın Dinh Minh Tuan, vergiyi kâr üzerinden hesaplamanın prensipte daha makul olacağını, ancak vergiden düşülecek fatura veya geçerli belgeler olmadan komisyon, iç tadilat, kredi gibi birçok ilgili maliyet olacağı için gerçek kârı tam olarak belirlemenin zor olduğunu belirtti. Bu durum karşısında Sayın Tuan, açıkça düzenlenmediği takdirde vergi mükelleflerinin gerçekte olduğundan daha yüksek vergi oranları ödemek zorunda kalacağından endişe ediyor.

Emlak devir vergisinin ayarlanması, bütçeye denge sağlamak ve geliri artırmak için hâlâ gerekli görülüyor. Ancak, önerilen kâr oranının %10-20 olması göz önüne alındığında, piyasada şok etkisi yaratıp vatandaşa büyük yük getirmemek için kamuya açık, şeffaf ve makul bir mekanizmanın yanı sıra uygun bir yol haritasının tasarlanması gerekiyor - Batdongsan.com.vn uzmanları analiz etti.

FDVN Hukuk Bürosu'nun Yönetici Avukatı Avukat Le Cao, yasal bir düzenlemenin ancak gerçeğe uygun olduğunda en etkili olabileceğini belirtti. Bu nedenle, yürürlüğe girmeden önce vergi politikalarının dikkatlice incelenmesi ve kapsamlı bir şekilde değerlendirilmesi, gerçekte ortaya çıkabilecek durumları öngörmek ve çözmek için gereklidir.

Makul vergi oranlarının belirlenmesinin yanı sıra; makul maliyet, alım-satım bedeli, elde tutma süresi vb. gibi unsurların belirlenmesi sürecinde uyuşmazlıkların önlenmesi için özel düzenlemeler yapılmalıdır. Aynı zamanda, özel durumlar için adaleti sağlayacak istisnai hükümler de kanunda yer almalıdır.

Avukat Le Cao, "Vergi politikası da dahil olmak üzere gayrimenkul piyasası yönetiminin özü, ülke çapında şeffaf ve birleşik bir gayrimenkul veri sistemi oluşturmaktır. Şu anda, gayrimenkullerin başka kişilerin adına kayıtlı olması, gayrimenkule şeffaf olmayan para akışları veya çıkar gruplarının piyasayı manipüle ederek gayrimenkul değerlerinde ciddi bozulmalara yol açması gibi birçok eksiklik hâlâ mevcut," diye belirtti.

Bu nedenle, bu avukata göre veri şeffaflığı ön koşullardan biridir. Net bir veri tabanlı yönetim platformu kurulduğunda, işlemler kolayca takip edilecek, gayrimenkul değerleri gerçek değere yaklaşacaktır. O zaman piyasa daha sürdürülebilir bir şekilde işleyecek, insanlar gerçek ihtiyaçlarını karşılayan gayrimenkullere daha kolay erişebilecek ve piyasayı bozan spekülatif olaylar sınırlı olacaktır. Ayrıntılı ve şeffaf bir yönetim sistemi, yalnızca işlemleri kontrol etmeye yardımcı olmakla kalmaz, aynı zamanda gelecekte ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları ve riskleri sınırlamak için bir "kalkan" görevi de görür.

Kaynak: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445

Yorum (0)