Ortalama olarak, hiçbir harcama yapmadan bir ailenin ev satın alması 27 yıl sürüyor.

VTV.vn - Bir dairenin ortalama fiyatı, bir ailenin yıllık gelirinin 27,3 katı; bir memurun ailesi gelirinin 1/3'ünü taksitlere harcıyorsa, bir ev satın almak yaklaşık 80 yıl sürüyor.

Gelir-konut fiyat farkı giderek açılıyor.

2014-2025 döneminde kişi başına düşen gelirin artış hızı ile konut fiyatlarının artış hızını karşılaştırdığımızda, aradaki farkın giderek açıldığını görüyoruz. Ortalama gelir, aylık 4,11 milyon VND'den aylık 8,3 milyon VND'ye yükselerek iki katına çıkmış ve yıllık ortalama %6,4'lük bir büyüme oranına denk gelmiştir.

Bu arada, ortalama daire fiyatı metrekare başına 25 milyon VND'den metrekare başına 75,5 milyon VND'ye, yani yılda %12'den fazla bir artışla 3 katına çıktı. Şu anda bile, Hanoi'deki ortalama konut fiyatının metrekare başına 80 milyon VND'yi aştığı kaydediliyor. Dolayısıyla, konut fiyatları gelir artış hızının neredeyse iki katı hızla artıyor.

2025 yılı ortalarındaki istatistiklere göre, ortalama bir dairenin fiyatı şu anda bir ailenin yıllık gelirinin 27,3 katı. Bu, konut fiyatı/gelir endeksidir (P/I = 27,3). Başka bir deyişle, bir aile hiçbir şey harcamadan tüm gelirini ev satın almak için kullanırsa, yeterli paraya sahip olması yaklaşık 27 yıl sürecek; gelirinin 1/3'ünü ev satın almak için taksitlere harcarsa, bu süre neredeyse 80 yıla uzayacaktır. Mevcut gelir seviyesiyle, memurlar da dahil olmak üzere çoğu maaşlı çalışan için yerleşik hayata geçme hayali giderek daha da zorlaşıyor.

GP.Invest Yönetim Kurulu Başkanı Nguyen Quoc Hiep, konut fiyatlarının hızla arttığını söyledi.

Hanoi Radyo ve Televizyonu tarafından 4 Aralık'ta düzenlenen "Emlak Piyasasının Sağlıklı ve Sürdürülebilir Bir Şekilde Gelişmesi İçin" Forumu'nda konuşan GP.Invest Yönetim Kurulu Başkanı Nguyen Quoc Hiep, hızla artan konut fiyatlarının yalnızca alıcılar için bir engel değil, aynı zamanda tüm ekonomi için potansiyel bir risk oluşturduğunu söyledi. Konut piyasası, ancak satış fiyatı orta gelirlilerin taksitli ödemelerle erişebileceği bir seviyede kaldığında "sağlıklı ve sürdürülebilir" kabul edilir.

Günümüzde çoğu yatırımcı hâlâ banka kredi sermayesine güvenmek zorunda. Devlet Bankası istatistiklerine göre, Eylül 2025 sonu itibarıyla gayrimenkule yatırılan kredi sermayesi miktarı %19 arttı ve yaklaşık 4 milyon VND'yi aşan ödenmemiş borç, tüm sistemin toplam ödenmemiş borcunun %24'ünü oluşturdu. Bu arada, 2025'in üçüncü çeyreğine ait veriler, gayrimenkul işlem oranının %13 azaldığını, bunun içinde yalnızca dairelerin %15 azaldığını ve envanterin arttığını gösterdi.

Analistler, işlemler azalırken fiyatlar çok yükselirse, batık alacak riski, piyasa "donması" ve yatırımcı nakit akışı kesintilerinin bankacılık sistemine yayılabileceğini söylüyor. Dolayısıyla, gayrimenkul fiyat balonunun yarattığı baskı tek bir piyasayla sınırlı değil, finansal güvenlik ve makroekonomik istikrarla yakından bağlantılı.

Forumda, spekülasyon, fiyat enflasyonu, arz manipülasyonu, sosyal konut politikalarından çıkar sağlama ve dengesiz segment yapısı gibi bir dizi eksikliğe dikkat çekildi. Birçok kişi "ticari konut satın alacak kadar zengin değil, sosyal konut satın alacak kadar da fakir değil" durumuna düşüyor.

Kurumları mükemmelleştirmek, krediyi kontrol etmek, gerçek arzı artırmak

GP.Invest Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Nguyen Quoc Hiep, gayrimenkul piyasasının sağlıklı bir şekilde gelişebilmesi için, gayrimenkul işletmelerine yönelik arazi, kredi ve vergilerle ilgili rejim ve politikaların ayarlanmasında devlet kurumlarının eş zamanlı katılımının olması gerektiğini söyledi.

Son zamanlarda Hükümet, 2030 yılına kadar 1 milyon konutluk sosyal konut hedefini desteklemek için bir dizi özel mekanizma ve politikanın pilot uygulamasına odaklandı. Ulusal Meclis ve Hükümet, büyük şehirlerdeki eski apartmanların yenilenmesinin önündeki engelleri kaldırmak ve arzı artırmak için birçok "açık" mekanizmaya sahipti. Bu politikalar, gayrimenkul piyasasındaki arzın iyileştirilmesine katkıda bulundu.

Ancak yerel yönetimlerdeki uygulama henüz yavaş olduğundan, her düzeydeki yetkililerin daha yakından incelemesi ve denetimi gerekiyor; özellikle idari süreçlerin gerçek anlamda kısaltılması ve gayrimenkul piyasasının hukuki açıdan "açılmasına" yönelik mekanizmaların ele alınmaya devam edilmesi gerekiyor.

Bir diğer önemli darboğaz ise arsa fiyat seviyesinde. Şu anda bazı bölgelerde açıklanması beklenen arsa fiyat listesi, 5 yıl önceki fiyat seviyesinin birkaç düzine katına kadar daha yüksek. Bu, konut fiyatlarındaki artışın doğrudan nedenlerinden biri. GP.Invest Yönetim Kurulu Başkanı'na göre, bir arsa fiyat listesi oluşturulurken, projeler için arsa fiyatının (finansal yükümlülüklerin ve yatırım planlarının hesaplanmasında temel olarak) ve kişiler arası işlemler için ticari arsa fiyatının özel olarak belirlenmesi gerekiyor. Böylece uygun bir ayarlama mekanizması oluşturuluyor ve arsa maliyetleri ev alıcılarının nihai yükü haline getirilmiyor.

Ulusal Meclis Hukuk ve Adalet Komisyonu Başkan Yardımcısı Bayan Tran Hong Nguyen, arazi, konut ve gayrimenkul işlerine ilişkin yasal çerçevenin mükemmelleştirilmesinin gerekli olduğunu söyledi.

Ulusal Meclis Hukuk ve Adalet Komitesi Başkan Yardımcısı Bayan Tran Hong Nguyen, piyasadaki olağandışı gelişmeleri eksiksiz bir şekilde ele almak için öncelikle arazi, konut ve gayrimenkul sektöründeki yasal çerçevenin mükemmelleştirilmesi gerektiğini söyledi. Şu anda, 2024 Arazi Kanunu, Konut Kanunu ve Gayrimenkul Ticareti Kanunu'na rehberlik eden bir dizi belgeyi uygulamaya koyuyoruz. Bu, arazi ihaleleri, proje teklifleri, arazi parselasyonu ve satışı, gayrimenkul komisyonculuğu ve arz kontrolündeki yasal boşlukları doldurmak için bir fırsat. Mevzuat ne kadar net olursa, piyasayı manipüle etmek o kadar zor olur.

Meclis Adalet Komisyonu Başkan Yardımcısı, ihlallerin net bir şekilde tespit edilebilmesi için, ihlal emareleri varsa teftiş, inceleme ve kovuşturma makamlarından sonuç alınması gerektiğini vurguladı. Ancak, planlama, altyapı yatırım politikaları veya büyük projeler yapılacak alanlarda yoğunlaşan, kısa sürede tekrarlanan büyük fiyat dalgalanmaları, devleti özel denetim yapmaya zorlayan sinyallerdir.

Mevzuatın mükemmelleştirilmesinin yanı sıra, planlama bilgilerinin, arazi kullanım planlarının, proje ilerlemesinin, proje yasallığının ve işlem fiyatlarının kamuoyuna duyurulması da önemli kabul edilmektedir. Ulusal bir arazi veri tabanı, konut veri tabanı ve elektronik işlem sistemi oluşturmak, devletin etkili bir şekilde yönetim yapmasına yardımcı olacak, dolandırıcılığı önleyecek ve "dalga yaratma" ve fiyat şişirme faaliyetlerini önemli ölçüde sınırlayacak bir araç olacaktır.

Bir diğer odak noktası ise, özellikle gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan segmentte gerçek arzın geliştirilmesidir. Gayrimenkul türlerini, her segmentteki insanların ihtiyaçlarına göre ayırmak gerekir. Piyasa yalnızca spekülatif talebe dayandığında, gayrimenkul kolayca varlık biriktirme kanalı veya fark yaratmak için alım satım aracı haline gelebilir, balonlar yaratabilir ve kolayca manipüle edilebilir. Bu nedenle, uygun fiyatlarla sosyal konut ve ticari konut gelişimini teşvik etmek ve proje uygulama süresini kısaltmak için yatırım ve arazi kullanım prosedürlerini yeniden düzenlemek gerekir. Arz arttığında, piyasanın istikrar kazanması için daha fazla koşul olacaktır.

Temsilciler, sağlıklı ve sürdürülebilir bir gayrimenkul piyasası için çözüm önerilerini tartıştı.

Kredi politikasına gelince, forumdaki analizde, birçok bankanın yüksek gayrimenkul değerlemeli arsa ipoteklerine dayalı projeler için büyük sermaye ödemeleri kabul ettiği ve bunun da arsa fiyatlarının yükselmeye devam etmesine neden olduğu belirtildi. Yatırım amaçlı gayrimenkul alıcıları değişken faiz oranlarıyla borç alabilirler, ancak fiyatlardaki hızlı artış nedeniyle yine de yüksek faiz oranlarını kabul ederler ve bu da bir sarmal etkisi yaratır: Fiyat ne kadar yüksekse, spekülasyon o kadar güçlü olur ve gayrimenkule o kadar çok kredi akışı olur.

Bazı kredi kuruluşları, konut kredileri ile yatırım kredileri arasında henüz net bir ayrım yapmamış ve bu da öncelikli sermaye kaynağının gerçek konut ihtiyaçlarına yönlendirilmemesine neden olmuştur. Birçok görüş, bankaların konut alımı ve yatırım amaçlı konut alımı için kredi kriterlerini ayırmaları gerektiğini; gayrimenkul işletmeleri için sermaye güvenlik oranını göz önünde bulundurmaları, öz sermayeye kıyasla çok fazla borçlanan projelere bariyerler koymaları gerektiğini; aynı zamanda, yatırımcıları sermaye artırmadan önce dikkatlice değerlendirmeye zorlamak için kurumsal tahvil ihraç kriterlerini daha dikkatli incelemeleri gerektiğini ileri sürmektedir.

Forumdaki analizlerden, gayrimenkul piyasasındaki "anormal" olguyla başa çıkmanın tek bir ölçüte dayandırılamayacağı anlaşılıyor. Piyasa, ancak kurumlar net olduğunda, kredi makul bir şekilde dağıtıldığında, veriler şeffaf olduğunda, arz önemli ölçüde arttığında ve spekülasyon yeterince güçlü yasal ve finansal araçlarla kontrol edildiğinde gerçekten sağlıklı ve sürdürülebilir olur. İşte o zaman, yerleşik hayata geçme hayali artık ulaşılmaz değildir.

Source: https://vtv.vn/trung-binh-mot-gia-dinh-khong-chi-tieu-gi-mat-hon-27-nam-moi-mua-duoc-nha-100251204134836008.htm