Як новий прайс-лист на землю в Хошиміні впливає на бізнес у сфері нерухомості?

Закон змінюється

З 1 серпня 2024 року набудуть чинності Закон про землю, Закон про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості та Закон про житло. Крім того, у місті Хошимін Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища (DONRE) міста Хошимін також запропонував опублікувати проект закону про коригування цін на землю по всьому місту.

Окрім низки думок, що містять надію на те, що закон допоможе ринку стати прозорим, рухатися до справедливості у розрахунку ціни на землю та вирішувати проблеми людей, чию землю було повернуто, все ще існує багато побоювань щодо того, що підвищення розрахунку ціни на землю не є основним фактором, який впливає на бізнес у сфері нерухомості та впливає на людей та покупців житла.

Закон про землю набирає чинності, що робить ринок прозорим, а ціни на землю також коливаються.

Зокрема, стаття 159 Закону про землю 2024 року передбачає скасування системи цін на землю, а прейскурант на землю оновлюватиметься щорічно, а не кожні 5 років, як раніше. Відповідно, уряд децентралізував та розширив відповідальність Провінційного народного комітету, передбачивши, що визначення прейскуранту на землю здійснюватиметься Провінційним народним комітетом; водночас метод «віднімання» буде скасовано, а натомість ціни на землю визначатимуться за 4 методами: порівняння, доходу, надлишку та коефіцієнта коригування ціни на землю.

Розповідаючи журналістам про поточні методи ціноутворення на землю, пан Ле Дінь Ланг, директор компанії Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, зазначив: «Чинні закони є дуже повними та близькими до ринкової реальності, і Закон про землю містить правила ціноутворення на землю з новими методами, які допомагають наблизити ціноутворення на землю до реальності, забезпечуючи прозорість та сталий розвиток».

«Однак, з новим методом розрахунку, вартість розробки проекту для бізнесу більш-менш зросте. Коли ринкова ціна зросте, інвестор буде змушений продати проект за високою ціною і не зможе її знизити», – поділився пан Ланг.

Зростання вартості землі протягом багатьох років призвело до зростання цін на житло.

Тим часом, пан Дао Хюй (інвестор) також зазначив, що ринок нерухомості дедалі більше коливається в цінах. Хоча це характерна риса ринку нерухомості у В'єтнамі, яка полягає в накопиченні та зростанні цін з часом. Але коли будуть застосовані нові закони, особливо в районі Хошиміна, якщо буде опубліковано новий прейскурант землі, це, безумовно, зіткнеться з багатьма проблемами з боку бізнесу та тих, хто потребує володіти будинком протягом тривалого часу.

Плата за користування землею завжди розраховується справедливо для бізнесу.

Щодо проекту прейскуранту на землю в Хошиміні, багато хто вважає, що новий прейскурант на землю матиме великий вплив на бізнес у сфері нерухомості. Коли ціни на землю високі, а це означає високі витрати, то й обсяг виробництва буде високим, що безпосередньо вплине на покупців. Звідси й ціна продажу продукції буде дуже високою.

Пан Нгуєн Тоан Тханг, директор Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища міста Хошимін, повідомив: «Коригування прейскуранта земельних ділянок не впливає на підприємства з нерухомості, оскільки плата за користування землею для проектів нерухомості визначається методом надлишку».

Отже, результат визначення вартості прав користування землею за методом надлишку, незалежно від того, чи він вищий чи нижчий за ціну землі в Прейскуранті цін на землю, не потребує коригування відповідно до ціни землі в Прейскуранті цін на землю, як це передбачено пунктом 8 статті 158 Закону про землю 2024 року (з використанням результату, визначеного за методом надлишку).

Пан Нгуєн Тоан Тханг, директор Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища міста Хошимін, повідомив пресу про публікацію міста Хошимін нового прейскуранта цін на землю та надав інформацію щодо питань, пов'язаних з публікацією прейскуранта.

Представник Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища міста Хошимін заявив, що всі проекти комерційної житлової нерухомості підлягають прейскуранту на землю відповідно до ринку на момент розрахунку. Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища міста Хошимін запросить оціночні підрозділи для оцінки суми грошей, яку підприємства повинні сплатити під час сплати зборів за користування землею. Таким чином, публікація нового прейскуранту на землю не впливає на підприємства з нерухомості.

Також, згідно з інформацією Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища міста Хошимін, ціна на сільськогосподарські угіддя у прайс-листі після коригування зросла порівняно з попереднім рівнем, що зробило різницю в орендній платі за землю більш гармонійною, ніж насправді, це призвело до того, що відрахування були більш прозорими, публічними, справедливими та обґрунтованими для підприємств нерухомості під час виконання фінансових зобов'язань. З іншого боку, ціни на нерухомість діють відповідно до закону попиту та пропозиції, тому ціна продажу визначатиметься ринком.

Згідно з новими правилами після набрання чинності Закону про землю 2024 року, ціни на землю для проектів комерційного житла, як і раніше, розраховуватимуться з використанням методу надлишку, який був основним методом, що застосовувався з 2014 року для розрахунку плати за користування землею для проектів нерухомості, з коефіцієнтом застосування до 90%.

Вибір цих факторів гарантує, що ціни на землю будуть стабільно встановлені близькими до ринкових цін, уникаючи раптового зростання цін на землю або «віртуальної лихоманки», які становлять ризик для безпеки ринку нерухомості загалом та ринку капіталу зокрема.

Проєкт у районі Біньчхан міста Хошимін стикається з проблемами з платою за користування землею, що призводить до затримок у видачі мешканцям сертифікатів на користування землею.

Крім того, ціна на сільськогосподарські угіддя у скоригованому прейскуранті цін на землю вища, ніж раніше, що робить різницю в орендній платі за землю більш гармонійною, ніж насправді. Це призводить до більш прозорих, публічних, справедливих та обґрунтованих відрахувань для підприємств нерухомості під час виконання фінансових зобов'язань.

Розповідаючи Нгой Дуа Тін про поточний метод розрахунку цін на землю, пан Нго Куанг Фук, генеральний директор акціонерного товариства з нерухомості Фу Донг, сказав: «Новий метод розрахунку цін на землю більш-менш вплине на зростання цін на нерухомість у найближчий час, коли вартість землі, витрати на будівництво, витрати на розробку проектів... постійно зростають, ціни на житло також коливаються».

Найкращим рішенням для обмеження зростання цін на нерухомість є підтримка державою бізнесу у скороченні юридичних процедур для проектів, збільшенні пропозиції доступного житла, соціального житла... для збільшення пропозиції, тим самим стабілізуючи ціни.

Джерело: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm