Прайс-лист на землю в Ханої: необхідність узгодження «ринкової ціни» та стабільності населення

Очікується, що проект прейскуранту землі в Ханої на період 2026-2030 років зросте в середньому на 25-30% у багатьох приміських районах, що приверне велику увагу людей, бізнесу та експертів.

Проект прейскуранту землі в Ханої на період 2026-2030 років привертає велику увагу. Фото: Туан Ань/VNA

За словами економічних експертів, новий прейскурант землі є необхідним кроком у реформі управління земельними ресурсами, але також є перевіркою здатності збалансувати економічний розвиток міст та соціальне забезпечення.

Багато людей підтримують коригування цін на землю ближче до ринкових, але також лунає багато голосів, стурбованих ланцюговим впливом на життя та ціни на житло, особливо на соціальне житло, яке також зростатиме, що зробить мрію про власне житло для людей з низьким рівнем доходу ще більш віддаленою. Тому, коли цифри будуть поставлені на терези, влада та політики повинні повністю вислухати голоси людей у ​​передмістях – тих, кого це найбільше стосується. Бо тоді прайс-лист на землю в Ханої на період 2026-2030 років дійсно відображатиме реальну вартість землі та вартість життя людей.

Згідно з проектом, поданим Департаментом сільського господарства та навколишнього середовища до Народного комітету Ханоя, ціни на землю в таких приміських районах, як Донг Ань, Ме Лінь, Хоай Дик, Тхань Трі, можуть зрости на 25-26% порівняно з поточним прайс-листом, тоді як у центральній зоні ціни зростуть лише незначно на 1,5-2%. Фактично, записи в деяких комунах у передмістях Ханоя показують, що пропозиція різко підвищити ціни на землю в приміських районах викликала занепокоєння у багатьох домогосподарств та працівників щодо вартості життя, а також можливості володіння житлом у майбутньому.

Мешканці приміських громад вважають, що зі збільшенням державного прайс-листа можуть зрости компенсаційні ціни, витрати на передачу земельних ділянок та низка пов'язаних з ними зборів, що зменшує їхню перевагу, коли їм потрібно змінити цільове призначення землі або вимагати компенсації в проектах.

У комуні Тьєн Фонг (Ханой) пані Нгуєн Тхі Луєн, яка володіє понад 3 сао сільськогосподарських угідь, зізналася, що її родина планує перевести частину землі під послуги. Але тепер, почувши, що новий прайс-лист зріс на 25-30%, а також збільшилася плата за користування землею, вона боїться, що не зможе цього витримати. Люди не проти підвищення цін на землю, а лише сподіваються, що уряд розрахує їх розумно, щоб люди в передмістях не опинилися в невигідному становищі.

Не лише в Ме Ліні, але й у Донг Ані (Ханой), де ціни на землю колись «гарячково» зросли, коли з’явилися новини про планування будівництва нової міської зони, багато домогосподарств також висловили занепокоєння. Пан Тран Ван Тук, торговець будівельними матеріалами в комуні Вінь Нгок, поділився тим, що зростання цін на землю призвело до зростання цін на оренду складських приміщень. Малий бізнес не отримує великого прибутку, а тепер, з додатковими витратами, бояться, що не зможуть вижити.

Пан Нгуєн Ван Лам, власник невеликого ресторану в Тхань Трі (Ханой), розповів, що вартість оренди приміщення, яке він орендував, дещо зросла з середини 2025 року, хоча новий прайс-лист ще не застосовувався. Орендодавець сказав, що чув, що ціни на землю ось-ось зростуть, тому він скоригував вартість оренди заздалегідь. Щомісяця пан Лам має платити майже на мільйон донгів більше орендної плати, але його дохід залишається незмінним.

За словами експерта з нерухомості Фам Куанг Хіепа, менталітет «превентивного збільшення» проявляється в багатьох передмістях, особливо в комунах поблизу центру міста з гарною інфраструктурою. Це викликає занепокоєння, що новий прейскурант землі може ланцюгово збільшити вартість життя людей, починаючи від оренди житла та приміщень і закінчуючи цінами на послуги.

Зростання цін на землю означає, що зростають і ціни на житло. Пан Ле Ван Бінь, інвестор у міні-житло в Хоай Дику (Ханой), сказав, що найбільше занепокоєння викликають витрати на розчищення земельних ділянок. Підприємства реалізують невеликі проекти, орієнтовані на покупців, які купують житло вперше, але якщо прайс-лист на землю зросте на 25-30%, зростуть виробничі витрати, то ціна продажу також повинна зрости. У цьому випадку постраждає покупець.

В'єтнамська асоціація нерухомості (VNREA) заявила, що прейскурант земельних цін є основою для розрахунку плати за користування землею, орендної плати за землю, компенсації, податків і зборів тощо, тому занадто сильне коригування може вплинути як на комерційне, так і на соціальне житло. Хоча необхідно підвищити ціни на землю близько до ринкових, потрібна дорожня карта, щоб уникнути різкого зростання, яке вплине на стабільність життя людей, особливо в приміських районах.

Адвокат Нгієм Тхі Ханг - юридична фірма Ву Лінь (Ханойська асоціація адвокатів) оцінила, що коригування прейскуранта цін на землю неминуче для точного відображення ринкових цін, збільшення надходжень до бюджету та забезпечення прозорості транзакцій. Однак Ханою потрібна розумна дорожня карта, щоб уникнути «цінового шоку», який би серйозно вплинув на людей у ​​передмістях та малий бізнес.

Пояснюючи це питання, адвокат Нгієм Тхі Ханг зазначив, що керівникам необхідно збалансувати два протиріччя. З одного боку, прайс-лист має точно відображати ринкові ціни відповідно до духу нового Закону про землю, щоб забезпечити прозорість, запобігти втратам бюджету та зменшити розрив між державними цінами та фактичними цінами транзакцій. З іншого боку, раптове зростання цін, особливо в сільськогосподарських/приміських районах, може створити ланцюгову реакцію, яка збільшить витрати на вхідні ресурси проекту, підвищить ціни на комерційне житло та створить тиск на групи з низьким рівнем доходу. Тому Ханой повинен застосувати поетапну дорожню карту зростання, поєднуючи політику підтримки, компенсацію людям з низьким рівнем доходу та коригування механізму компенсації.

Поділяючи цю думку, пан Фам Куанг Хіеп, експерт з нерухомості, зазначив, що підвищення цін на землю слід розділити на етапи коригування. Наприклад, збільшувати на 10-15% щороку протягом перших двох років, а не збільшувати все одразу. Водночас необхідно оприлюднювати дані оцінки, щоб люди могли контролювати ситуацію, уникаючи підозр чи непорозумінь.

Окрім підвищення цін на землю відповідно до дорожньої карти, управлінське агентство також має оприлюднити дані про оцінку, методи розрахунку та конкретні карти розташування. Водночас мають бути рішення для підтримки малозабезпечених домогосподарств та домогосподарств, чиї сільськогосподарські угіддя були повернуті через політику перетворення робочих місць та зниження плати за користування землею. Зокрема, необхідно підтримувати стабільність цін на проекти соціального житла, щоб уникнути побічних ефектів для сегмента реальних покупців житла.

Джерело: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-ha-noi-can-hai-hoa-giua-gia-sat-thi-truongva-on-dinh-dan-sinh-20251104095554192.htm