Piyasada belirgin bir değişim yok.
DKRA Group'un Temmuz 2023 emlak piyasasına ilişkin yakın zamanda yayınlanan raporuna göre, birçok tatil köyü gayrimenkul projesi beklenen likiditeye ulaşamadığı için satış süreci ertelendi. Bu nedenle, Temmuz döneminde sadece 1 yeni proje satışa açıldı ve 40 ürün piyasaya sunuldu; bu da aynı döneme göre %88'lik bir düşüş anlamına geliyor.
Özellikle, bu pazara olan talep hâlâ çok düşük; kaydedilen yalnızca 1 başarılı işlem, aynı döneme kıyasla %99 düşüş gösterdi. DKRA Group, bu ürünlerin arz fiyatının nispeten yüksek olduğunu ve yatırımcıların temkinli psikolojisiyle birleştiğinde likiditenin hala durgun olduğunu belirtti. Yasallık, faiz oranları ve turizm sektöründeki yetersiz toparlanma gibi diğer faktörlerin de tatil amaçlı gayrimenkul likiditesini etkilediğini belirtmeye gerek yok.
Temmuz 2023'te sadece 1 adet tatil villası satılacak. (Fotoğraf: DKRA Group)
DKRA, önümüzdeki ayda piyasa arz ve talebinin Temmuz ayına kıyasla biraz artacağını, ancak çok fazla belirgin artış olmayacağını öngörüyor. Tatil evi/dükkan segmentinde, Temmuz ayındaki yeni arz yılın ilk 6 ayına kıyasla arttı, ancak bir sonraki satış aşamasında sadece 2 proje satışa sunuldu. Bu segmentteki arz, geçen yılın aynı dönemine göre %75 azaldı. Emilim oranı ise sadece %1'de kaldı.
Konutlarda ise arz, geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %52 artarak 3 projenin satışa açılmasıyla 405 üniteye ulaştı. Bu sayı, 2023'ün ikinci çeyreğinde satışa sunulan toplam 378 ünitelik yeni daire sayısından bile daha fazla. Ancak tüm yeni ürünler Merkez bölgesinde yoğunlaşıyor.
Condotel, Temmuz ayında 113 başarılı işlemle bu pazarda en çok işlem gören segment oldu. Ancak işlem hacmi hâlâ tek bir projede yoğunlaşmış durumda, diğer projeler mütevazı bir tüketim oranına sahip. Bunlar, yasal belgeleri tamamlanmış, büyük markalar tarafından işletilen ve metrekare başına 50 milyon VND'nin altında satış fiyatına sahip projeler.
DKRA ayrıca önümüzdeki ayda piyasa arz ve talebinin toparlanmaya devam edeceğini ancak kısa vadede güçlü dalgalanmaların yaşanmasının pek olası olmadığını öngörüyor.
Tatil amaçlı gayrimenkul sektörünün kısa vadede bir atılım yapması pek mümkün görünmüyor.
Tatil amaçlı gayrimenkul satış fiyatlarına gelince, birincil piyasada geçen aya kıyasla çok fazla dalgalanma beklenmiyor. Ürün uygulayan yatırımcılar, faiz oranı destek programlarını, hızlı ödeme yapan müşteriler için %50'ye varan indirim teşviklerini, anapara ödemesiz dönemi... Teşviklerin devam etmesiyle birlikte, arz ve talebin özellikle Binh Dinh ve Kien Giang'da yoğunlaşarak hafif bir toparlanma yaşaması bekleniyor.
İnşaat Bakanlığı'nın son raporuna göre, 2023'ün ikinci çeyreğinde ülke genelindeki yeni otel ve tatil köyleri arzı, sadece açılıp faaliyete geçen birkaç projeyle desteklenecek. Yeni ruhsatlandırılmış tek tatil köyü turizm projesi ise Ba Den Dağı'nın (Tay Ninh) tepesindeki Tematik Turizm Alanı ve Tatil Köyü.
Tatil amaçlı gayrimenkuller nasıl kurtarılır?
