Квартири вартістю 25 мільйонів донгів/м2 «вимерли» в Ханої та Хошиміні.

Доступні квартири "вимерли" на ринку нерухомості Ханоя та Хошиміна

У звіті Міністерства будівництва про ринок житла та нерухомості за третій квартал йдеться, що кількість успішних угод з квартирами та індивідуальними будинками досягла 38 398 одиниць, що на 48% більше, ніж у попередньому кварталі.

Що стосується цін, ціни на квартири в Ханої продовжували зростати як у нових, так і у старих проектах, середня ціна нових проектів зростала приблизно на 4-6% щоквартально та на 22-25% щорічно. Ціни на квартири також зросли, особливо в деяких районах, збільшившись локально приблизно на 35-40% залежно від місця розташування порівняно з попереднім кварталом.

У сегменті доступних квартир з ціною продажу менше 25 мільйонів донгів/м2 майже немає угод та товарів на продаж. Квартири середнього цінового сегмента з ціною від 25 мільйонів донгів/м2 до менше 50 мільйонів донгів/м2 все ще складають значну частку угод та пропозиції на ринку. Решта – це квартири класу люкс та суперлюкс (з ціною вище 50 мільйонів донгів/м2).

Дані дослідження В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS) показують, що сегмент доступних квартир (ціною менше 25 мільйонів донгів/м2) – доступне житло – «вимер» за останні кілька років і його дуже важко, або навіть неможливо, знову з'явитися в Ханої та Хошиміні.

Зокрема, статистика цього підрозділу показує, що в період 2018-2023 років не лише кількість постійно зменшувалася, але й структура пропозиції квартир у двох спеціалізованих міських районах також була дедалі більш незбалансованою. Структура пропозиції дедалі більше «схилялася» до сегментів високого класу та класу люкс. Частка нововідкритих квартир у доступному ціновому сегменті постійно зменшувалася та офіційно «зникла» в Хошиміні у 2021 році та Ханої у 2023 році.

У Ханої частка нещодавно введених у експлуатацію доступних квартир досягла 35% у 2018 році, знизилася до 20% у 2019 році та лише до 12% у 2020 році. У 2021 та 2022 роках пропозиція доступних квартир у Ханої продовжувала скорочуватися, досягнувши лише близько 4% від загальної пропозиції квартир на продаж. Наразі доступних квартир на продаж більше немає.

У Хошиміні з 2018 року частка доступних квартир різко впала з 20% у 2018 році до 0,5% у 2020 році. До 2021 року сегмент доступних квартир у Хошиміні зник.

Проект соціального житла Донг Мо Дай Кім у районі Хоанг Май, Ханой (Фото: Ха Фонг).

Протягом останніх 9 місяців пропозиція квартир у Ханої значно відновилася. Однак дисбаланс між попитом і пропозицією став серйознішим, оскільки близько 80% квартир на продаж у Ханої та Хошиміні мають ціну 50 мільйонів донгів/м2 або більше.

Ціни на квартири постійно зростають і встановили новий високий рівень як на первинному, так і на вторинному ринках, значно перевищуючи доступність та темпи зростання доходів більшості людей.

Міністерство будівництва вважає, що наразі ринок нерухомості демонструє обмеження та недоліки, з'являються ознаки нестабільності та нездорового стану. Зокрема, структура продуктів нерухомості є нераціональною, коли сегменти житла середнього та високого класу, а також туристична нерухомість демонструють ознаки надлишку. Водночас існує гостра нестача соціального житла, житла для працівників та комерційного житла за доступними цінами для людей з низьким та середнім рівнем доходу.

«Ціни на нерухомість, особливо на житло та землю, постійно зростають і перевищують доходи людей. Це ускладнює доступ до житла та його створення для працівників з низьким рівнем доходу в містах та працівників промислових парків. У Ханої та Хошиміні майже немає квартир вартістю менше 25 мільйонів донгів/м²», – заявило Міністерство будівництва.

За словами пана Ле Хоанг Чау, голови Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), ринок нерухомості гостро потребує комерційного житла через правові проблеми, а структура житлових продуктів нестабільна. Багато будинків належать до елітного сегмента, але існує нестача доступного комерційного житла, що призводить до постійного зростання цін на житло в останні роки. Це ускладнює життя людей із середнім та низьким рівнем доходу в міських районах, які мають реальну потребу, у придбанні житла для проживання.

