Başbakan Pham Minh Chinh, yakın zamanda İnşaat Bakanlığı'na, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı ve ilgili kurumlarla birlikte arazi kullanım hakları ticaret katının kurulması çalışmalarını yürütmesi ve koordine etmesi talimatını verdi.
Özet: Merkez Yürütme Kurulu'nun 16 Haziran 2022 tarihli ve 18-NQ/TW sayılı, kurum ve politikaların yenilenmesi ve iyileştirilmesi, arazi yönetimi ve kullanımının etkinliği ve verimliliğinin artırılmasına yönelik Kararı, şu çözümü önermiştir: "Kamu arazisi fiyatları, ticaret katları aracılığıyla zorunlu işlemler, bankalar aracılığıyla ödeme, nakit yok". Bu siyasi temelden yola çıkarak, emlak piyasasının açık ve şeffaf bir şekilde işlemesi için Başbakan Pham Minh Chinh, yakın zamanda İnşaat Bakanlığı'na , Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı ve ilgili kurumlarla arazi kullanım hakları ticaret katının kurulması çalışmalarını yürütmesi ve koordine etmesi talimatını vermiştir. Bu politikaya daha fazla bakış açısı kazandırmak amacıyla, bu makale bazı ülkelerin temellerini, hedeflerini, gerekliliğini ve deneyimlerini ele alarak ilgili bazı çözümler önermektedir.
Dr., Avukat Doan Van Binh.
1. Gayrimenkul alım satım katları ülkemizde yeni bir konu değildir. Gayrimenkul alım satım katları ve gayrimenkul alım satım katları aracılığıyla yapılan işlemlere ilişkin düzenlemeler, gayrimenkul işlemlerinde şeffaflığı ve güvenliği artırmayı amaçlayan 2014 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun hükümlerinden biridir. 2014 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun 3. maddesinin 6. fıkrasında şöyle denilmektedir: "Gayrimenkul alım satım katları, gayrimenkul alım, satım, devir, kiralama, alt kiralama ve kiralama-satın alma işlemlerinin gerçekleştirildiği yerlerdir."
Mevcut yasal düzenlemelere göre, gayrimenkul alım satım katları aşağıdaki faaliyetleri yürütmek üzere kurulmuş işletmeler tarafından kurulmaktadır: Gayrimenkul alım, satım, devir, kiralama, alt kiralama ve kiralama-satın alma işlemlerini yapmak; Gayrimenkul satış, devir, kiralama, alt kiralama ve kiralama-satın alma işlemlerini organize etmek; İşlem ihtiyacı olan taraflara gayrimenkul hakkında bilgi vermek, gayrimenkulleri tanıtmak, listelemek ve kamuoyuna duyurmak; Gayrimenkullere ait belgelerin işlem yapmaya uygun olup olmadığını kontrol etmek; Gayrimenkul alım, satım, devir, kiralama, alt kiralama ve kiralama-satın alma sözleşmelerinin taraflar arasında teati edilmesi, müzakere edilmesi ve imzalanması için aracılık etmek.
2015 tarihli Medeni Kanun'un 107. maddesinin 1. fıkrası, gayrimenkulün arsa, konut, arsaya bağlı yapı işleri ve arsa, konut, yapı işlerine bağlı diğer varlıkları kapsadığını hükme bağlamaktadır. Buna göre, Gayrimenkul Ticaret Merkezi'nin faaliyetleri, arsa kullanım haklarına ilişkin işlemlerle ilgili hizmetleri kapsamaktadır. Ticaret merkezi aracılığıyla yapılan işlemler zorunlu olmayıp, alıcı ve satıcının tercihine bağlıdır.
Başbakan, yakın zamanda Çevre ve Doğal Kaynaklar Bakanlığı ile ilgili bakanlık ve birimleri arazi kullanım hakları ticaret katının kurulması konusunda çalışma yapmakla görevlendirdi. Bu politika, Başbakan ve Hükümet'in ekonomiyi geliştirme ve toplumun dikkatini çekme konusundaki kararlılığını göstermektedir. Arazi kullanım hakları ticaret katı modeli halen tartışılmaktadır. Çevre ve Doğal Kaynaklar Bakanlığı, arazi kullanım hakları ticaret katının Başbakan'a karar vermesi için sunmak üzere iki seçenek geliştirmektedir:
- Seçenek 1: Emlak Ticaret Kanunu'na uygun olarak emlak alım satım katı modelinin profesyonel bir yönetimle ve Devlet denetimi altında geliştirilmesi ve güncellenmesi.
- Seçenek 2: Arazi kullanım hakları için özel bir ticaret alanı inşa etmek.
