Експерт: Ціни на землю високі, ціни на житло важко знизити

Пан Нгуєн Куанг Хюй – генеральний директор факультету фінансів та банківської справи (Університет Нгуєн Трай) зазначив, що оновлення прайс-лист на землю Наближення до ринкових цін є неминучою тенденцією. Однак коригування має бути здійснене належним чином, не як «тягар», а як крок до справедливості, прозорості та сталого розвитку.

За його словами, в умовах високих цін на нерухомість доходи людей не встигають за зростанням, і уряд виступає за зниження цін на житло для забезпечення соціального забезпечення, надто різке підвищення цін на землю потрібно розглядати ретельно, делікатно та стратегічно, щоб випадково не перетворити землю, яка є рушійною силою зростання, на перешкоду для розвитку.

Експерти кажуть, що зі зростанням цін на землю, ціни на житло будуть важче знизитися. (Ілюстрація: Мін Дик).

По суті, прейскурант землі є основою для визначення плати за користування землею, податків, зборів та компенсацій, що є «вхідним» етапом кожного проекту нерухомості. Коли прейскурант землі зростає в багато разів, особливо в центральних районах, вхідні витрати бізнесу різко зростають і неминуче відображаються на ціні продажу будинків.

Фактично, у багатьох проектах у Ханої вартість землі становить 30-50% від структури витрат. Таким чином, якщо прайс-лист на землю зросте лише на 20-30%, кінцева ціна продажу може зрости на десятки відсотків.

« Це робить мрію про власне житло для людей із середнім рівнем доходу ще більш недосяжною, тоді як ринок ризикує серйозним дисбалансом – забагато розкішних будинків, недостатньо доступного житла », – наголосив пан Хюй.

Поділяючи таку ж думку, доктор Тран Суан Луонг, заступник директора В'єтнамського інституту досліджень та оцінки ринку нерухомості, також зазначив, що пропозиція деяких населених пунктів щодо підвищення цін на землю на поточному етапі є недоречною.

Оскільки вартість землі становить 30-50% від собівартості ресурсів, зростання цін на землю може призвести до подальшого зростання цін на нерухомість.

Крім того, сильно домінують психологія натовпу та ефект FOMO (страх упустити щось). ринок нерухомості У В'єтнамі такий крок, як підвищення цін на землю, може швидко змусити людей та інвесторів повірити, що ціни продовжуватимуть зростати, тим самим сприяючи спекуляціям та створюючи віртуальну лихоманку, яка перевищує бажання консалтингового підрозділу.

Асоціація нерухомості В'єтнаму також наголосила, що уряд, міністерства, сектори та місцеві органи влади зараз шукають рішення для зниження цін на нерухомість на ринку. Одним з ефективних рішень є зниження виробничих витрат, які складають ціну продажу нерухомості.

Однак, зростання цін на землю вплине на її вартість, тим самим впливаючи на можливості доступу до житла для тих, хто має реальні потреби в житлі. Щодо комерційного житла, якщо ціни на землю зростуть, це вплине на доцільність проекту, що призведе до подальшого зростання цін на житло.

Якщо ціни на землю зростуть, це призведе до високої вартості житла, що знизить інвестиційну привабливість, особливо інвестицій у проекти нерухомості в приміських районах. Відсутність інвестиційних проектів вплине на план розвитку житлового будівництва міста в приміських районах з метою розосередження населення. Звідси пропозиція житла на ринку продовжуватиме зменшуватися, що ускладнить стабілізацію соціального забезпечення в цьому районі.

Крім того, ринок нерухомості перебуває в крихкому процесі відновлення, багато підприємств змушені реструктуризуватися, потік капіталу обмежений, і якщо ціни на землю зростуть у цей час, це може створити подвійне навантаження, уповільнюючи відновлення ринку. Наразі ціна оренди житла для студентів поблизу університетів зросла приблизно на 30%. Якщо ціни на землю зростуть, це також призведе до певного рівня орендної плати. Це спричинить труднощі для студентів та людей, які орендують житло.

Зменшення переваг залучення інвестицій

На думку багатьох експертів, це не лише призводить до зростання цін на житло, але й зменшує переваги залучення інвестицій.

Пан Нгуєн Куок Хіеп, голова В'єтнамської асоціації будівельних підрядників, зазначив, що високі ціни на землю можуть знизити інвестиційну привабливість В'єтнаму. За словами пана Хіепа, рівень заповнюваності 80-90% у більшості промислових кластерів сьогодні зумовлений трьома основними перевагами: низькими витратами на робочу силу, розумними цінами на землю та зручною логістичною інфраструктурою.

« Але якщо ми втратимо фактор розумної землі, тоді як вартість робочої сили зростатиме, чи збережеться наша перевага в залученні інвестицій? », – запитав він.

Високі ціни на землю зменшують переваги залучення інвестицій. (Фото: Мінх Дик).

За його словами, Закон про землю 2024 року вимагає забезпечення гармонії інтересів між державою, землекористувачами та інвесторами, але насправді, в чинному методі визначення цін на землю, інтереси підприємств, включаючи підприємства з оренди землі та землекористування загалом або підприємства з розвитку нерухомості зокрема, не були належним чином враховані.

« Високі ціни на землю призводять до збільшення інвестиційних витрат та ризиків, тож які підприємства наважуються реалізовувати проекти? Якщо підприємства не реалізують проекти, це також вплине на сталий дохід місцевості », – наголосив пан Хіеп.

Д-р Кан Ван Люк, член Політичної консультативної ради прем'єр-міністра, також підтвердив, що це неминуча вимога в процесі міського розвитку, але вона має забезпечити гармонію інтересів. Держава повинна збирати належну суму податків, але не може жертвувати цим, підвищуючи вартість життя та ціни на житло.

« Якщо ціновий список на землю буде занадто високим порівняно з допустимими для економіки можливостями, це створить ланцюговий ефект, який вплине на державні інвестиції, залучення прямих іноземних інвестицій та особливо на можливості людей у сфері житла », – підтвердив пан Люк.

Зростання цін на землю призводить до збільшення інвестиційних витрат та ризиків, тож які підприємства наважуються реалізовувати проекти?

Пан Нгуєн Куок Хіеп, голова В'єтнамської асоціації будівельних підрядників

Не повинно збільшуватися все одразу, посилити шок

На думку експертів, коригування цін на землю має бути цілеспрямованим щодо зонування, і не повинно коригуватися раптово або різко зростати.

Пан Нгуєн Куанг Хюй наголосив, що основне питання коригування прейскуранту на землю полягає у впровадженні. Неможливо дозволити одночасному зростанню прейскуранту на землю без відповідних механізмів підтримки. Гарна земельна політика повинна забезпечувати три стовпи: держава отримує справедливі ресурси, підприємства мають здоровий бізнес-простір, а люди мають доступ до житла за розумними цінами.

Для цього необхідно застосовувати гнучкий механізм коригувальних коефіцієнтів, чітко розмежовуючи регіони, типи земель та цільове призначення. Землі під будівництво соціального житла та доступного комерційного житла повинні бути звільнені від плати за землекористування, зменшені або розширені. Тим часом, на землю під елітні комерційні проекти або для використання переваг центрального розташування можуть застосовуватися ціни, близькі до ринкових, щоб уникнути бюджетних втрат.

Водночас необхідні рішучі реформи в плануванні, процедурах та юридичних витратах – факторах, які наразі становлять значну частку цін на житло. Коли процес підготовки проекту затягується, капітальні витрати та процентні ставки за кредитами зростають, інвестори збільшують ціну продажу, що призводить до перевищення цін на житло їхньої реальної вартості. Якщо планування прозоре, затвердження швидке, існує довгострокове прогнозування, а посередницькі витрати знижені, то навіть якщо прайс-лист на землю вищий, ціни на житло все одно можуть бути стабільними.

« На макрорівні земля є не лише джерелом доходу, а й рушійною силою сталого зростання. За умови розумного планування та належної експлуатації земля стане «капіталом розвитку» – створюючи інфраструктуру, промисловість, міські райони та робочі місця. Навпаки, якщо ми розглядатимемо землю лише як короткострокове джерело доходу, ми можемо легко потрапити у спіраль зростання цін, зменшення доступності, спричинення нерівності та перешкоджання національній конкурентоспроможності », – наголосив пан Хюй.

Тому, за його словами, необхідно змінити філософію розвитку, земля – це не тягар, який потрібно експлуатувати, а стратегічний ресурс, який потрібно використовувати як довгостроковий потік капіталу. Розумний прайс-лист на землю, що відображає справжню ринкову вартість, але з гнучкістю політики, допоможе прозоро збільшити доходи бюджету та створить основу для зниження вартості житла за рахунок скорочення інших витрат, одночасно заохочуючи бізнес до сталого розвитку.

За словами віце-президента Ханойського клубу нерухомості Нгуєна Тхе Діепа, прайс-листи на землю в багатьох країнах одночасно забезпечують і відображають правильну ринкову вартість, зберігаючи при цьому економічну та соціальну стабільність.

Він навів Сінгапур як приклад ціноутворення на землю на основі «життєвого циклу міста», враховуючи потенціал розвитку на наступні 10-20 років, де ціни на державну землю стабільно зростають на 2-5% на рік, що пов'язано з інфраструктурними та демографічними показниками. Ця країна також публічно розкриває карти цін на землю в Інтернеті, що допомагає зробити інформацію прозорою та обмежити спекуляції.

Він вважає, що В'єтнаму потрібна синхронна база даних про землю, яка б поєднувала податкові служби, нотаріуси, банки та торгові майданчики, замість того, щоб покладатися лише на адміністративні обстеження. Прайс-листи на землю повинні бути публічно оголошені, їх легко переглядати та мати механізм соціального зворотного зв'язку; не повинно бути раптових коригувань, але їх можна поступово збільшувати на 3-5% на рік залежно від району, щоб уникнути «цінового шоку» та негативного впливу на ринок житла.

Департамент сільського господарства та навколишнього середовища Ханоя нещодавно подав проєкт щодо створення першого прейскуранту земельних цін (перший прейскурант земельних цін відповідно до положень статті 257 Закону про землю 2024 року), який буде оголошено та застосовуватиметься з 1 січня 2026 року. Згідно з проєктом, очікується, що ціни на житлову землю в Ханої зростуть на 2% - 26% порівняно з чинним прейскурантом земельних цін.

Не лише Ханой, багато населених пунктів по всій країні також вступили в подібний «цикл зростання цін на землю» в період 2024-2025 років. У Хошиміні скоригований прайс-лист на землю, що діяв з 31 жовтня 2024 року, зріс з 4 до 38 разів, найвищий рівень досяг 687,2 млн. донгів/м². У Бакзянгу (старому) також зафіксовано зростання приблизно в 2,4 рази, найвища ціна на землю досягла 120 млн. донгів/м². У Хайфоні навіть кількість місць зросла на 373% порівняно зі старим прайс-листом.

Джерело: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html