Міністерство природних ресурсів та довкілля пояснює пропозицію відмовитися від методу надлишків для оцінки землі

Міністерство природних ресурсів та довкілля пропонує 3 методи оцінки землі

Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища повідомило, що це відомство щойно надіслало офіційне повідомлення до Міністерства юстиції з проханням про оцінку Декрету про внесення змін та доповнень до низки статей Декрету № 44/2014/ND-CP про ціни на землю та Декрету № 10/2023/ND-CP про внесення змін та доповнень до низки статей декретів, що регулюють імплементацію Закону про землю.

Примітно, що у змісті проекту Указу Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища (МПРН) запропонувало внести зміни та доповнення до методу оцінки землі в напрямку регулювання 3 методів оцінки землі, зокрема: метод порівняння, метод доходу та метод коефіцієнта коригування ціни на землю.

Таким чином, порівняно з Декретом № 44/2014/ND-CP, проект Декрету скоротив 2 методи оцінки землі. Зокрема, він інтегрує метод вирахування з методом порівняння та не використовує метод надлишку для оцінки землі.

Пояснюючи це, у звіті Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища зазначено, що метод надлишку – це метод оцінки землі шляхом розрахунку загального передбачуваного доходу від розвитку об'єкта нерухомості за вирахуванням загальної передбачуваної вартості розвитку.

Відповідно, розрахунок загального передбачуваного доходу від розвитку нерухомості повинен базуватися на: трансфертній ціні, ціні оренди, часі продажу, коефіцієнті продажів, тенденціях та коливаннях трансфертної ціни, майбутньої ціни оренди, коефіцієнті заповнюваності... та повинен дисконтувати грошовий потік до часу оцінки відповідно до процентної ставки банку за кредитуванням; розрахунок загальної передбачуваної вартості розвитку нерухомості, окрім того, що базується на нормах та цінах за одиницю, виданих компетентними державними органами, також залежить від часу будівництва, темпів будівництва за кожен рік, витрат на непередбачені витрати, витрат на відсотки за кредитом, прибутку інвесторів з урахуванням факторів ризику, витрат на рекламу та продаж...

За даними Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища, розрахунок вищезазначених припущених коефіцієнтів щодо загальних доходів від розвитку та загальних витрат на розвиток є дуже складним, результати оцінки є невизначеними, неточними та мають великі похибки (для однієї й тієї ж земельної ділянки зміна лише одного показника в припущених коефіцієнтах призведе до зміни результатів оцінки), а також легко використовується та створює ризики для фахівців з оцінки земель та тих, хто приймає рішення щодо конкретних цін на землю в населених пунктах. Це є основною причиною труднощів та затримок у визначенні, оцінці та прийнятті конкретних рішень у минулому.

З іншого боку, у сфері нерухомості земля завжди існує першою, а її ціна визначається до початку процесу створення нерухомості, тому недоцільно припускати, що необхідно оцінити вартість нерухомості в майбутньому, а потім визначити ціну на землю, що призводить до залежності ціни на землю від методу ведення бізнесу з нерухомістю інвестора, не відображаючи справжньої ринкової вартості землі.

Відповідно до духу Резолюції 18-NQ/TW, метод визначення цін на землю має забезпечувати дотримання ринкових принципів. Таким чином, проект Указу не застосовує метод надлишку для визначення цін на землю з метою розрахунку фінансових зобов'язань землекористувачів та компенсації, коли держава повертає землю, що відповідає політиці Партії.

У поданні Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища зазначалося, що для подолання обмежень, пов'язаних із незастосуванням методу надлишку, проект Указу змінив та доповнив зміст методу порівняння, який спрямовує оцінку земельних ділянок та земельних площ, які ще не інвестовані в технічну інфраструктуру, на основі поєднання методу відрахування для відрахування вартості інвестицій у технічну інфраструктуру, а також водночас доповнюється положенням про те, що під час визначення цін на землю необхідно застосовувати метод щорічного коригувального коефіцієнта для порівняння та перевірки, щоб забезпечити точність результатів оцінки землі.

