Голова VVA: Необхідно бути послідовним у принципі, що держава визначає ціни на землю відповідно до ринкових механізмів.

Коментуючи зміни до Закону про землю 2024 року, В'єтнамська асоціація оцінки (VVA) запропонувала послідовно застосовувати принцип державного ціноутворення на землю відповідно до ринкового механізму, зберегти чинні положення Закону про ціни на землю, а також переглядати та вносити зміни лише до підзаконних актів відповідно до реальних умов.

Пан Нгуєн Тьєн Тхоа, голова В’єтнамської асоціації оцінки (VVA).

За словами пана Нгуєна Тьєн Тхоа, голови В'єтнамської асоціації оцінки (VVA), після вивчення змісту запропонованих змін та доповнень до низки статей Закону про землю 2024 року, VVA запропонувала розглянути можливість збереження змісту статей 158, 159, 160, 162 у Розділі 2 про ціни на землю чинного Закону про землю; переглядаючи лише зміни та доповнення конкретних інструкцій уряду , що регулюють зміст вищезазначених статей та положень Закону, щоб краще відповідати вимогам практики після одного року впровадження Закону.

Відповідно, VVA оцінила, що ціновий зміст чинного Закону про землю в основному відповідає вимогам, включаючи сумісність з теорією цін на землю та рекомендаціями Комітету з міжнародних стандартів оцінки, членом якого є В'єтнамська цінова індустрія. Він довел свою відповідність практичним умовам сучасного ринку землі у В'єтнамі. Він відповідає вказівкам Політбюро , викладеним у Резолюціях: 18-NQ/TW та 69-NQ/TW.

Забезпечення права держави визначати ціни на землю на первинному ринку

Щодо деяких основних питань у процесі внесення змін до Земельного закону 2024 року, на думку VVA, необхідно розглянути та розробити нормативні акти у напрямку забезпечення права держави визначати ціни на землю на первинному ринку (а не держави, яка визначає ціни на землю для всіх операцій у суспільстві, включаючи первинний та вторинний ринок, як стверджують деякі точки зору), що полягає у забезпеченні повноважень держави визначати ціни на землю, а не у дотриманні «Принципу оцінки землі». Якщо це питання виражено в Законі, необхідно дотримуватися цієї точки зору.

Держава має повноваження безпосередньо визначати ціни на землю та має право регулювати ціни на землю на вторинному ринку та на ринку в цілому за допомогою відповідних заходів, таких як: регулювання попиту та пропозиції, фінансів та валюти тощо.

Це влада держави, яка гарантується з тих пір, як економіка нашої країни функціонувала за централізованим механізмом планування, потім перейшла до ринкової економіки і дотепер, а не просто нещодавно відмовилася від ціноутворюючої ролі держави і лише зараз її позиціонує.

Пояснюючи вищезазначену пропозицію, VVA зазначив, що досі наша Партія та Держава послідовно стверджували: Земля – це національна територія, створена зусиллями та кров’ю всієї нашої нації протягом багатьох поколінь, тому вона належить усьому народу, представленому державою як власником, та управляється єдиним чином. Земля має властивість споживчої вартості, завжди має здатність генерувати прибуток, а права землекористування – це особливий товар, що купується та продається на ринку нерухомості, тому вони мають ціну. Оскільки держава є представником власника, вона має право вирішувати питання щодо цього виду ресурсу з низкою повноважень для здійснення прав власника, включаючи право: визначати ціни на землю, вирішувати питання регулювання вигод від землі шляхом стягнення плати за землекористування, орендної плати за землю, податку на прибуток від прав землекористування, регулювати додану вартість від землі, яка не зумовлена ​​інвестиціями землекористувачів, яким надані права землекористування тощо.

Таким чином, за словами VVA, легалізація права держави визначати ціни на землю була підтверджена досі та не змінилася на практиці, тому цього разу це питання не слід порушувати та не слід плутати, наголошуючи на тому, що саме принцип визначення ціни на землю. Саме гарантія цього права в Законі та на практиці допомогла державі мати основу для реалізації фінансової політики щодо землі між державою та організаціями та особами, які користуються землею, та іншої політики, пов'язаної з управлінням, регулюванням ринку та іншими правами та обов'язками землекористувачів.

«VVA вважає, що для здійснення права визначати ціни на землю, чи то у формі прайс-листа, коефіцієнта коригування цін, чи конкретної ціни на землю, держава використовувала, використовує і продовжує використовувати незалежні, професійні консалтингові організації для консультування щодо варіантів цін для себе, щоб мати більше підстав для визначення власних цін, що жодним чином не зменшує та не скасовує роль права держави визначати ціни, як це передбачено законом», – сказав пан Нгуєн Тьєн Тхоа, голова VVA.

Відповідно до принципу, що держава встановлює ціни на землю відповідно до ринкових механізмів

Щодо регулювання цін на землю, VVA вважає, що 6-й Національний з'їзд партії визначив комплексну політику оновлення. Виходячи з цього, економіка нашої країни має намір сформувати багатосекторну товарну економіку, що працює за ринковим механізмом під державним управлінням, а потім рухатися до визначення повного напрямку економіки, що працює за соціалістично орієнтованим ринковим механізмом.

