Передача проекту нерухомості стикається з труднощами

Поточна купівля, продаж та передача проектів нерухомості стикається з багатьма труднощами в юридичних процедурах.

В останні місяці 2024 року, в умовах обмеженої пропозиції нерухомості, багато вітчизняних та іноземних компаній з нерухомості, маючи значні фінансові ресурси, активно «полюють» на чисті земельні фонди та проекти з чітким правовим статусом для продовження інвестування з метою передбачення нового циклу ринку.

Пріоритет надається проектам з чітким правовим статусом.

Згідно з даними, протягом останніх місяців постійно оголошувалося про багато нових інвестиційних проектів. Наприклад, у вересні компанії Truong Son Real Estate та Him Lam зареєструвалися для реалізації житлового проекту в окрузі Дук Хоа провінції Лонг Ан площею 214 921 гектар, загальний інвестиційний капітал якого становив 11 221 мільярд донгів.

Також у вересні Everland Group запропонувала вивчити можливість інвестицій у 2 нові міські райони міста Хайфон , із загальним обсягом інвестицій майже 5 000 мільярдів донгів. З них проект міської зони Хонг Тай в районі Ан Дуонг має площу 21,8 гектара. Загальна оціночна вартість становить близько 1 900 мільярдів донгів, з яких вартість очищення ділянки становить близько 92 мільярдів донгів. Проект міської зони в комунах Хоа Донг та Лам Донг, район Тхуї Нгуєн, має площу близько 30,6 гектара. Загальна оціночна вартість становить близько 2 992 мільярдів донгів, з яких вартість очищення ділянки становить близько 127 мільярдів донгів.

Крім того, ця група також зареєструвалася для будівництва нової міської зони G19 у комуні Кім Но, район Донг Ань, Ханой . Загальна попередня вартість реалізації проекту становить близько 2,183 мільярда донгів, і очікується, що він буде реалізований у період 2024-2029 років. Однак це підприємство було дискваліфіковано через невідповідність умовам щодо потужностей та досвіду.

Нещодавно в Хошиміні компанія SkyWorld Development Company Limited, дочірня компанія малайзійської групи, оголосила про придбання 100% акцій акціонерного товариства Thuan Thanh Real Estate Production, Trade and Business Joint Stock Company за 350 мільярдів донгів. Відповідно, Thuan Thanh є єдиним і законним користувачем земельної ділянки площею 2060 м2 у 8-му районі Хошиміна.

Тим часом, японська компанія Nishi Nippon Railroad придбала 25% акцій проекту Paragon Dai Phuoc (Dong Nai) у Nam Long Group за 26 мільйонів доларів США. Аналогічно, Tripod Technology Corporation (Тайвань - Китай) "придбала" 18-гектарну промислову земельну ділянку в Ба Ріа - Вунгтау у Sonadezi Chau Duc Company.

Кілька місяців тому на південному ринку було укладено велику угоду між корпорацією Kim Oanh Group у співпраці з двома японськими партнерами: NTT Urban Development, Sumitomo Forestry та Kumagai Gumi Co. Ltd, щодо спільної реалізації проекту «Єдиний світ» у Бінь Дуонг із загальним обсягом інвестицій понад 1 мільярд доларів США.

Директор з інвестиційного консалтингу однієї з компаній з нерухомості повідомив журналістам: «Ми співпрацюємо з міжнародними корпораціями та інвестиційними фондами. Вони сказали, що дуже хочуть купувати проекти нерухомості у В'єтнамі або співпрацювати в інвестиційному будівництві, обміні продуктами, генеральному агентуванні з продажу...»

Зокрема, пріоритет надається проектам багатоквартирного будинку, житловим районам, земельним ділянкам та таунхаусам, але важливо, щоб проект мав бездоганний юридичний статус, виконав зобов'язання щодо сплати земельного податку, мав або незабаром мав отримати дозвіл на будівництво та був придатним для продажу...».