«Регулювання трьох методів оцінки землі (порівняльний, дохідний, коефіцієнт коригування ціни на землю) забезпечило охоплення всіх випадків оцінки землі, що обслуговують державне управління земельними ресурсами», – йдеться у поданні Міністерства природних ресурсів та довкілля.

Багато хто стурбований «блокуванням» проекту, якщо від методу надлишків буде відмовлено для оцінки землі.

Багато хто стурбований тим, що якщо від методу надлишків відмовитися, це може ускладнити оцінку землі для проектів, що спричинить перевантаження.

За даними Асоціації нерухомості міста Хошимін , нещодавно до 87% проектів у місті були оцінені за методом надлишку.

«Метод надлишку – це науковий та міжнародно визнаний метод оцінки землі. Ми наполегливо рекомендуємо Міністерству природних ресурсів та навколишнього середовища й уряду зберегти метод надлишку для оцінки землі», – запропонував пан Ле Хоанг Чау – голова Асоціації нерухомості міста Хошимін.

Представник В'єтнамської асоціації оцінки заявив, що метод надлишку підходить для оцінки землі для нових інвестиційних проектів розвитку. Інші методи оцінки не підлягають застосуванню. Якщо від нього відмовитися, це може ускладнити оцінку землі для проектів, що призведе до перевантаження.

«Кожен метод підходить для різних типів. Наприклад, метод порівняння та метод доходу використовуються для визначення цін на землю для поточного використання. Метод надлишку використовується для визначення цін на землю для майбутнього використання. Метод визначення поточної ціни на землю не може бути застосований до майбутнього. На ринку не всі проекти мають подібні активи для застосування методу порівняння. Якщо від методу надлишку відмовитися, визначення цін на землю для проектів розвитку буде дуже складним», – сказав пан Нгуєн Тьєн Тхоа, голова В'єтнамської асоціації оцінки.

Згідно з повідомленнями з місцевих органів влади, пропозиція нових житлових проектів за перші 6 місяців цього року постійно різко скорочується. Основна причина пов'язана з правовими проблемами, зокрема з оцінкою землі. Підприємства вважають, що розпорядження Прем'єр-міністра щодо усунення труднощів в оцінці землі є важливою основою для Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища та місцевих органів влади для перегляду та повторного розгляду системи відповідних правових документів, особливо методів оцінки землі, з метою синхронного внесення коригувань, які найбільше відповідають вимогам ринку.

Спираючись на думки підприємств та асоціацій, В'єтнамська федерація торгівлі та промисловості (VCCI) також поділяє думку, що відмова від методу надлишків ускладнює оцінку землі.

VCCI наголосила, що метод порівняння має обмеження щодо порівняльних даних, оскільки інформацію про транзакції часто важко зіставити з нерухомістю, яку потрібно оцінити; це вимагає багато чіткої та точної інформації про транзакції, тоді як насправді ціна транзакції на папері та фактична ціна транзакції часто відрізняються. Метод коригування коефіцієнта ціни на землю також має аналогічні обмеження, ґрунтуючись на порівняльних даних, а також стикаючись з недоліками щодо інформації та вхідних даних.

VCCI також вважає, що метод надлишку є одним із методів оцінки нерухомості, що застосовуються професійними оціночними організаціями, особливо під час оцінки земель з потенціалом розвитку. Це означає, що вартість землі була розрахована для досягнення найкращого та найефективнішого використання відповідно до ринкових принципів. Вилучення методу надлишку з проекту може призвести до невідповідності в юридичних документах, пов'язаних з оцінкою нерухомості. З метою державного управління, збереження методу надлишку в методі оцінки землі, запропонованому VCCI, вилучення методу надлишку може спричинити труднощі в процесі впровадження оцінки землі.

ТМ

Джерело

Коментар (0)

Найпопулярніші

Найновіші

No data