Стурбований «подвійним тягарем» після набрання чинності нових цін на землю

Хоча вважається необхідним наблизити ціни на землю до ринкових, новий прайс-лист у Ханої також викликає багато занепокоєнь щодо витрат, можливості зростання цін на нерухомість та тиску на бізнес.

Báo Tin Tức•01/12/2025

Підпис до фотографії — Фото ілюстрації: Tuan Anh/VNA

Ханойська народна рада щойно затвердила новий прейскурант земельних цін, який, як очікується, набуде чинності з 1 січня 2026 року. Це захід, спрямований на забезпечення прозорості управління земельними ресурсами та наближення цін на землю до ринкових відповідно до положень Закону про землю 2024 року. Однак різке збільшення приміських зон створює «подвійне навантаження» на людей та підприємства з нерухомості, що ще більше віддаляє можливість оселитися для людей з низьким рівнем доходу та уповільнює відновлення ринку.

Зростання цін, мрії про віддалене житло

Загалом, люди погоджуються з коригуванням прейскуранту землі ближче до ринкових цін, оскільки це допомагає краще забезпечити права людей під час очищення ділянок, обмежує кількість скарг та сприяє пришвидшенню процесу очищення ділянок та завершенню державних інвестиційних проектів.

Однак, зі значним збільшенням коригування цін на землю, особливо в приміських комунах та районах, нова політика цін на землю не лише змінює фінансові зобов'язання, пов'язані із землею, але й має глибокий вплив на життя, виробництво, ринок нерухомості та доступність житла для багатьох груп людей.

Пан Данг Ван Нгієм з комуни Донг Ань (Ханой) сказав: «Зростання цін на землю призвело до відповідного збільшення податків, зборів та платежів під час занесення в червоні книги, поділу ділянок або їх передачі. Тепер моїй родині потрібно розділити землю, щоб діти жили окремо або успадкували майно, тому нам доведеться подати заявку на отримання сертифіката, що коштуватиме чималих грошей».

Оскільки нова ціна на землю в 2-6 разів вища за старий прайс-лист, багато людей у передмістях не можуть виконувати свої фінансові зобов'язання. Пан Дао Кхак Чонг з комуни Сок Сон (Ханой) сказав: «Я підрахував, що плата за користування землею, яку я мав сплатити, становила близько 80 мільйонів донгів, але після застосування нового прайс-листа вона зросла до понад 400 мільйонів донгів».

Не лише пан Дао Кхак Чонг, а й багато людей в інших комунах, таких як Хоай Дик, Донг Ань, Тхань Оай, Дан Фуонг, Тхань Трі, Тхуонг Тін, Хонг Ван... також висловили свій «шок», коли їм довелося заплатити сотні мільйонів донгів за завершення процедур. Люди запропонували місту розглянути політику зниження реєстраційних зборів, звільнення від деяких зборів за видачу сертифікатів або продовження терміну оплати для бідних домогосподарств, майже бідних домогосподарств, працівників та молодих сімей, які проживають у приміських районах. Це допомагає їм уникнути «вартісного шоку» під час необхідності проходження процедур, пов’язаних із землею.

За словами адвоката Нгієм Тхі Ханга з юридичної фірми Ву Лінь (Асоціація адвокатів Ханоя), перша причина — це збільшення фінансового тягаря під час проведення земельних процедур. Це зростання цін на землю, особливо в приміських районах (де очікується різке зростання з 25% до 26%, а в деяких місцях — майже на 30% порівняно з поточним прайс-листом), що змушує багатьох людей турбуватися про стрімке зростання витрат під час проведення таких процедур, як зміна цільового призначення землі, створення червоних книг (визнання прав землекористування) або передача прав власності. Якщо прайс-лист на землю зросте, відповідно зростуть плата за користування землею, податки, збори та платежі, які люди повинні сплачувати, що безпосередньо вплине на цю велику групу суб'єктів.

Крім того, сільськогосподарські господарства в передмістях також стурбовані зростанням цін на землю, податками на використання несільськогосподарських земель, реєстраційними зборами або витратами на перетворення цілей землекористування, які можуть бути вищими. Ці витрати безпосередньо впливають на здатність підтримувати виробництво, особливо для дрібних фермерів, – повідомив адвокат Нгієм Тхі Ханг.

Команда столиці одразу зі стартової лінії

Хоча вважається необхідним наблизити ціни на землю до ринкових, новий прайс-лист також викликає багато занепокоєнь щодо витрат, можливості зростання цін на нерухомість та тиску на бізнес.

Пояснюючи «подвійне навантаження», пан Фам Зіа Хіеп, експерт з нерухомості, зазначив, що підприємства з нерухомості змушені нести збільшення інвестиційних витрат (вантаж 1), тоді як здатність повертати капітал та продавати продукцію зменшується (вантаж 2), що призводить до більших фінансових та операційних ризиків. Це рішення саме по собі викликає велике занепокоєння, ставить їх у скрутне становище, тому його називають «подвійним навантаженням».

Для людей, особливо тих, хто має низькі доходи, середній дохід стає все більш і більш далеким від можливості мати будинок, щоб «оселитися», коли набуде чинності новий прейскурант на землю.

Подальше зростання цін на житло ще більше зменшить доступність житла для більшості людей, особливо для середнього та низького класу доходів. Це призводить до ризику збільшення запасів та труднощів у споживанні продукції підприємств. Грошовий потік блокується, тиск на погашення банківських кредитів зростає, що уповільнює відновлення всього ринку нерухомості в Ханої, – поділився пан Фам Куанг Хіеп.

Поділяючи цю думку, пані Нгуєн Нгок Біч, директорка компанії з нерухомості Nam Binh, зазначила, що першим і найпрямішим тягарем є різке збільшення витрат на всі проекти з розвитку нерухомості в місті.

Зокрема, вартість компенсації за очищення ділянки зросла. Прейскурант землі є правовою основою для визначення рівня компенсації для людей, коли держава повертає землю для реалізації комерційних проектів. Коли прейскурант землі зростає, ціна компенсації також зростає, що призводить до значного збільшення загального початкового інвестиційного капіталу підприємства. Це не тільки збільшує фінансове навантаження, але й ризикує продовжити термін очищення ділянки, якщо ціна компенсації все ще не задовольняє людей, що серйозно впливає на хід реалізації проекту.

Крім того, плата за користування землею та орендна плата за землю також зростають відповідно до прейскуранта цін на землю. Це фінансове зобов'язання, яке підприємства повинні сплачувати під час виділення землі або зміни цільового призначення землі для реалізації проектів. Ці витрати безпосередньо впливають на ціни продукції, знижуючи очікувану норму прибутку інвесторів та створюючи велику проблему для збалансування фінансування проектів, особливо для проектів комерційного житла та міських районів.

Новий прайс-лист на землю в Ханої є важливим кроком до прозорості ринку та більшої відповідності фактичним цінам. Однак значне зростання цін у багатьох приміських районах викликало занепокоєння щодо фінансового тягаря для людей та бізнесу.

Щоб політика була справді ефективною, потрібна розумна дорожня карта, поєднана з рішеннями для підтримки вразливих груп, малого бізнесу та сільськогосподарських виробників. Водночас необхідно підвищити інформаційну прозорість та діалог з громадою, щоб обмежити негативний вплив та створити соціальний консенсус.