Genel ilke, gayrimenkul alım satım platformlarının işletmelere devredilmemesi, devlet tarafından yönetilmesi ilkesinin benimsenmesi ve aynı zamanda kapsamının, işlemlere konu olan tüm arazi türlerini kapsayacak şekilde genişletilmesidir. Söz konusu alım satım platformunun, sistemle eş zamanlı olarak güncellenebilmesi için Bilgi Sistemi, arsa veri tabanı ve inşaat sistemine bağlı olması gerekmektedir.
Dolayısıyla, yukarıdaki seçeneklere göre arazi kullanım hakları ticaret katı kurulursa, mevcut Gayrimenkul Ticareti Kanunu hükümlerine göre gayrimenkul ticaret katı ile aynı nitelikte olsa da (genel olarak gayrimenkul işlemlerinde, özel olarak da arazi kullanım haklarında aracı olarak), organizasyon ve işleyişte birçok farklılık ortaya çıkacaktır. Buna göre, arazi kullanım hakları ticaret katı "devletin yönetim amaçlı bir kamu hizmeti kuruluşu" olarak faaliyet gösterecektir.
Ayrı bir arazi kullanım hakları ticaret katı kurulması gerekli midir? (İllüstrasyon fotoğrafı)
2. Arazi Kullanım Hakları Borsası'nın kurulması politikası ve ilgili devlet kurumlarından gelen ilk görüşler, iş dünyasının, halkın, araştırmacıların ve politika yapıcıların dikkatini çekmiş ve tartışılmıştır.
Arazi Kullanım Hakları Borsası'nın gerekliliği değerlendirilirken, borsa aracılığıyla ticaret yapmanın avantajlarının şunlar olduğu çok sayıda görüş tarafından doğrulanmıştır: İşletmeye konu arsa ve gayrimenkullerin yasallığının kontrol edilmesi; gerçek arazi işlem değerinin kontrol edilmesi, böylece bir arazi veri tabanı oluşturulması, arazi fiyatlarının piyasaya yakın olması; arazi kullanım hakları ticaretinde güvenin artması, risklerin ve uyuşmazlıkların en aza indirilmesi; vergi kayıplarının önlenmesi, sağlıklı bir iş ortamının yaratılması...
Arazi Kullanım Hakları Borsası'nın kurulmasındaki en büyük amacın, bilgi şeffaflığını sağlamak, işlemlerde bilgi eksikliğinden kaynaklanan riskleri en aza indirmek, böylece işlemler, alım-satım fiyatlarının piyasa fiyatlarına yakınlığı konusunda nispeten eksiksiz ve doğru bir veri sistemi kurulmasına yardımcı olmak, devletin arazi ve gayrimenkul işletmeciliğine etkin bir şekilde hizmet etmek olduğu söylenebilir.
Ancak, özellikle işlem yapan kişiler ve işletmeler üzerinde daha fazla yük oluşturan maliyet ve prosedürler yaratması; borsa aracılığıyla işlem yapmanın zorunlu olması durumunda kişilerin işlem özgürlüğünün kısıtlanması; iyi bir kontrol ve işletme mekanizması olmaksızın zorunlu olması durumunda ise bilgi "tekelciliği", olumsuzluk, manipülasyon ve piyasa bozulmasına yol açması gibi yönlerden Arazi Kullanım Hakları Borsası'nın gerekliliği konusunda birçok endişe bulunmaktadır.
Özellikle gayrimenkul piyasasının şeffaflığını sağlayacak düzenlemeler ve kurumlara artık sahip olduğumuz yönünde görüşler bulunmaktadır; örneğin gayrimenkul işlem şartları, prosedürleri ve sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler; gayrimenkul işlemlerinde yatırımcıların şeffaflık yükümlülükleri; gayrimenkul işlem sözleşmelerinin noter tarafından onaylanması vb.
Peki sorun gerçekten yönetim mekanizmalarının ve araçlarının eksikliğinden mi, yoksa mevcut araçların etkisiz kullanımından mı; yoksa ilgili personelin sınırlı kapasite ve sorumluluğundan mı kaynaklanıyor? Dolayısıyla, "arazi kullanım hakları borsasının kurulmasının piyasayı daha şeffaf hale getirmeye yardımcı olup olmayacağı şu anda hâlâ bir varsayım."
3. Değerlendirme için daha fazla temel oluşturmak amacıyla, gayrimenkul işlemlerinde şeffaflık ve güvenliği sağlamaya yönelik çözümler ve arazi kullanım hakları ticaret katları konusunda bölgedeki ve dünyadaki bazı ülkelerin deneyimlerine başvurduk.
ABD, Kore, Singapur, Tayland, Endonezya vb. ülkelerin Emlakçılar Birliği'ndeki meslektaşlarımızla yaptığımız görüşmeler sonucunda, bu ülkelerin kendi arazi kullanım hakları ticaret katlarına sahip olmadığını tespit ettik. ABD'de, gayrimenkul bilgileri (hem konut hem de arsa) ABD Emlak Bilgi Portalı'nda MLS (Çoklu Listeleme Hizmeti Listeleri) aracılığıyla kamuya açıklanmaktadır.
Bu platform, emlakçıların alım satım faaliyetlerine hizmet etmek amacıyla evler, arsalar, hacizli mülkler, yeni mülkler, eski mülkler, ticari mülkler, yatırım amaçlı mülkler gibi konularda bilgi listeler. MLS.com veya eyalet MLS'leri ABD hükümetinin bir parçası değildir.
Bu site, ABD'de gayrimenkul alım satım sürecinde satıcılardan ücret tahsil etme esasına göre özel olarak işletilmektedir. Piyasada işlem görmek isteyen tüm gayrimenkullerin, bilgileri kamuoyuna duyurmak için MLS'de "listelenmesi" gerekmektedir. Alım ve satım işlemleri lisanslı emlakçılar aracılığıyla yapılmalıdır. Genellikle hem satıcının emlakçısı hem de alıcının emlakçısı aracılığıyla. Emlakçı ücretleri, satış fiyatına dahildir ve pazarlık, konum ve gayrimenkul türüne bağlı olarak %1-10 arasında değişmektedir. Bu ücret eyaletten eyalete, hatta bir eyalet veya şehir içinde bile değişiklik gösterir. Bu ücret, kapanış sırasında emlakçılar ve alım satım sürecindeki ilgili taraflar arasında paylaşılır.
Kore, Singapur ve Endonezya gibi bazı ülkelerde arazi kullanım hakları ticaret katı bulunmamaktadır. Tayland'da arazi alım satımı yapan bir Arazi ve Konut Bankası (veya Arazi Bankası) bulunmaktadır. Ancak bu banka esas olarak arazi alım satımını düzenlemek ve tarım ve orman arazisi olmayanlara destek olmak için arazi alım satımı yapmaktadır. Başlıca hizmetleri şunlardır: Mevduat (mevduat alma), işletme kredileri, gayrimenkul satın almak, arazi satın almak için tüketici kredileri, güven fonları, varlık yönetimi hizmetleri, döviz...
Dolayısıyla pek çok ülkede genel olarak gayrimenkul, özel olarak da arsa ile ilgili bilgilerin tek bir katta şeffaf hale getirilmesi, gayrimenkul ve gayrimenkul işlemleri ile ilgili bilgilerin teknoloji uygulamaları kullanılarak yönetilmesi ve yakalanması, gayrimenkul işlemleri ve transferlerinde prosedürlerin basitleştirilmesi için ortak bir veri tabanından bilgi kullanılması yönünde bir eğilim bulunmaktadır.
4. Diğer ülkelerin deneyimlerine ve Vietnam'da Arazi Kullanım Hakları Borsası kurulması yönündeki yönelimlere dayanarak, aşağıdaki düşüncelerimiz var:
4.1. Ayrı bir arazi kullanım hakları ticaret katı kurulması gerekli midir?
Merkez Yürütme Kurulu'nun 16 Haziran 2022 tarihli ve 18-NQ/TW sayılı, kurum ve politikaların yenilenmesi ve iyileştirilmesi, arazi yönetimi ve kullanımının etkinliği ve verimliliğinin artırılmasına yönelik Kararı, "Kamu arazisi fiyatları, ticaret katları aracılığıyla zorunlu işlemler, bankalar aracılığıyla ödeme, nakit yok" şeklindedir. Dolayısıyla, Kararın amacı "ticaret katları aracılığıyla işlemler"dir ve özellikle "arazi kullanım hakları ticaret katları" veya doğrudan devlet tarafından kurulan ve yönetilen katlar olmalıdır.
Bu nedenle, mevcut düzenlemelere göre gayrimenkul borsalarıyla çakışmadan kaçınarak ve Borsa faaliyete geçtiğinde etkinlik ve verimliliği sağlayarak ayrı bir Arazi Kullanım Hakları Borsası kurulması hususunun dikkatlice değerlendirilmesi gerekmektedir. Arazi Kullanım Hakları Borsası, Devletin kamu hizmeti örgütlenmesi modeline göre kurulursa, Borsa'nın çeşitli yerleşim yerlerinde kurulması için bir pilot proje araştırılıp geliştirilmeli, bu temelde Kanun'da resmi olarak düzenlenmeden önce özetlenip değerlendirilmelidir.
4.2. Tüm gayrimenkul işlemlerinin kat mülkiyeti yoluyla yapılması zorunlu mudur?
Gayrimenkul alım satım işlemlerinin katlar üzerinden yapılmasının birçok avantajı olduğu gibi, yukarıda 2. bölümde değindiğimiz gibi potansiyel riskleri, artan prosedürleri, maliyetleri ve olumsuz yönleri de bulunmaktadır.