Ülke genelindeki bazı ünlü turistik bölgelerde yapılan anketler, terk edilmiş villa projeleri, tatil köyleri, apartman daireleri ve müşterisi olmayan ofis otellerinin oldukça yaygın olduğunu göstermektedir. Birçok ikincil yatırımcı, kaldıraç kullanımı nedeniyle finansal baskıya dayanmakta zorlanmış, üründen elde edilen nakit akışını değerlendirememiş ve bu nedenle ürünlerini son zamanlarda "boğucu" fiyatlardan satmayı kabul etmiştir.
Birçok piyasa araştırması, tatil amaçlı gayrimenkullerin kâr marjının şu anda çok düşük olduğunu, sadece %1 civarında seyrettiğini, çok az projenin %4-5 veya daha fazlasına ulaştığını göstermiştir. Satışa açıldığında %8-12 kâr hedefiyle yola çıkan birçok proje şu anda hayata geçirilememektedir.
Tatil amaçlı gayrimenkul sektörünün kendine özgü yapısı göz önüne alındığında, faiz oranları ve yasal engellerin kaldırılmasıyla piyasanın diğer segmentlerinde olduğu gibi toparlanmanın yeterli olmadığı görülmektedir. Tatil amaçlı gayrimenkul sektörünün geriye kalan sorunu, tatil ve turizm sektöründe arzın talebi aşmasıdır.
Ürün arzı artmasına rağmen potansiyel turist sayısı istenilen düzeyde gelişmemiş, bu da arz-talep arasında büyük bir uçurum oluşmasına neden olmuştur.
Genel Turizm Dairesi verilerine göre, yılın ilk 6 ayında Vietnam, 5,6 milyonu uluslararası, yaklaşık 64 milyonu yerli olmak üzere yaklaşık 70 milyon ziyaretçiyi ağırladı. Uluslararası ziyaretçi sayısı, 2019'un aynı dönemine göre yalnızca %66 oranında azalırken, yerli ziyaretçi sayısı 1,4 kat arttı. Turizmden elde edilen toplam gelirin 343.100 milyar VND olduğu tahmin ediliyor ve bu rakam, 2019'un aynı dönemine göre %1,45 artışla 338.200 milyar VND'ye ulaştı.
Uluslararası turist sayısı tam anlamıyla toparlanamadığından, tatil köyü gayrimenkul arzı artmaya devam ediyor. Aşırı arz krizi, son dönemde birçok tatil köyü ürününün değerlendirilmemesine neden oldu. Birçok görüş, potansiyel turist sayısı toparlanmazsa, hatta keskin bir artış olursa, tatil köyü gayrimenkul piyasasının donmaya devam edeceğini söylüyor. Bu durum bir döngü yaratıyor, donmuş pazar, hizmetin gelişmesini engelliyor ve potansiyel turist çekmeyi zorlaştırıyor.
Uzmanlara göre, tatil köyü gayrimenkul piyasasını yasal ve faiz oranı çözümleriyle kurtarmak, sorunu yalnızca yüzeysel olarak çözüyor. Bu hamleler, proje sahiplerinin ve yatırımcıların mevcut dönemde güvenini yeniden kazanmalarına büyük ölçüde yardımcı oluyor. Ancak bu tür gayrimenkullerin değerini gerçekten artırmak ve likiditesini artırmak için asıl mesele hâlâ gerçek talep meselesinde yatıyor.
Bu nedenle, yatırımcılar satışa odaklanmanın yanı sıra, turizm pazarıyla birlikte potansiyel müşterileri çekmek için ek hizmetler sunmalı ve imajlarını tanıtmaya odaklanmalıdır. Bu da yatırımcıların bu pazardaki ürünlere daha fazla ilgi duymasını ve yatırım yapmaya devam etmesini sağlar. Analistlere göre, bu sorun bir gecede çözülemez, bu nedenle tatil köyü gayrimenkul pazarının toparlanmasını görmek için 2024 sonunu veya 2025 başını beklememiz gerekiyor.
[reklam_2]
Kaynak
Yorum (0)