Ринок нерухомості В'єтнаму дуже привабливий для іноземних інвесторів. Фото: HOANG TRIEU

Юридичні складнощі, складні угоди

За словами пана Тран Мінь Нгок В'єта – генерального директора корпорації нерухомості Vietpearl Group, вітчизняні та іноземні інвестори активно «полюють» за проектами або чистими земельними фондами в районах з сильним потенціалом розвитку в майбутньому.

Група Vietpearl також шукає можливості для розширення свого земельного фонду та готова обговорювати проекти на продаж. Однак процес купівлі-продажу та передачі проектів наразі стикається з багатьма юридичними процедурними проблемами, особливо тими, що пов'язані з передачею проектів.

Пан В'єт зазначив, що найбільшою перешкодою в передачі проектів є юридичні питання та оцінка землі. Згідно з його опитуванням, близько 60% потенційних проектів стикаються з труднощами через тривалі процедури затвердження або ціни на землю, які не відповідають дійсності.

Якщо ці проблеми будуть вирішені, торгівля земельними фондами буде дуже активною, особливо в сегменті промислових земель та добре спланованих житлових районів, що задовольнятиме потреби вітчизняних та іноземних інвесторів.

Пані Тран Тхі Хань Лінь, заступниця директора Savills Vietnam Investment Consulting, зазначила, що іноземні інвестори завжди шукають проекти нерухомості у В'єтнамі за вигідною ціною, особливо в центральних містах. Однак важливо, щоб юридичний статус проекту був чітким і готовим до реалізації. Фактично, багато проектів зіткнулися із затримками в процесі реалізації, що призвело до збитків для інвесторів.

Пані Лінь повідомила, що у 2024 році Savills вітала та консультувала багатьох вітчизняних та іноземних інвесторів. Ці інвестори просили інвестувати в багато видів активів, але особливо їх цікавила експлуатація нерухомості, такої як офісні будівлі. Що стосується житлової нерухомості, то вони все ще шукають, оскільки пропозиція дуже обмежена.

Однак, з прийняттям та застосуванням законів, пов'язаних з нерухомістю, пані Лінь вважає, що ринок зазнає позитивних змін, що сприятиме зміцненню правової системи та створенню сприятливих умов для інвесторів.

Фактично, інвестори з Японії, Сінгапуру, Малайзії, Південної Кореї та Китаю давно цікавляться в'єтнамською нерухомістю. Останнім часом спостерігається збільшення кількості інвесторів з Європи та Близького Сходу.

Проекти з чіткими юридичними документами, міські райони Хошиміна та провінцій навколо Хошиміна зі зручною транспортною інфраструктурою продовжуватимуть приваблювати інвесторів. Пані Лінь вважає, що коли економіка та ринок нерухомості відновляться у 2025 році, інвестори будуть більш впевнені в участі в проектах, а пропозиція стане більшою.

Як людина, яка безпосередньо консультує та працює зі сторонами, брокерський консультант – доктор Ле Мінь Ф'єу, засновник та керуючий юрист LMP Lawyers, вважає, що для успішної угоди купівлі-продажу проекту необхідно багато факторів. Серед них дуже важливими є гармонія та резонанс сторін.

Зокрема, опціон пут є одним із питань, яким дуже цікавляться іноземні інвестори, щоб підготуватися до майбутніх ситуацій, коли проект не досягне поставлених бізнес-цілей. Крім того, покупець також висуває додаткові вимоги на випадок, якщо продавець не матиме достатніх фінансових умов для виконання свого зобов'язання щодо викупу, коли покупець скористається опціоном пут.

Зниження обсягів угод M&A

Згідно зі статистикою Агентства з іноземних інвестицій, за перші 10 місяців 2024 року іноземними інвесторами було здійснено 2669 операцій зі внесення капіталу та купівлі акцій (M&A) на загальну суму внесення капіталу понад 3,68 млрд доларів США, що на 10,4% менше за кількістю та на 29% за вартістю порівняно з аналогічним періодом 2023 року. Зокрема, кажуть, що сектор нерухомості сильно постраждав від правових проблем, що призвело до зменшення пропозиції. 2024 рік – це рік початку впровадження та застосування законів, пов’язаних з нерухомістю. Тому багато незрозумілих питань змушують інвесторів та ринок вичікувати.

Джерело: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm