9 нових пунктів Земельного закону 2024 року

Які нові положення нещодавно прийнятого Національними зборами Закону про землю 2024 року? Читачам пропонується ознайомитися зі статтею нижче.

9 нових пунктів Земельного закону 2024 року

Закон про землю 2024 року містить наступні 9 важливих нових пунктів:

1. Розширення ліміту для отримання передачі прав користування сільськогосподарськими землями фізичних осіб

Закон про землю 2024 року дозволяє розширити «ліміт для отримання передачі прав користування сільськогосподарськими землями фізичних осіб до не більше ніж 15-кратного ліміту для виділення сільськогосподарських земель фізичними особами для кожного типу земель» у пункті 1 статті 177.

Зокрема, згідно з пунктом 1 статті 177 Проекту Закону про землю 2024 року, ліміт на отримання передачі прав користування сільськогосподарськими землями фізичних осіб не перевищує 15-кратного ліміту на виділення сільськогосподарських земель фізичними особами для кожного типу земель, зазначеного у пунктах 1, 2 та 3 статті 176 цього Закону.

Наразі, згідно зі статтею 130 Закону про землю 2013 року, ліміт для отримання передачі прав користування сільськогосподарськими землями домогосподарств та фізичних осіб не перевищує 10-кратного ліміту для виділення сільськогосподарських земель домогосподарствам та фізичним особам для кожного типу земель, зазначеного у пунктах 1, 2 та 3 статті 129 Закону про землю 2013 року.

2. Положення щодо 32 випадків, коли держава «повертає землю для соціально -економічного розвитку в національних та суспільних інтересах»

Стаття 79 Закону про землю 2024 року конкретно передбачає 32 випадки, у яких держава повертає землю для соціально-економічного розвитку в національних та суспільних інтересах, а саме:

Держава повертає землю у випадках реальної необхідності для реалізації проектів соціально-економічного розвитку в національних та суспільних інтересах з метою сприяння розвитку земельних ресурсів, підвищення ефективності землекористування, розвитку сучасної соціально-економічної інфраструктури, реалізації політики соціального забезпечення, захисту довкілля та збереження культурної спадщини у таких випадках:

1. Будівництво дорожніх споруд, включаючи: швидкісні автомагістралі, автомагістралі, міські дороги, сільські дороги, включаючи об'їзні, аварійні дороги та дороги на рисових полях, що обслуговують загальні транспортні потреби людей, автобусні зупинки, пункти посадки та висадки пасажирів, пункти стягнення плати за проїзд, склади, автостоянки; поромні термінали, автобусні станції, зупинки відпочинку; всі типи залізниць; залізничні станції; всі типи мостів та тунелів, що обслуговують рух транспорту; споруди внутрішніх водних шляхів, морські споруди; авіаційні споруди; лінії канатних доріг та станції канатних доріг; рибальські порти, сухі порти; штаб-квартири, офісні будівлі, підприємства та підприємства сфери послуг на станціях, у портах, автостанціях; коридори безпеки для дорожніх споруд, що потребують відновлення земельних ділянок під повітряний простір; інші споруди, що обслуговують рух транспорту;

2. Будівництво іригаційних споруд, включаючи: дамби, насипи, водопропускні труби, дамби, водозливи, резервуари, гідравлічні тунелі, системи водопостачання, дренажу, зрошення та водовідведення, включаючи захисні коридори для іригаційних споруд, що потребують землекористування; ключові іригаційні споруди, включаючи офіси, склади, виробничі приміщення, ремонт та технічне обслуговування іригаційних споруд у межах іригаційних робіт;

3. Будівництво водопровідних та водовідвідних споруд, включаючи: водопровідні станції; водонасосні станції; резервуари та вежі для води; трубопроводи водопостачання та водовідведення; регулювальні озера; водоочисні, шламоочисні та водовідвідні споруди, включаючи офіси, склади, виробничі приміщення, ремонт та технічне обслуговування водопровідних та водовідвідних споруд;

4. Будівництво об'єктів обробки відходів, включаючи: перевантажувальні станції; сміттєзвалища; очисні комплекси, очисні ділянки, об'єкти обробки відходів та небезпечних відходів, включаючи офіси, склади, виробничі приміщення, ремонт та обслуговування об'єктів обробки відходів;

5. Будівництво енергетичних об'єктів та об'єктів громадського освітлення, включаючи: електростанції та допоміжні споруди електростанцій; дамби, насипи, водосховища та водопроводи, що обслуговують гідроелектростанції; лінії електропередач та трансформаторні станції; роботи з обслуговування, ремонту та технічного обслуговування в межах електростанцій; системи громадського освітлення;

6. Будівництво нафтогазових споруд, включаючи: експлуатаційні платформи, споруди, що обслуговують видобуток та переробку нафти та газу, нафтохімічні нафтопереробні заводи, газопереробні заводи, заводи з виробництва біопалива; зберігання сирої нафти, сховища, автозаправні, нафтогазоперекачувальні станції, трубопровідні системи, коридори безпеки споруд для забезпечення технічної безпеки; сервісна діяльність, ремонтні та технічне обслуговування в рамках робіт, що обслуговують видобуток та переробку нафти та газу, нафтохімічні нафтопереробні заводи, газопереробні заводи, заводи з виробництва біопалива;

7. Будівництво об'єктів поштової, телекомунікаційної та інформаційно-технологічної інфраструктури, включаючи: будинки, станції, антенні стовпи, кабельні стовпи, каналізацію, резервуари, кабельні труби, траншеї, технічні тунелі та інші пов'язані з ними об'єкти технічної інфраструктури для встановлення телекомунікаційного обладнання та обладнання, встановленого в них для обслуговування телекомунікацій; центри обробки даних; включаючи коридори безпеки об'єктів для забезпечення технічної безпеки, які не можуть бути використані для інших цілей; поштові експлуатаційні споруди та пункти поштового зв'язку; поштово-культурні пункти комун; сервісне підприємство, ремонтні та технічні роботи в рамках поштових, телекомунікаційних та інформаційно-технологічних робіт;

8. Будівництво традиційних ринків та оптових ринків;

9. Будівництво релігійних споруд, зокрема: комунальних будинків, храмів, святилищ, усипальниць та інших законних релігійних споруд;

10. Будівництво релігійних споруд, зокрема: штаб-квартир релігійних організацій, афілійованих релігійних організацій; пагод, церков, каплиць, соборів, святих місць; шкіл для навчання людей, що спеціалізуються на релігійній діяльності; пам'ятників, стел, веж та інших законних релігійних споруд;

11. Будівництво зон громадського відпочинку та розваг, громадські заходи, включаючи: парки, квітники, пляжі та інші зони громадського відпочинку; приміщення для проведення зустрічей та інші заходи відповідно до звичаїв та практики місцевої громади;

12. Будівництво штаб-квартир органів Комуністичної партії В'єтнаму, державних органів, Вітчизняного фронту В'єтнаму, суспільно-політичних організацій, суспільно-політично-професійних організацій, соціально-професійних організацій, громадських організацій та інших організацій, створених відповідно до положень законодавства, покладених на них державою завдань та підтримуваних регулярними операційними витратами;

13. Будівництво штаб-квартир або представництв державних установ при органах Комуністичної партії В'єтнаму, державних установах та суспільно-політичних організаціях;

14. Будівництво культурних об'єктів, історико-культурних реліквій, мальовничих місць, включаючи: конференц-центри, театри, будинки культури, культурні центри, палаци культури, клуби, кінотеатри, цирки; реліквії; символічні та художні твори, дитячі палаци, дитячі будинки, центри молодіжної діяльності, музеї, виставкові будинки, бібліотеки, заклади літературної творчості, заклади художньої творчості, заклади художніх виставок, штаб-квартири художніх труп; роботи з розширення, реконструкції, реставрації та популяризації цінності історико-культурних реліквій та мальовничих місць, які були класифіковані або включені до інвентарного списку реліквій Провінційним народним комітетом відповідно до положень закону про культурну спадщину; інші культурні об'єкти, створені або яким дозволено експлуатувати державу;

15. Будівництво медичних закладів та закладів соціального обслуговування, створених або дозволених до експлуатації державою, включаючи: медичні заклади (заклади медичного огляду та лікування; реабілітаційні заклади; профілактичні медичні заклади; заклади для населення; випробувальні центри; пункти калібрування та інспекції; пункти медичного огляду; пункти судово-медичної експертизи; підприємства з виробництва ліків; підприємства з виробництва медичного обладнання); центри соціальної роботи, заклади соціального захисту; центри медичного обслуговування, освіти та соціальної праці; центри догляду за людьми з заслугами; заклади з питань підтримки дітей; заклади для консультування та догляду за людьми похилого віку, людьми з інвалідністю, дітьми, які перебувають в особливих обставинах, людьми, інфікованими ВІЛ/СНІДом, людьми з психічними захворюваннями; заклади лікування наркоманії; заклади для догляду за людьми похилого віку та дітьми, які перебувають в особливих обставинах;

16. Будівництво освітніх та навчальних закладів, створених або дозволених до експлуатації державою, включаючи: ясла, дитячі садки, дошкільні заклади, загальноосвітні навчальні заклади, заклади безперервної освіти, спеціалізовані школи, університети та професійно-технічні навчальні заклади;

17. Будівництво фізкультурно-спортивних споруд, створених або дозволених до експлуатації державою, включаючи: спортивні комплекси, тренувальні центри для спортсменів; стадіони, спортивні змагання та тренувальні споруди;

18. Будівництво науково-технологічних об'єктів, створених або дозволених до експлуатації державою, включаючи: дослідницькі, розробницькі та науково-технологічні сервісні організації; організації, що підтримують інноваційні стартапи; технологічні інкубатори, науково-технологічні бізнес-інкубатори; науково-технологічні парки; наукові музеї; системи стандартів вимірювань;

19. Будівництво дипломатичних об'єктів, зокрема: штаб-квартир посольств, консульств, представництв іноземних дипломатичних організацій, неурядових організацій з дипломатичними функціями; дипломатичних об'єктів, що перебувають під управлінням держави;

20. Будівництво громадських споруд з питань очищення навколишнього середовища, збереження біорізноманіття, метеорології, гідрології, інспекції та карантину тварин і рослин;

21. Реалізація проектів соціального житла та житла для народних збройних сил, крім випадків укладення угод про отримання права користування землею; проекти державного житла; інвестиційні проекти з реконструкції та ремонту багатоквартирних будинків, крім випадків, коли власники багатоквартирних будинків погоджуються передати права користування землею інвесторам для реалізації інвестиційних проектів з реконструкції та ремонту багатоквартирних будинків відповідно до положень Закону про житло; проекти переселення;

22. Реалізація проектів щодо індустріальних парків, промислових кластерів; високотехнологічних парків; високотехнологічних сільськогосподарських зон; зон концентрованих інформаційних технологій; високотехнологічних лісових зон; безмитних зон в економічних зонах;

23. Впроваджувати проекти концентрованого виробництва та переробки сільськогосподарської, лісової, водної та морепродуктової продукції у великих масштабах, із синхронною інфраструктурою від виробництва до переробки сільськогосподарської, лісової, водної та морепродуктової продукції, що обслуговує міжрайонні або міжрегіональні зони; проекти з вирощування та збереження генів лікарських рослин для розвитку традиційних лікарських трав;

24. Здійснювати меліоративні роботи;

25. Діяльність з видобутку корисних копалин, включаючи будівельні об'єкти, що обслуговують видобуток та переробку корисних копалин, пов'язані з районом видобутку та безпечним коридором для видобутку, що потребує відновлення земель, ліцензована компетентними державними органами;

26. Проекти поблизу точок транспортного сполучення та транспортних шляхів з потенціалом розвитку;

27. Реалізація інвестиційних проектів щодо розвитку міських територій зі змішаним використанням, синхронізації систем технічної інфраструктури, соціальної інфраструктури з житлом відповідно до положень закону про будівництво для будівництва нових або реконструкції та благоустрою міських територій; проекти сільської житлової забудови;

28. Кладовища, похоронні бюро, крематорії, пункти зберігання попелу;

29. Впроваджувати проекти з виділення земельних ділянок під житло та земель виробничого призначення етнічним меншинам з метою реалізації політики підтримки земель етнічних меншин відповідно до положень цього Закону;

30. Будівництво наземних споруд, що обслуговують експлуатацію, експлуатацію та використання підземних споруд;

31. Реалізувати проекти, схвалені Національними зборами та Прем'єр-міністром, та визначати інвестиційну політику відповідно до положень законодавства;

32. У випадках повернення земель для реалізації проектів та робіт у національних та суспільних інтересах, які не підпадають під випадки, зазначені у пунктах 1 - 31 цієї статті, Національні Збори вносять зміни та доповнення до випадків повернення земель, передбачених цією статтею, за спрощеною процедурою.

3. Організація переселення має бути завершена до придбання землі.

Стаття 91 Закону про землю 2024 року визначає принципи компенсації, підтримки та переселення, коли держава набуває землі, включаючи такі принципи:

- Зона відселення повинна відповідати умовам технічної інфраструктури та синхронної соціальної інфраструктури відповідно до детального планування, затвердженого компетентним органом; водночас вона повинна відповідати культурним традиціям та звичаям житлової громади, де здійснюється відселення землі.

- Затвердження планів компенсації, підтримки, переселення та домовленостей щодо переселення має бути завершено до прийняття рішення про повернення земель.

4. Скасувати систему цін на землю

Закон про землю 2024 року скасував положення щодо системи ціноутворення на землю.

5. Прайс-лист на землю складається щорічно.

Згідно із Законом про землю 2024 року, прейскурант цін на землю складається щорічно, а перший прейскурант цін на землю оголошується та застосовується з 1 січня 2026 року та коригується з 1 січня наступного року.

6. Положення про 5 методів оцінки землі

Пункт 5 статті 158 Закону про землю 2024 року передбачає 5 методів оцінки землі, зокрема:

- Метод порівняння реалізується шляхом коригування ціни земельних ділянок з однаковим цільовим призначенням, певною схожістю факторів, що впливають на ціну землі, що передається на ринку, перемогою на аукціоні з продажу прав користування землею, за якими переможець аукціону виконав фінансові зобов'язання згідно з рішенням про перемогу на аукціоні, шляхом аналізу та порівняння факторів, що впливають на ціну землі, після виключення вартості активів, що додаються до землі (якщо такі є), для визначення ціни земельної ділянки, що підлягає оцінці;

- Дохідний метод застосовується шляхом ділення середньорічного чистого доходу на земельну ділянку на середню процентну ставку заощаджень за 12-місячними строковими депозитами у в'єтнамській валюті в комерційних банках, у яких держава володіє понад 50% статутного капіталу або загальної кількості голосуючих акцій у провінційному районі протягом 3 років поспіль до кінця останнього кварталу з даними до моменту оцінки;

- Метод надлишку застосовується шляхом вирахування загального розрахункового доходу від розвитку за вирахуванням загальної розрахункової вартості розвитку земельної ділянки або земельної площі на основі найефективнішого використання землі (коефіцієнт землекористування, щільність забудови, максимальна кількість поверхів будівлі) відповідно до планування землекористування та детального плану будівництва, затверджених компетентним органом;

- Метод коефіцієнта коригування ціни на землю реалізується шляхом множення ціни на землю в таблиці цін на землю на коефіцієнт коригування ціни на землю. Коефіцієнт коригування ціни на землю визначається шляхом порівняння ціни на землю в таблиці цін на землю з ринковою ціною на землю;

- Уряд має встановити методи оцінки землі, відмінні від чотирьох вищезазначених методів, після отримання схвалення Постійного комітету Національних зборів.

Наразі Земельний закон 2013 року не передбачає методів оцінки землі.

Методи оцінки землі визначені у статті 4 Декрету 44/2014/ND-CP, включаючи: метод прямого порівняння, метод вирахування, метод доходу, метод надлишку, метод коефіцієнта коригування ціни на землю.

7. Доповнення до Розділу VIII щодо розвитку, управління та експлуатації земельного фонду

8. Спеціальні правила розподілу земельних ділянок та оренди землі через аукціони з продажу прав землекористування

Для забезпечення узгодженості та єдності з положеннями Розділу VIII про «розвиток, управління та експлуатацію земельних фондів», Розділ IX Закону про землю 2024 року конкретно передбачає:

- «розподіл та оренда земельних ділянок шляхом аукціону прав землекористування» (стаття 125) для «чистих земель», створених державою; або

- «розподіл земельних ділянок, оренда земельних ділянок шляхом проведення конкурсів з метою відбору інвесторів для реалізації інвестиційних проектів з використанням земельних ділянок» (стаття 126) для «земельних ділянок, які не були очищені», у яких «інвестор-переможець відповідає за надання капіталу для здійснення компенсації, підтримки та переселення, як того вимагає компетентний державний орган», і протягом 36 місяців з дати видання рішення про визнання результатів переможного конкурсу або іншого періоду відповідно до договору, укладеного з компетентним державним органом, Народний комітет на компетентному рівні повинен завершити компенсацію, підтримку та переселення для виділення земельних ділянок, оренди земельних ділянок інвестору-переможцю.

9. Положення про право вибору форми сплати орендної плати за землю

- Господарські організації, установи державного обслуговування, фізичні особи, особи в'єтнамського походження, що проживають за кордоном, та господарські організації з іноземним інвестиційним капіталом, які орендують землю державою та сплачують річну орендну плату за землю, але у випадку оренди землі державою сплачують орендну плату за землю одноразово за весь термін оренди, як це передбачено цим Законом, можуть перейти на оренду землі з одноразовою виплатою орендної плати за землю на решту терміну оренди та повинні переосмислити ціну землі для розрахунку орендної плати за землю на момент прийняття рішення про дозвіл на перехід на оренду землі у формі одноразової виплати орендної плати за землю на весь термін оренди, як це передбачено цим Законом.

- Господарські організації, фізичні особи, особи в'єтнамського походження, що проживають за кордоном, та господарські організації з іноземним інвестиційним капіталом, які наразі орендують землю у держави та сплачують орендну плату за землю одноразовою сумою протягом усього терміну оренди, можуть перейти на оренду землі та щорічну сплату орендної плати за землю. Сплачена орендна плата за землю буде відрахована від річної орендної плати за землю, що сплачується відповідно до урядових постанов.

- Державним підприємствам надається земля без стягнення плати за користування землею; у випадку, якщо державному підприємству необхідно використовувати частину або всю виділену площу для виробництва, бізнесу чи надання послуг, воно може перейти до форми оренди державної землі зі щорічним стягненням орендної плати за цю площу.

9 нових пунктів Закону про землю 2024 року базуються на змісті проекту Закону про землю 2024 року (проект оновлено 18 січня 2024 року) та промові Голови Асоціації нерухомості міста Хошимін, розміщеній на електронному інформаційному порталі Національних зборів.

Джерело