Мінбуд: З'являються "брокери земельних аукціонів", які створюють віртуальні ціни для маніпулювання ринком

З'являються "брокери земельних аукціонів"

Міністерство будівництва щойно надіслало до Урядового офісу Звіт № 5333 щодо аналізу структури витрат, ціни продажу та причин зростання цін на нерухомість, а також пропонування рішень.

Окрім досягнутих переваг, за даними Міністерства, аукціон прав користування землею останнім часом виявив обмеження та негативні аспекти. Під час процесу земельних торгів у деяких місцях також спостерігаються явища «аукціонних брокерів», змови..., що впливають на учасників аукціону.

«Явище, коли деякі земельні ділянки пропонуються за дуже високі ціни, а потім скасовуються депозити, створюються віртуальні рівні цін для маніпулювання ринком, купують та перепродають багато земельних ділянок, виставлених на аукціон, з метою отримання незаконного прибутку, є досить поширеним у багатьох місцях і навіть носить організований характер», – заявили в Міністерстві будівництва .

Міністерство також відзначило деякі аукціони в Ханої з дуже високими результатами, такі як земельний аукціон в районі Хоай Дик, де виграшна ставка у 18 разів перевищила стартову ціну.

Аукціон з продажу 68 земельних ділянок у Тхань Оай, Ханой (Фото: Дуонг Там).

За даними Міністерства будівництва, є три основні причини, які впливають на результати земельних аукціонів останнім часом.

По-перше, низька стартова ціна приваблює багатьох учасників. По-друге, низький депозит. По-третє, на аукціонах є багато інвестиційних груп, які спеціалізуються на участі в аукціонах з подальшим негайним продажем для отримання прибутку. Поза межами аукціонної зони багато брокерів чекають на результати, готові купувати та продавати землю, виставлену на аукціон, з різницею в ціні 200-500 мільйонів донгів/лот.

Ринок зазнав негативного впливу, коли ціна, що виграла, була у багато разів вищою за стартову.

Якщо результат земельного аукціону буде у багато разів вищим за стартову ціну, це негативно вплине на рівень цін на землю та житло, ринок житла та нерухомості (попит і пропозицію). Відповідно, ця ціна буде використана як довідкова інформація для визначення ціни на землю, а потім буде створено новий рівень цін, який буде ще значно вищим для району поблизу точки аукціону.

Це вигідно для проектів, яким було виділено землю та сплачено плату за користування землею, але невигідно для проектів, які були схвалені, але не сплачені плату за користування землею.

Причина полягає в тому, що одним із методів визначення цін на землю є метод прямого порівняння шляхом аналізу цін на вільні земельні ділянки, подібні за цільовим призначенням, місцем розташування, прибутковістю, станом інфраструктури, площею, формою, законністю прав користування землею, що передаються на ринку, виграшу аукціонів з продажу прав користування землею для порівняння та визначення ціни земельної ділянки, що підлягає оцінці.

Крім того, Міністерство також оцінило, що перемога на земельних аукціонах за цінами, що у багато разів перевищують стартову ціну, також впливає на психологію інвесторів, що призводить до зростання цін на житло та нерухомість, які були або пропонуються на продаж поблизу місця проведення аукціону.

Аукціон з продажу 19 земельних ділянок у районі Хоай Дик, Ханой (Фото: Дуонг Там).

Фактично, ціна, що виграла на земельному аукціоні, часто є базовою ціною, на яку посилаються організації та фізичні особи, щоб визначити ціну купівлі, продажу та передачі під час операцій з нерухомістю.

«Зростання цін на землю збільшить виробничі витрати та призведе до зростання цін на житло та нерухомість. Бізнес матиме мало можливостей інвестувати в доступні, низьковитратні проекти та буде змушений інвестувати в елітну, суперрозкішну нерухомість для обслуговування людей з дуже високими доходами в суспільстві, щоб повернути капітал та ефективно вести бізнес. Це спричинить більше труднощів для людей, особливо з низьким та середнім рівнем доходу, у створенні житла», – проаналізували в Міністерстві будівництва.

Не лише для людей, надмірно високий рівень цін на землю унеможливить для бізнесу та інвесторів ефективні інвестиційні та бізнес-плани, що призведе до неможливості залучення будівельних інвестицій у цьому регіоні та скорочення й обмеження майбутньої пропозиції.

Придбання землі, компенсація, підтримка та переселення для проектів, що використовують землю для цілей національної оборони, безпеки та соціально-економічного розвитку, також зазнають впливу, коли результати земельних аукціонів є надзвичайно високими. Це може легко спровокувати людей, чия земля була придбана та отримала або не отримала компенсацію, скаржитися та вимагати вищого рівня, ніж затверджений план, що спричиняє соціальну нестабільність.

Міністерство будівництва запропонувало вивчити та вдосконалити правила, що стосуються земельних аукціонів, щоб забезпечити їх відповідність практичній ситуації, у напрямку збільшення депозитів, визначення початкових цін на землю, які б максимально відповідали фактичній ситуації в місцевості, скорочення часу виплати виграшів на аукціонах та обмеження участі учасників аукціонів у спекулятивних цілях...

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-xuat-hien-co-dau-gia-dat-tao-gia-ao-de-thao-tung-thi-truong-20240924142519070.htm