Нерухомість та можливості від криптоактивів

Серед галузей з потенціалом для застосування криптоактивів, нерухомість вважається провідною сферою через характеристики активів з великою вартістю, важкими для поділу та обмеженою ліквідністю.

Впровадження токенізації нерухомості буде успішним лише за умови її тісної інтеграції з правовою системою та публічними базами даних. Фото-ілюстрація: Tuan Anh/VNA

Уряд щойно видав Постанову № 05/2025/NQ-CP про пілотне впровадження ринку криптоактивів у В'єтнамі з 5-річною дорожньою картою. Це вважається одним із перших кроків до реалізації мети розвитку цифрових фінансів, створення нового каналу мобілізації капіталу для економіки ; в якому сектор нерухомості, який має великий попит на капітал і низьку ліквідність, як очікується, стане однією з галузей, які отримають найбільшу вигоду від цієї політики найшвидше. Однак, поряд із можливостями, існують значні виклики з точки зору законодавства, технологій, управління ризиками та володіння майном. Експерти вважають, що ринок криптоактивів може розвиватися стабільно лише за умови тісної координації між правовою базою, технологічним потенціалом, інфраструктурою даних та проактивними механізмами моніторингу.

Високий потенціал кодування

Згідно з Постановою 05, криптоактиви на пілотній фазі повинні бути пов'язані з базовими активами, які є реальними активами, за винятком цінних паперів або фіатних грошей. Об'єкти, що пропонуються на продаж, обмежені іноземними інвесторами, а торгова діяльність відбуватиметься на платформах, що надаються вітчизняними організаціями, за ліцензуванням та під управлінням Міністерства фінансів . Серед галузей, які можуть застосовувати криптоактиви, нерухомість вважається провідною сферою через характеристики активів з великою вартістю, важкістю для поділу та обмеженою ліквідністю.

Д-р Фам Нгуєн Ань Хюй, старший викладач фінансів Університету RMIT у В'єтнамі, зазначив, що Резолюція 05 дозволяє пілотний проект нового механізму, за допомогою якого продукти нерухомості можуть бути представлені та продані у формі криптоактивів. Одним з найбільших наслідків криптоактивів є можливість фрагментації власності, що дозволяє розділити нерухомість на безліч токенів для продажу багатьом різним інвесторам. Цей механізм допомагає підвищити ліквідність ринку та розширює доступ до індивідуальних інвесторів та міжнародних потоків капіталу.

«Замість того, щоб просто випускати облігації або позичати кошти в банках, компанії з нерухомості можуть використовувати токени для залучення капіталу для кожного конкретного проекту, а також отримувати такі переваги, як розподіл прибутку, дохід від оренди або право викупу», – проаналізував пан Х'юй.

Емітенти токенів зобов'язані опублікувати проспект емісії, зберігати дані протягом щонайменше 10 років та дотримуватися правил боротьби з відмиванням грошей та фінансуванням тероризму. Очікується, що ці умови покращать стандарти управління, прозорість інформації та зменшать ризики для інвесторів.

Поділяючи таку ж думку, доктор Нгуєн Дінь Кунг, колишній директор Центрального інституту економічного менеджменту, зазначив, що криптоактиви є важливим кроком у цифровій трансформації економіки, особливо для ринку нерухомості, який має великий потенціал, але не має сучасного механізму мобілізації капіталу. Однак необхідно ретельно пілотувати та гнучко коригувати політику для управління виникаючими ризиками.

Тому пан Цунг наголосив, що роль держави є дуже важливою на пілотному етапі, не лише в юридичному аспекті, але й в інспекції та нагляді. За його словами, необхідно розглянути можливість створення спеціалізованого комітету з нагляду за криптоактивами за участю Міністерства фінансів, Державного банку, Міністерства юстиції та представників міжнародних організацій.

Однак успіх ринку криптоактивів залежить не лише від правового механізму, а й вимагає міцної технологічної основи. За словами пана Ле Сюань Санга - генерального директора Fintech-компанії, токенізація нерухомості може бути ефективною лише за умови достатньої потужності технології - від блокчейн-платформи, зберігання, шифрування даних до користувацького інтерфейсу. Інвестори почуваються в безпеці лише тоді, коли існує система забезпечення прав та контролю ризиків.

Цей експерт також зазначив, що вибір типу блокчейну (публічний, приватний або гібридний) є вирішальним фактором вартості, швидкості та масштабованості системи. Водночас, бізнесу необхідно створювати технічні резервні сценарії, щоб забезпечити безпеку у випадку атаки на систему або виникнення операційних помилок.

Правова стандартизація та право власності

Хоча можливості очевидні, експерти обережно ставляться до юридичних ризиків, особливо до зв'язку між токенами та правами на нерухоме майно. За словами доктора Фам Нгуєн Ань Хьюя, якщо токени не будуть тісно пов'язані з правами на нерухоме майно, ймовірно, виникнуть суперечки, коли підприємства збанкрутують або активи будуть продані.

З юридичної точки зору, адвокат Нгуєн Туї Ханг – експерт у сфері фінтеху, зазначив, що якщо закон не визнає токени як вид доказу права власності або не буде механізму конвертації у традиційну власність, інвестори можуть втратити все у разі виникнення спору.

Водночас, юрист також запропонував найближчим часом розглянути питання внесення змін до Закону про землю, Закону про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості та Закону про інформаційні технології. Водночас, на пілотному етапі, створити механізм правової конвертації, який дозволить конвертувати токени в червоні книги або сертифікати за умови виконання правових та технічних умов.

Експерти посилаються на міжнародний досвід, який показує, що впровадження токенізації нерухомості є успішним лише за умови тісної інтеграції з правовою системою та публічними базами даних. Наприклад, компанія RealT (США), де активи шифруються та торгуються онлайн, дозволяє здійснювати глобальну торгівлю нерухомістю від 50 доларів США, з часом обробки менше 30 хвилин.

Однак найважливішим фактором є зв'язок між токеном та системою реєстрації землі, що гарантує відсутність «двох власників». Крім того, такі країни, як Сінгапур та США, вимагають стандартизованої фінансової звітності, незалежної оцінки та процесів випуску токенів.

У В'єтнамі експерти стверджують, що необхідно створити спеціалізовану екосистему зберігання активів, контрольований торговий майданчик, правила страхування ризиків та компенсаційний фонд для захисту інвесторів. Пріоритетність проектів із чітким грошовим потоком на ранніх стадіях, таких як оренда нерухомості, допоможе ринку функціонувати безпечніше перед розширенням.

Народження Резолюції 05 не лише відкриває нові двері для в'єтнамського ринку нерухомості, але й випробовує здатність управляти, застосовувати технології та вдосконалювати правову базу. Хоча криптоактиви відкривають великі можливості, їх впровадження має бути надзвичайно обережним, контрольованим та пріоритезувати захист інвесторів.

Тому на пілотному етапі експерти рекомендують пріоритезувати проекти з чіткою правовою основою, прозорим грошовим потоком, застосовувати високі стандарти безпеки та не просувати їх широко серед роздрібних інвесторів. Це необхідний крок для підготовки міцної основи для майбутнього ринку криптоактивів загалом та цифрової нерухомості зокрема у В'єтнамі.

Джерело: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-va-co-hoi-tu-tai-san-ma-hoa-20250927132953434.htm