El yazısıyla alınan ve satılan gayrimenkuller için kırmızı kitabın adım adım düzenlenmesi

Karmaşık gayrimenkul dosyası durumu

Aralık 2023'ün başlarında, Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, Thu Duc Şehri, Ho Chi Minh Şehri Arazi Kayıt Ofisi ve bağlı şubelerinin ilçelerindeki Halk Komitelerinden, arazi kullanım amaçlarındaki keyfi değişiklikler, keyfi parsel ayrımı ve el yazısıyla yapılan hak devirlerine ilişkin kayıtların tutulmasını talep etti.

Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi'nin raporuna göre, Ho Chi Minh Şehri'nde, İlçe Halk Komitesi tarafından Arazi Kullanım Hakkı Sertifikası verilen tarım arazilerini kullanan haneler ve bireyler bulunmaktadır ve kullanım sürecinde; hanelerin ayrılıp ayrı yaşaması; arazi alanının bir kısmının miras alınması, verilmesi, devredilmesi gibi değişiklikler meydana gelmiştir.

Bu pratik ihtiyacı gidermek için arazi kullanıcıları, arazileri keyfi olarak bölmüşler, arazi parselinin bir kısmını elle devretmişler (arazi kullanım haklarını ve araziye bağlı varlıkları devrine ilişkin sözleşme yapmadan), arazi kullanım amacını keyfi olarak değiştirmişlerdir (evler yapmışlar, tarım arazilerinde çalışmalar yapmışlardır...).

Tapu hukukunda birçok dönem zamanında ve eksiksiz düzenlemeler yapılmadığı için, bu davalarda devralana tapu kullanım hakkı, ev sahipliği hakkı ve tapuya bağlı diğer varlıkları gösteren belge (sertifika) verilmemiştir.

Yukarıda var olan sorun, 43/2014/ND-CP sayılı Kararnamenin 82. maddesinin 2. fıkrasında yer alan düzenlemeyle 1 Temmuz 2014 tarihinden önce el yazısıyla alınan belgelerle intikal, miras ve hibe davalarının çözümlenmesine olanak sağlanmasına kadar devam etmiştir.

Ancak, arazilerin keyfi olarak hak devrine ayrılması nedeniyle, devredilen arazilerin büyük bir kısmı İl Halk Komitesi'nin düzenlemelerine uygun değildi.

Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi Müdürü Bay Nguyen Toan Thang, şu değerlendirmeyi yaptı: "Şu anda, bildirim ve kayıt işlemleri henüz düzenlenmediğinden belirli bir istatistik bulunmuyor. Ancak kayıtlarımıza göre, bu vakalar çoğunlukla banliyö bölgelerinde, özellikle de Binh Chanh, Hoc Mon, Binh Tan gibi hızlı kentleşmenin yaşandığı ilçelerde yoğunlaşıyor."

Nispeten doğru bir rakam elde etmek için Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın ilçeler, Thu Duc Şehri, semtler, komünler ve o durumda gayrimenkul "sahibi" olan kişiler arasında yakın koordinasyonla şehir çapında bir bildiri ve anket düzenlemesi gerekiyor.

İnsanlar şeffaf bir bildiride işbirliği yapma sorumluluklarını ve haklarını açıkça görmeli, belirli ve doğru rakamlara sahip olmalıdır.

El ile alınıp satılan gayrimenkuller için sertifika düzenlemek amacıyla Ho Chi Minh Şehri'nin alım satım zamanı, arazi ve inşaat ihlallerinin ele alınması (para cezaları, zorla yıkım veya tescil, zorla yasadışı kazançların iadesi, vb.), planlamanın gözden geçirilmesi, arazi bölümü sınırları ve altyapı ile ilgili düzenlemelere uyumun sağlanması, vb. gibi konuları dikkate alarak her bir özel durumu belirlemesi gerekmektedir.

Aynı zamanda, el yazısıyla yazılmış belgelerin alım satımı yetkili makam tarafından teyit edilmediğinden, alım satım zamanının doğruluğunun doğrulanması temelsizdir ve mevzuatı ihlal etmek için kolayca kullanılabilir. Sıkı bir şekilde uygulanmadığı takdirde, "yasanın ihlali" ve sınır gözetilmeksizin arazi parsellerinin bölünmesi gibi durumlara kolayca yol açabilir.

"Bu nedenle, bu davalar için yasal düzenlemelere uygun sertifika verilmesinin değerlendirilmesi ve arazi sektöründeki idari ihlallerin ele alınması gerekir. Her dava için sertifika verilmesi, planlama, arazi kullanım planları, arazi bölüm koşulları ve altyapıya göre de kararlaştırılmalıdır. Bunlar, ilçe Halk Komitesi'nin yetkisinde olan konulardır," diye belirtti Bay Thang.

Hukuki konuların açıklığa kavuşturulması gerekiyor

LSX Hukuk Bürosu LLC Direktörü Avukat Quach Thanh Luc, günümüzde kişiler arasında noter onayı veya onayı olmadan el yazısıyla yazılmış belgeler kullanılarak yapılan gayrimenkul işlemlerinin nispeten yaygın olduğunu söyledi.

Tarafların böyle bir işlem yapmalarının sebebi, yasal mevzuatı tam olarak anlamamaları, taşınmazın tapu belgesinin olmaması, birbirlerine güvenmeleri, işlemi kamuoyuna duyurmak istememeleri, vergi ödemekten kaçınmalarıydı...

Kanun, taşınmaz devri için noter tasdikli ve onaylı bir sözleşmenin zorunlu olduğunu hükme bağlamıştır. Tarih boyunca tapu kanunları, arazi kullanım hakkı devri sözleşmesinin noter tasdikli veya arazinin bulunduğu belediye, mahalle veya kasabanın Halk Komitesi tarafından onaylanması gerektiğini düzenleyen ortak düzenlemeler getirmiştir.

Avukat Luc, el yazısıyla yapılan gayrimenkul işlemlerinin şekil kurallarına uymadığını ve kullanım hakkını kanıtlayan belgelerde kullanıcının isminin yer almayacağını, dolayısıyla hukuken tanınmadığını belirtti.

Alıcı, hukuken taşınmazın yasal sahibi veya kullanıcısı olarak tanımlanmamıştır.

Alıcı yasal arazi kullanıcısı olarak tanınmıyorsa, araziyi dönüştüremez, devredemez, miras alamaz veya ipotek ettiremez. Devlet araziyi geri alsa bile, arazi kullanıcısını belirleme sorumluluğu satıcıya ait olmaya devam edecektir.

Taraflar arasında tazminat veya yer tahsisi miktarı konusunda bir uyuşmazlık çıkması halinde, uyuşmazlığın çözümüne ilişkin bir hüküm veya karar verilinceye kadar bu miktar geçici bir banka hesabına yatırılır.

Satıcı ile alıcı arasında anlaşma veya uzlaşma sağlanamaması durumunda uyuşmazlık ortaya çıkacak olup, bu durumda iki taraftan birinin taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açarak konuyu çözmesi gerekmektedir.

Günümüzde, sertifikasız gayrimenkul durumu hala nispeten yaygındır. Sertifikasız gayrimenkul işlemleri büyük riskler taşısa da, birçok kişi bunu yapmaya devam etmektedir çünkü risk ne kadar büyükse kâr potansiyeli de o kadar yüksektir.

"Bu durumda, alıcının haklarını güvence altına almak için, "Arsa ve eve tapu kullanım hakkı belgesi verildiğinde, satıcı alıcıya yasal devir işlemlerini yürütmekle yükümlüdür, aksi takdirde alınan miktarın iki katı para cezası uygulanır. Bu maddeyle, anlaşmazlık olasılığının en aza indirilmesi veya anlaşmazlık çıkması durumunda alıcının haklarının da kanunen güvence altına alınması sağlanacaktır," dedi avukat Luc.

[reklam_2]
Kaynak