Промислова нерухомість зіткнеться з новими викликами у 2024 році

Згідно зі звітом про ринок нерухомості, нещодавно опублікованим MBS, станом на кінець 2023 року в країні налічується 416 створених індустріальних парків (ІП) із загальною площею природних земель близько 129,9 тис. гектарів. Загальна площа промислових земель становить близько 89,2 тис. гектарів, що на 1,5% більше, ніж за той самий період.

З них загальна площа орендованих земель індустріальних парків досягла близько 51,8 тис. гектарів, що на 2,8 тис. гектарів більше, ніж за аналогічний період; рівень заповнюваності становив близько 57,7%. Щодо індустріальних парків, що ввели в експлуатацію, рівень заповнюваності становив близько 72,4%. Вартість оренди на Півдні залишалася стабільною на рівні 168 доларів США/м2, тоді як вартість оренди на Півночі зросла на 10% до 123 доларів США/м2.

В'єтнам залишається улюбленим напрямком для потоків виробничого капіталу в рамках стратегії «Китай +1». У 2023 році зареєстровані та виплачені прямі іноземні інвестиції зросли на 32,1% та 3,5% відповідно за той самий період. Це хороший темп зростання в контексті складної світової економіки , коли багато країн посилили монетарну політику.

Промислова нерухомість зіткнеться з новими викликами у 2024 році, фото 1 — Прямі іноземні інвестиції у В'єтнам (Фото: Головне управління статистики)

Зокрема, В'єтнам все ще зберігає багато конкурентних переваг завдяки підписаним торговельним угодам, привабливим цінам на робочу силу та електроенергію, що допомагає ефективно залучати прямі іноземні інвестиції в найближчі роки. Крім того, в період 2022-2025 років також буде інвестовано в багато інфраструктурних та ключових транспортних проектів, як автомобільних, так і водних, що створить потужний імпульс економічного зростання.

У звіті MBS також зазначається тенденція до значного надходження прямих іноземних інвестицій на вторинний ринок. На Півночі капітал на цьому ринку зафіксував помітне зростання – з 20% у 2018 році до 53% у 2023 році.

На півдні частка припливу прямих іноземних інвестицій (ПІІ) на вторинний ринок також має тенденцію до зростання з 21,6% у 2022 році до 23,2%. Наприклад, провінція Ба Ріа - Вунг Тау залучила понад 1 мільярд доларів США ПІІ; Бінь Фуок залучив понад 40 проектів ПІІ із загальним капіталом 758 мільйонів доларів США, що в 3,4 рази більше, ніж за аналогічний період.

Причина полягає в тому, що завдяки перевазі великої площі орендованих земель промислових парків, рівень заповнюваності ринку типу 2 становить лише 63%, тоді як ринок типу 1 досяг 90% (у Хошиміні та Бінь Дуонг цей показник досяг 95%, а в Донгнаї та Лонг Ані — понад 80%). Крім того, ціна оренди землі на ринку типу 2 становить лише половину ціни на ринку типу 1.

Крім того, промислова нерухомість у В'єтнамі також слідує світовій тенденції «озеленення» для залучення прямих іноземних інвестицій у високотехнологічну галузь. «Озеленення» також зафіксувало значне зростання у Південно-Східній Азії, де кількість проектів зросла на 12% та 21% у 2021 та 2022 роках відповідно. Це призводить до втрати конкурентних переваг традиційних промислових парків, що складаються лише з виробничих підприємств, житла та інших комунальних послуг.

Промислова нерухомість зіткнеться з новими викликами у 2024 році, фото 2 — Тенденція «озеленення» призведе до втрати старими індустріальними парками своїх конкурентних переваг.

Окрім сприятливих факторів, багато підрозділів також вказали на нові виклики, з якими стикається нерухомість промислових парків В'єтнаму. По-перше, це посилення конкуренції за залучення прямих іноземних інвестицій у регіон. Зокрема, Індія та Індонезія – це дві країни, які також мають багато видатних переваг на цьому ринку. Наприклад, в Індії ця країна виділила фонд чистих земель площею 460 тис. гектарів та 1500 мільярдів доларів США на розвиток інфраструктури, податкові пільги для нових інвестиційних проектів. Завдяки цьому вона залучила багатьох «великих хлопців» світу до участі на цьому ринку.

Далі йде загальна проблема світу, коли з 1 січня 2024 року офіційно буде застосовано глобальний мінімальний податок у розмірі 15%. Компанії з доходом понад 750 мільйонів євро, які користуються пільгами від політики залучення інвестицій у В'єтнамі, повинні сплачувати додаткову глобальну мінімальну ставку податку у розмірі 15%. Це впливає на податкові пільги В'єтнаму (звільнення від податків, зниження податків), а також призводить до втрати переваг внутрішнього ринку.

Зрештою, існує ризик дефіциту електроенергії в години пік, особливо коли прогнозується, що цикл Ель-Ніньйо буде довшим і сильнішим, ніж раніше. Ризик впливу дефіциту електроенергії на виробництво змусив деяких інвесторів скасувати свої інвестиційні плани у В'єтнамі.

Джерело