Отже, при визначенні прав користування землею як товарів, що купуються та продаються в цьому механізмі, звичайно, об'єктивно, він повинен діяти відповідно до ринкового економічного механізму та в цьому загальному економічному механізмі: ціна вважається центральною категорією ринку, повинна формуватися та діяти відповідно до об'єктивних сигналів економічних законів ціни (з акцентом на закон попиту та пропозиції, грошового обігу, конкуренції...), і тому ціна, незалежно від суб'єкта, який має повноваження визначати ціну, - включаючи державу, - також повинна відповідати цьому принципу. Це об'єктивна вимога ринкового цінового механізму.

Таким чином, VVA вважає, що держава – як представник власника – має право визначати ціни за умови, що цей вид товарів працює відповідно до ринкового механізму, тоді повага держави до об’єктивного руху ринку та рішення щодо цін відповідно до ринкових принципів не суперечить економічній природі держави в цьому економічному механізмі. Якщо нас турбують наслідки цін на землю відповідно до ринкового цінового механізму (звичайно, ринок не регулюється ефективно), але поверніться до неринкового механізму ціноутворення, щоб стабілізувати ринок відповідно до суб’єктивних побажань, уникаючи правила, яке перетворить ціни на субсидовані ціни, що існують паралельно з фактичними цінами на ринку, штовхаючи ринок у стан підпільних, непрозорих операцій; механізм прохання, надання, привілеїв та пільг має родючі землі для існування...

Оцінка землі відповідно до принципів регульованого ринку

Згідно з VVA, ціноутворення відповідно до ринкових принципів має бути регульованим ринком, а відповідальність за регулювання для досягнення бажаного ринку належить іншим рішенням...

Відповідно, VVA вважає, що ціни на землю мають функцію відображення синтезу основних економічних та соціальних відносин економіки, вони вважаються «дзеркалом» земельного ринку, який би ринок не був, ціна чесно відображає цей ринок. Тому оцінка землі не може ґрунтуватися на ринкових сигналах, якими маніпулюють або на які впливають окремі фактори, необґрунтовані раптові фактори, такі як спекуляції, інфляція цін, стихійні лиха, війни, економічно-фінансова криза та необґрунтовані бар'єри ринку..., а має бути регульованим ринком, який усуває вищезазначені фактори за допомогою завдань регуляторних інструментів та заходів: пропозиція - попит, фінанси - валюта...

«Слід наголосити, що за умов наявності вищезазначених факторів на ринку, для ціноутворення відповідно до ринкових принципів, В'єтнамська асоціація оцінки рекомендує державі дозволити перегляд та доповнення чинних нормативних актів, щоб оціночні організації мали конкретні критерії для вибору спільних, а не унікальних вхідних даних для методів оцінки, та усунення вищезазначених факторів нестабільності ринку», – наголосив пан Нгуєн Тьєн Тхоа, голова VVA.

Підтримувати ринкові ціни, регулювати політику земельного фінансування

Згідно з VVA, під час реалізації принципу ринкової ціни необхідно бути послідовним, щоб ціна відображала ринкову ціну під впливом попиту та пропозиції, а не «додавати» соціальну політику до ціни. Але має бути синхронна система політики для контролю впливу ринкових цін.

Відповідно, ринкові ціни на землю, безумовно, матимуть сильний вплив на можливість доступу до землі для багатьох суб'єктів у всіх соціальних верствах, особливо на реалізацію політики соціального забезпечення. Це реальні наслідки, якщо не буде політики, спрямованої на обмеження цього впливу.

«Закон та його керівні принципи повинні передбачати додаткову фінансову політику (податки, доходи тощо) у напрямку зниження ставки доходу за високих цін, а також більш розумну стимулюючу політику, щоб уникнути «шоків», які негативно впливають на життя людей», – наголосив на рекомендації пан Нгуєн Тьєн Тхоа, голова VVA.

Зберігати правила щодо оцінки конкретної землі

Згідно з VVA, Прейскурант земельних цін – це, по суті, зведення цін на землю для кожного типу землі, пов’язаного з кожною метою землекористування, за місцем розташування, за регіоном, за місцевістю... Прейскурант земельних цін – це, по суті, метод масового ціноутворення, встановлення загальної ціни для всього маршруту, для розташування всієї території... Коефіцієнт для коригування конкретної ціни також є загальним коефіцієнтом масового характеру. Через цей масовий характер він не може охоплювати конкретні випадки відповідно до принципу ринкової ціни та, безумовно, вплине на фінансову політику між державою та організаціями та особами, які використовують землю...

Таким чином, за даними VVA, все ще потрібен механізм для вирішення низки конкретних випадків для виконання відповідних політик, таких як: типи земель у групі невикористаних земель, введених в експлуатацію вперше; типи земель зі спеціальними характеристиками (землі, рекультивовані з моря), не включені до прейскуранту земель; проекти землекористування з однаковим цільовим призначенням, але різним масштабом, функцією, структурою землекористування, коефіцієнтом землекористування...; об'єктивні та обґрунтовані коливання, що спричиняють місцеві коливання ринкових цін; типи земель, конкретні проекти землекористування на момент, коли держава виділяє землю, рекультивує землю для реалізації політики щодо стягнення плати за землекористування, орендної плати за землю, компенсації за розчищення ділянок...

Джерело: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html