Доповнення методу надлишку при визначенні цін на землю

Продовжуючи робочу програму, вранці 30 серпня штатні депутати Національних зборів надали свої висновки щодо проекту Закону про землю (зі змінами). Підпис до фотографії

Конференція. Фото: Доан Тан/VNA

Відмінні проекти доступу до землі

Звітуючи про деякі важливі питання прийняття, роз'яснення та перегляду законопроекту, голова Економічного комітету Національних зборів Ву Хонг Тхань зазначив, що це великий законодавчий проект із широким спектром регулювання, складним та заплутаним змістом, який суттєво впливає на життя людей та діяльність у сфері соціально-економічного розвитку. Процес прийняття та перегляду продовжує супроводжуватися багатьма різними думками. Зміст законопроекту є лише початковими пропозиціями для отримання думок від штатних депутатів Національних зборів, і відомства ще не домовилися про найкращий план перегляду законопроекту.

Щодо повернення земель для соціально-економічного розвитку в національних та суспільних інтересах, багато думок стверджують, що положення в законопроекті, що перелічують випадки, коли держава повертає землю, є негнучкими, не повністю відображають та не усувають фундаментально недоліки.

За словами Голови Економічного комітету, регулювання у напрямку переліку справ про повернення земель для соціально-економічного розвитку в національних та суспільних інтересах має перевагу у забезпеченні ясності, легкості моніторингу та простоті застосування. Однак недоліком надто конкретного та детального переліку проектів та робіт з повернення земель є те, що важко забезпечити всебічність та повноту. Під час обговорення висловлювалися думки, що нинішній підхід до переліку справ не уточнив необхідність цих проектів та робіт у дусі статті 54 Конституції.

Це важливе положення Земельного закону, яке вимагає максимальної обережності, ретельного розгляду, забезпечення повної інституціоналізації Постанови № 18-NQ/TW та дотримання положень Конституції 2013 року для чіткого визначення, уникнення різних тлумачень, які спричиняють труднощі на практиці. У випадках повернення земель для соціально-економічного розвитку, в національних та суспільних інтересах погоджено, що держава повертає землі для регулювання різниці в доданій вартості землі внаслідок змін у плануванні, інвестицій в інфраструктуру, узгодження інтересів між державою, народом та інвесторами, а у випадках повернення земель для забезпечення умов для реалізації інвестиційних проектів землекористування, з яких інвестиційні проекти створять нові джерела доходів до державного бюджету, приносячи загальну користь усьому народу та суспільству. Для людей, чиї землі повернуті, держава здійснює компенсацію, підтримку та переселення відповідно до нормативних актів. Усі варіанти потребують подальшого дослідження, уточнення та перегляду, щоб забезпечити чіткі, обґрунтовані та здійсненні нормативні акти.

Щодо випадків проведення торгів з метою відбору інвесторів для реалізації проектів з використанням земельних ділянок, Голова Економічного комітету зазначив, що Закон про торгів 2013 року та Постанова Уряду № 25/2020/ND-CP, що деталізують виконання низки статей Закону про торгів щодо відбору інвесторів, також виділяють дві групи інвестиційних проектів, які проводять торгівлю з метою відбору інвесторів для реалізації проекту. Це: інвестиційні проекти з використанням земельних ділянок для будівництва комерційного житла, комерційно-сервісних об'єктів, багатоцільових об'єктів, багатоцільових комплексів для бізнес-цілей; проекти повинні організовувати торгівлю відповідно до положень спеціалізованих законів та законів про соціалізацію.

Таким чином, чинний закон про торги обмежує лише проекти з використанням землі для будівництва комерційного житла; комерційні та сервісні споруди; багатоцільові споруди, багатоцільові комплекси для бізнесу як проекти доступу до землі, що підлягають тендеру. Інші виробничі проекти включають як проекти землекористування, так і проекти, що не пов'язані з землекористуванням, як це визначено спеціалізованими законами. У проекті Закону про землю (зі змінами) необхідно чітко передбачити випадки проведення торгів для відбору інвесторів, які використовують землю, але необхідно чітко розмежовувати проекти, які переважно мають доступ до землі, та проекти, в яких земля є «похідною».

Уважно вивчіть методи визначення цін на землю.

Крім того, в деяких думках зазначалося, що положення проекту Закону щодо «методів ціноутворення на землю відповідно до ринкових принципів» є не зовсім чіткими; необхідно узгодити інтереси держави, інвесторів та населення. Враховуючи думки депутатів Національних зборів, проект Закону вносить зміни до положень статей та пунктів Розділу 2 Розділу XI щодо основи для визначення, вхідної інформації та методів визначення цін на землю, щоб більш конкретно інституціоналізувати вимоги Постанови № 18-NQ/TW щодо «наявності механізмів та методів визначення цін на землю відповідно до ринкових принципів». Забезпечення гармонізації інтересів держави, підприємств та населення здійснюється через пільгову політику, залучення інвестицій відповідно до положень закону про інвестиції та положень закону про відповідні податки. У деяких думках пропонувалися більш конкретні правила щодо методу визначення цін на землю та принципів визначення цін на землю. У деяких думках зазначається, що проект Закону містить правила щодо найвигіднішого варіанту для державного бюджету, але чітко не визначає, що є «найвигіднішим». У деяких думках пропонується не передбачати методи оцінки землі в проекті Закону. У деяких думках не погоджуються з пропозицією вилучити метод надлишку. Враховуючи думки депутатів Національних зборів, до проекту Закону вносяться зміни в напрямку додавання чітких положень у пункті 4 статті 158 щодо змісту методів оцінки землі; виключення положень щодо вибору методів за принципом «найбільш вигідних для державного бюджету», замінюючи їх положеннями щодо випадків застосування кожного конкретного методу; інтеграції методу дедукції до методу порівняння, який більше не є самостійним методом оцінки. Однак зміст методів змінився порівняно з положеннями чинного законодавства у Постанові Уряду № 44/2014/ND-CP від 15 травня 2014 року, що регулює ціни на землю.

Проект Закону доповнює метод надлишку як один із методів визначення ціни на землю та відповідні положення щодо принципів та умов застосування. Однак умови застосування цього методу були звужені порівняно з положеннями чинного законодавства. Цей зміст змінюється та доповнюється у проекті Указу про внесення змін до Указу № 44/2014/ND-CP, який продовжує отримувати багато різних думок. Таким чином, положення Закону про методи визначення ціни на землю відповідно до цього змісту не є легалізацією положень підзаконних актів, які стабільно впроваджуються на практиці.

Голова Економічного комітету також звернувся до Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища з проханням продовжувати координацію з відповідними відомствами для ретельного вивчення методів визначення цін на землю, а також випадків і умов застосування, повного пояснення та уточнення змісту, а також вивчення змісту для закріплення в Законі з метою забезпечення стабільності та доцільності нормативних актів, а також інституціоналізації духу Постанови № 18-NQ/TW.

Згідно з ВНА

Джерело