Немає рожевої книжки, чи можна обміняти квартиру?
Звіти про ринок нерухомості за третій квартал від кількох дослідницьких центрів здебільшого сходяться на тому, що середня ціна продажу нових квартир у Ханої досягла 64-69 мільйонів донгів/м2. Ціна старих квартир досягла 46-51 мільйона донгів/м2.
Примітно, що нові квартири вартістю понад 4 мільярди донгів становлять 70% від загальної кількості проданих квартир. Сегмент квартир вартістю нижче 2 мільярдів донгів майже зник з ринку.
Зростання цін на квартири змусило багатьох людей перейти на купівлю квартир без сертифікатів на право користування землею або сертифікатів на право власності на житло (так звані рожеві книжки), оскільки ціна продажу часто нижча, ніж у квартир із сертифікатами. Питання полягає в тому, чи є купівля-продаж у цьому випадку законним?
Пункт а) частини 1 статті 160 Закону про житло 2023 року передбачає, що для здійснення операцій з купівлі, продажу, оренди з правом викупу, дарування, обміну, іпотеки та внеску капіталу з використанням житла житло повинно мати достатні умови, включаючи сертифікат, передбачений законом, крім випадку, зазначеного у частині 2 цієї статті.
Випадки, зазначені у пункті 2 статті 160 Закону про житло 2023 року, що керується Указом 95/2024, включають:
- Купівля, продаж, оренда, іпотека майбутнього житла; продаж житла у разі ліквідації або банкрутства;
- Організовувати пожертви для будинків вдячності, благодійності та солідарності;
- Купівля, оренда з правом викупу наявних будинків у інвесторів інвестиційних проектів житлового будівництва у таких випадках: Будинки, що належать до державної власності; Соціальне житло, житло для Народних збройних сил, житло, що обслуговує переселення, що не належить до державної власності;
- Оренда, позика, здавання в найм, дозвіл на управління житлом;
- Спадкування житла.
Таким чином, з квартирами, які не мають рожевих книг, сторони можуть повністю купувати та продавати.
Проєкт багатоквартирного будинку в Ханої (Фото: Тран Кханг).
Правові питання, на які слід звернути увагу
Стаття 8 Указу 95/2024 чітко визначає документи, що підтверджують житлові умови, для участі в угодах за відсутності свідоцтва про право власності.
Для операцій купівлі, продажу або оренди будинків в інвестиційних проектах житлового будівництва повинні бути документи, що підтверджують придатність будинків для ведення бізнесу, у випадку будинків для переселення та будинків для народних збройних сил.
Ці типи будинків повинні мати документи, що підтверджують їхню придатність для введення в експлуатацію, або документи, що підтверджують їх прийняття в експлуатацію, документи, що підтверджують їхню придатність для продажу відповідно до положень закону про будівництво та управління соціальним житлом.
Для операцій купівлі, продажу або оренди майбутнього житла, яке не є частиною проекту, має бути сертифікат на право користування землею та дозвіл на будівництво, якщо потрібен дозвіл на будівництво, або ж документи, що підтверджують інвестиції в будівництво житла.
Для операцій купівлі, продажу або оренди державного майна повинні бути документи, що посвідчують житло як таке, що придатне для оренди або продажу, відповідно до положень статті 63 та статті 69 Декрету 95/2024.
Для здійснення операцій з дарування будинків вдячності, будинків благодійності та будинків солідарності організація-донор повинна мати документи, що підтверджують будівництво будинку для дарування.
Якщо успадкований будинок підлягає купівлі або викупу в розстрочку, повинен бути оформлений юридично оформлений договір купівлі-продажу будинку або викупу в розстрочку, а також документи, що підтверджують право власності на будинок або інвестиції продавця чи покупця в будівництво будинку.
Для продажу житла ліквідованою або збанкрутілою організацією має бути постанова або рішення про ліквідацію цієї організації або повідомлення компетентного органу про ліквідацію організації, яка є власником житла. У разі банкрутства має бути рішення Народного суду про оголошення банкрутом організації, яка є власником житла.
Однак, купуючи квартиру без рожевої книжки, покупець може зіткнутися з багатьма ризиками. Серед них найбільший ризик полягає в тому, що держава не визнає законне право власності на квартиру та право користування землею, прикріпленою до цього житлового проєкту.
Ще один ризик полягає в тому, що якщо угода укладена у формі нотаріально засвідченого договору про управління, це означає, що вторинний власник (від другого власника і далі) має право лише користуватися квартирою. Тоді, якщо буде видано червону книгу, першим власником буде той, чиє ім'я зазначено в документі. Перший власник може не співпрацювати у передачі права власності новому власнику, щоб вимагати підвищення ціни.
Тому, коли виникнуть суперечки, пов'язані з цією нерухомістю, вони не будуть захищені законом. Протягом часу, коли нерухомість не має сертифіката, покупець не може позичити гроші в банку, заклавши квартиру під заставу.
Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm
Коментар (0)