Günümüzün pratik koşullarına uyum sağlamak amacıyla, gayrimenkul işlemlerinin Borsada yapılmasının, Gayrimenkul Ticareti Hakkında Kanun Tasarısı'nda olduğu gibi teşvik edici bir şekilde düzenlenmesinin, toplumda giderek alışkanlıklar oluşturulması, işletmelerin iş ve işlem biçimlerini seçmede özerkliğinin teşvik edilmesine yardımcı olması; aynı zamanda Borsaların rekabet gücünü sağlamak ve piyasa mekanizmalarına göre müşteri çekmek için kalite ve fiyatları sürekli olarak iyileştirmeye zorlanması gerektiği kanaatindeyiz.
4.3. Bölge ve dünya ülkelerinin deneyimlerinden neler öğrenebiliriz?
Her ülkenin kendine özgü bir arazi mülkiyeti rejimi vardır. Ancak tüm ülkeler piyasayı bilgi şeffaflığını sağlama ilkesine göre yönetir. Gayrimenkul veri tabanları ve bu veri tabanlarındaki bilgilerin zorunlu olarak açıklanması konusunda diğer ülkelerin deneyimlerine başvurabiliriz. Tüm ülkelerde konut, arazi ve gayrimenkul piyasaları hakkında eksiksiz bir bilgi sistemi mevcuttur.
Şimdiye kadar bunu iyi başaramadık ve istenen sonuçları elde edemedik. Şeffaf bir piyasayı yönetecek bir veri merkezine sahip olabilmek için bu politika ve uygulama organizasyonunu özetleyip değerlendirerek iyileştirmemiz gerekiyor. Bu, ülkemizdeki güçlü dijital dönüşüm bağlamında uygun ve uygulanabilirdir. Nakit akışını kontrol etmek, bankalar aracılığıyla işlemleri düzenlemek ve kontrol etmek bu hedefe ulaşmamıza yardımcı olacaktır.
Çünkü piyasa bilgisinin tam olması, nakitsiz ödeme şeffaflık getirecek; zemin şeffaf olduğunda, insanlar uymak zorunda kalmayacak. Ayrıca, hukuk hizmetleri piyasasının gelişmesiyle birlikte, insanların gayrimenkul işlemlerinde noter, avukat vb. hizmetlerinden yararlanma oranının artması da piyasa şeffaflığına katkıda bulunacak ve işlemlerdeki riskleri en aza indirecektir.
4.4. Öneriler
Gayrimenkul Ticareti Kanunu kapsamında Gayrimenkul Ticaret Katı modeli yasal hale getirilmiş olup, arazi kullanım hakları ve arazi üzerindeki varlıklar dâhil olmak üzere gayrimenkul işlemlerinde fiilen uygulanmaktadır.
Gayrimenkul alım satım katları, yatırımcılar ve kişiler arasında ticari amaçlı gayrimenkul işlemleri için hizmet sağlar ve ihtiyaç duyulması halinde ticari olmayan amaçlar için de gayrimenkul alım satım hizmetleri sunabilir. Bu aynı zamanda yöneticilerin de ilgi duyduğu ve arazi kullanım hakları alım satım katları hakkında araştırma yapıp kurma ihtiyacının nedenlerinden biri olarak gördüğü bir konudur.
Bu nedenle, Gayrimenkul Ticareti Kanunu'na uygun olarak Gayrimenkul Ticaret Katı modelinin mükemmelleştirilmesine yönelik planın, Devlet denetimi altında profesyonel bir yönetimle hayata geçirilmesini öneriyoruz.
Bu plan, hem Parti politikasına uygun hem de Devletin yönetimi altında olup, görev çakışmalarından kaçınılması, yönetime hizmet edecek bilgi ve verilerin elde edilmesi, piyasa ilkelerinin, iş yapma özgürlüğünün, kişilerin ve işletmelerin seçim özgürlüğünün sağlanması, yeni aygıtlar oluşturulmadan, idari prosedürlerin artırılması, zamanın artırılması, uyum maliyetlerinin artırılması vb. yapılmadan verimliliğin sağlanmasıdır.
Bu yeni taban modelinin kurulması planının görüşüleceği toplantılara devlet kurumlarının katılımının bile çok maliyetli olduğu, diğer ihtisas kanunlarıyla eş zamanlı olarak uygun bir planın hazırlanması için gereken zamanın, Ekim 2023'te Meclis'ten geçmesi beklenen Arazi Kanunu Tasarısı'na (Değişik) zamanında dahil edilip edilemeyeceği, eğer edilirse araştırma ve etki değerlendirmesi için zamanın çok kısa olduğu bir dönemde aceleci bir çözüm olup olmadığı kolayca görülebilir.
(Kaynak: İnşaat Gazetesi)
[reklam_2]
Kaynak
Yorum (0)