Рішення для повернення доступних квартир на ринок

Пані Джанг Хьюїнь, директорка з досліджень та S22M у Savills, вважає, що для вирішення проблеми дефіциту доступного житла необхідне комплексне рішення, яке поєднує сильні сторони державного та приватного секторів.

«В умовах обмеженого державного бюджету фінансування проектів соціального житла зіткнеться з багатьма труднощами. Водночас приватний сектор також перебуває під інфляційним тиском через витрати на виробництво. Тому ефективна співпраця між двома сторонами стає вкрай необхідною. Крім того, збільшення щільності забудови та розумне планування відіграватимуть важливу роль у забезпеченні доступних рішень щодо житла», – сказала вона.

За словами пані Зіанг Хьюнь, міській владі необхідно запровадити потужну стимулюючу політику для залучення землевласників до співпраці, тим самим формуючи нові стійкі житлові райони.

Багатоквартирний будинок у Ханої (Фото: Хафонг).

«Оптимізуючи земельні площі, поєднуючи їх із громадськими об’єктами та зеленими зонами, ми можемо поступово вирішити дедалі актуальнішу житлову проблему. Тісна координація між урядом та інвесторами буде ключем до реалізації цих ідей», – наголосили експерти Savills.

Поділяючи таку ж думку, доктор Нгуєн Ван Дінь, голова VARS, сказав, що необхідне рішуче втручання з боку держави.

По-перше, державі необхідно дослідити та розробити політику для створення сприятливих умов для інвесторів у будівництві доступного комерційного житла, наприклад, застосування політики звільнення від земельного податку, податку на прибуток підприємств або збільшення щільності забудови чи коефіцієнта землекористування порівняно зі стандартами для проектів доступного комерційного житла.

Водночас існує політика пріоритетності у затвердженні планування та видачі дозволів на будівництво, що допомагає скоротити час розробки проектів, тим самим зменшуючи інвестиційні витрати. Крім того, пропонується «додати пріоритетні бали» під час відбору інвесторів для реалізації інвестиційних проектів з використанням землі для інвесторів, які створили доступне житло.

По-друге, необхідно сприяти проектам співпраці між урядом та приватним сектором для будівництва доступного житла. Зокрема, приватний сектор візьме на себе більшу частину будівельних та забудовних робіт, тоді як держава надаватиме земельні стимули та правову підтримку.

По-третє, державне управління має мати політику підтримки попиту людей на житло. Уряд може вивчити питання створення фонду для підтримки розвитку та підтримки пропозиції недорогих квартир. Цей фонд може поповнюватися з державного бюджету та за рахунок приватних інвесторів.

Фонд публічно та прозоро оголошуватиме інформацію про ціни продажу та оренди, допомагаючи людям легко отримувати доступ до них та порівнювати їх, тим самим вибираючи житлові продукти, що відповідають їхнім потребам та фінансовим можливостям. Водночас Фонд також є керуючим агентством, яке перевіряє осіб, які придбали/орендували проекти, розроблені цим Фондом, та вилучає житло, якщо буде виявлено, що вони купували/продавали з порушенням правил, фальсифікували документи про доходи та не декларували активи належним чином.

Крім того, держава повинна мати політику щодо обмеження мотивації до спекуляцій, і незабаром повинна вивчити та застосувати податок на нерухомість, орієнтуючись на власників, які не займаються нерухомістю підприємницькою діяльністю або не здійснюють будівництво після отримання землі... Держава також повинна створити агентства або комітети для моніторингу житлового будівництва та запровадити суворі санкції проти випадків спекуляцій, маніпуляцій з цінами або незаконного підвищення цін.

Однак, щоб регуляторна політика була справді ефективною та забезпечувала безпечне та здорове функціонування ринку в довгостроковій перспективі, державі необхідно незабаром завершити створення інформаційно-даної системи про ринок нерухомості та визначеної системи управління житлом.

Інформаційна система та дані про ринок нерухомості, особливо дані про ціни, стануть важливою основою для управління/моніторингу цін на нерухомість, забезпечення доступності квартир для людей із середнім та низьким рівнем доходу, уникнення раптового зростання цін на житло через спекуляції чи інші ринкові фактори.

Інтегрована система управління житлом із національною базою даних про населення, а також статус соціальних виплат, іпотечні записи тощо допоможе агентствам визначити історію транзакцій та житловий статус кожної особи, розрізняючи спекулянтів від покупців житла з реальними потребами в житлі.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm