Прайс-лист на землю 2026: Інвестори хвилюються щодо капітальних витрат, люди «бояться» потрапляти до червоних книг

Нещодавно низка населених пунктів, зокрема Ханой , підготували пропозицію щодо розробки першого прейскуранта цін на землю, який, як очікується, буде застосовуватися з 1 січня 2026 року. Більшість нових прейскурантів цін на землю, що розробляються, були дуже суттєво скориговані, зі збільшенням у багато разів вище, ніж поточний прейскурант цін на землю.

Наприклад, згідно з проектом нового прейскуранта цін на землю в Ханої, у центральних районах міста, таких як Ханг Дао, Ханг Кхай, Лі Тхуонг Кіет тощо, новий прейскурант цін на землю було скориговано та збільшено приблизно на 2%. Там найвища ціна на житлову землю зафіксована на рівні понад 702 мільйонів донгів/м2.

Зокрема, пропонується також значно зрости ціни на землю в приміських та віддалених районах. Наприклад, у комунах Льєнмінь, О Дін, Дан Фуонг, Хоай Дик, Дуонг Хоа, Донг Сон та Ан Кхань було зафіксовано найбільше зростання – до 26% порівняно з поточним прайс-листом.

Земля більше не є привабливим варіантом для інвесторів. — Більшість нових прайс-листів на землю, що будується, були дуже суттєво скориговані. (Фото: CD)

Інші комуни, такі як Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc, Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, Tam Hung, Thuong Tin, Hong Van, Thanh Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc, Chuong Duong також запропонували підвищення приблизно на 25%.

Щодо цього питання, В'єтнамський інститут досліджень та оцінки ринку нерухомості (VARS IRE) вважає, що прейскурант землі є важливим інструментом держави в управлінні земельними ресурсами, зборі бюджетних коштів, розрахунку фінансових зобов'язань та як правова основа для визначення цін компенсації та підтримки переселення.

Тому складання прайс-листів на землю має проводитися ретельно, науково та з урахуванням розумної дорожньої карти, щоб точно відображати ринкові вартості, уникаючи при цьому збоїв або створення фінансового тиску на людей та бізнес.

За даними VARS IRE, різке збільшення коригування цін на землю за місцевими органами влади суттєво вплине на людей та домогосподарства. Зокрема, найбільше постраждає група, яка здійснює земельні процедури, такі як зміна цільового призначення землі, видача сертифікатів на право користування землею або отримання компенсації та очищення ділянки, оскільки фінансові зобов'язання розраховуються безпосередньо відповідно до нового прейскуранта.

Витрати на перетворення землекористування, видачу червоних книг та купівлю нерухомості можуть різко зрости, що вплине на людей з низьким та середнім рівнем доходу. Крім того, зростання цін на землю може призвести до скарг та суперечок у районах, що проходять компенсацію та очищення земельних ділянок, якщо коригування значно перевищує затверджену ціну.

Зростання цін на землю впливає не лише на людей, але й безпосередньо впливає на бізнес у сфері нерухомості. Витрати на компенсацію та плата за користування землею, які є найбільшими витратами у структурі витрат на розробку проєктів, різко зростуть, що призведе до збільшення загального обсягу інвестицій.

Щодо поточних проектів, підприємствам може бути важко вирішити, чи продовжувати їх, чи призупинити, оскільки зростання витрат може призвести до того, що загальний обсяг інвестицій перевищить фінансові можливості.

Тим часом, для проектів, які ще не були реалізовані, підприємства можуть бути більш проактивними у плануванні та варіантах компенсації, але чи прийме ринок вимушене підвищення цін, поки що невідомо.

«Деякі проекти можуть зазнати збитків або повільно видавати сертифікати клієнтам, що призводить до ризику виникнення суперечок», – попередила VARS IRE.

Цей інститут вважає, що всі цінові регулювання, включаючи прейскуранти на землю, є лише відносними, оскільки в довгостроковій перспективі ціни на нерухомість все ще визначаються попитом і пропозицією. Тому важко створити прейскурант на землю, який би відповідав очікуванням усіх зацікавлених груп. Прейскуранти на землю є справді значущими лише тоді, коли вони застосовуються для конкретних цілей, таких як компенсація та очищення ділянки.

«Якщо прайс-лист використовуватиметься для кількох цілей, таких як розрахунок плати за користування землею, аукціони чи податки, він втратить свою практичність і потребуватиме гнучкого коригування для забезпечення гармонії інтересів між державою, людьми та бізнесом», – наголосив VARS IRE.

Таким чином, VARS IRE рекомендує місцевим органам влади правильно визначити роль таблиць цін на землю – як інструменту управління та збору податків, а не як інструменту регулювання ринкової пропозиції та попиту. Політика стабілізації цін на землю повинна бути спрямована на досягнення довгострокової мети прозорості, справедливості та сталості.

Цей підрозділ також запропонував чіткий розподіл обов'язків між центральним та місцевим рівнями: держава повинна видати єдину технічну базу та метод оцінки, тоді як населені пункти функціонують та калібруються на практиці. Поряд з цим необхідно дозволити населеним пунктам встановлювати гнучкі коефіцієнти коригування відповідно до кожного регіону, часу, типу землекористування та цілей соціально-економічного розвитку.

Крім того, VARS IRE рекомендує застосовувати різні ставки плати за користування землею, орендної плати за землю, податків, зборів та платежів залежно від цільового призначення та рівня інфраструктури й міського розвитку кожного регіону. Коригування повинно мати розумний план дій, щоб уникнути «шоку» для ринку та раптового впливу на бізнес та людей, особливо в контексті того, що багато населених пунктів удосконалюють дворівневу модель міського управління.

Зрештою, VARS IRE наголосила на необхідності посилення комунікації та впровадження рекомендацій, допомагаючи людям, підприємствам та брокерам зрозуміти природу та роль прайс-листів на землю, уникаючи їх використання для «завищення цін» або створення хибних очікувань щодо ринкових тенденцій.

Джерело: https://congluan.vn/bang-gia-dat-2026-nha-dau-tu-lo-chi-phi-doi-von-nguoi-dan-ngai-lam-so-do-10316951.html