Нехай ринковий механізм вирішить суперечку на паркінгу «Артеміда»

Що кажуть юристи про суперечку щодо паркінгу в Артеміді?

Обговорюючи суперечку, що виникла в багатоквартирному будинку Artemis (№ 3, Ле Тронг Тан, район Тхань Суан, Ханой ), адвокат Тран Хай Дик з юридичної фірми Tran Hai Duc Асоціації адвокатів міста Хошимін зазначив, що суперечки між мешканцями та інвесторами, пов'язані з паркуванням у підвалі будівель, є дуже поширеними, і не лише в підвалі багатоквартирного будинку Artemis. За словами цього адвоката, щоб чітко відрізнити правильне від неправильного, необхідно визначити, кому належить підвал, і чи дотримувалися сторони положень закону?

Вивчивши інцидент у багатоквартирному будинку Artemis, адвокат Тран Хай Дик проаналізував, що для визначення того, чи належить паркінг інвестору чи ні, необхідно спиратися на статтю 101 Закону про житло 2014 року.

Відповідно, стаття 101 Закону про житло передбачає, що місця для паркування велосипедів, транспортних засобів для інвалідів, двоколісних моторних транспортних засобів, триколісних моторних транспортних засобів для власників та користувачів багатоквартирних будинків перебувають у спільній власності та спільному користуванні власників багатоквартирних будинків. Місця для паркування автомобілів для власників перебувають в управлінні інвестора.

Адвокат Дук також зазначив, що статті 6 та 7 Положення, виданого разом із циркуляром 02/2016/TT-BXD, передбачають, що площа, що перебуває у приватній власності, та площа, що перебуває у спільній власності власників, повинні бути чітко зазначені в договорі купівлі-продажу квартири.

Отже, визначення права власності на підвал у багатоквартирному будинку вимагає визначення в договорі купівлі-продажу квартири, чи є право власності на підвал виключною власністю інвестора, чи спільною власністю власника квартири.

Напруженість між мешканцями та інвесторами будівлі «Артеміда» щодо підземного паркінгу привертає значну увагу.

Для багатоквартирного будинку «Артеміда» Договір купівлі-продажу квартири між мешканцями та інвестором чітко обумовив цей випадок. Зокрема, стаття 11 та частина Б Додатку 4 до Договору купівлі-продажу квартири визначає площу, що перебуває у приватній власності Інвестора, включаючи: «Площу цокольних поверхів B1, B2, B3 (за винятком цокольних приміщень, облаштованих Інвестором для використання як парковка для велосипедів, транспортних засобів для інвалідів, двоколісних моторних транспортних засобів, триколісних моторних транспортних засобів, якщо такі є)».

«Отже, на основі вищезазначених правил можна визначити, що право власності на підвали B2 та B3 належить приватній власності інвестора (за винятком 400 м2 для паркування велосипедів, транспортних засобів для інвалідів... та технічних зон). Інвестор має право визначати ціни на послуги відповідно до положень законодавства, зокрема Рішення 44 про ціни на послуги паркування велосипедів, мотоциклів та автомобілів у Ханої», – сказав адвокат Тран Хай Дик.

На запитання про думку мешканців багатоквартирного будинку Artemis про те, що інвестор застосовує плату за паркування, яка перевищує ліміт згідно з Рішенням 44, і що інвестор діє неправильно порівняно з інструкціями в Документі 2233 від 16 листопада 2023 року Народного комітету району Тхань Суань (поточний рівень стягнення інвестором становить 2 300 000 донгів/транспортний засіб/місяць, у документі інвестору пропонується, спираючись на інструкції, стягувати максимум 1 800 000 донгів/транспортний засіб/місяць), адвокат зауважив: «Я посилався на Документ 2233 Народного комітету району Тхань Суань, надісланий до акціонерної компанії MHL, і підтвердив, що це документ з інструкціями для інвесторів, а не юридичний документ».

Нехай ринковий механізм визначає ціну послуг.

Юрист також додав, що компанія MHL є недержавним підприємством, приватним підприємством, на яке поширюється дія Закону про підприємництво 2020 року, тому інвестор має право вести бізнес у цій сфері, не запитуючи думки власників квартир чи інших приміщень.

Адвокат Дук зазначив, що ціна послуги паркування автомобілів у паркінгу Artemis може досягати максимального рівня у наступному конкретному випадку: якщо інвестор обладнає інтелектуальну систему паркування автомобілів, яка відповідає критеріям, викладеним у підрозділі 2.2.1 розділу I Додатка до Рішення 44, тоді ціна послуги паркування автомобілів визначатиметься ціною послуги паркування автомобілів до 9 місць на маршрутах та вулицях районів у межах Кільцева дорога 1 та вище Кільцева дорога 1, тобто максимум 3 000 000 донгів/автомобіль/місяць.

Однак, якщо паркінг Artemis є звичайним паркінгом, не обладнаним інтелектуальною системою паркування, то відповідно до підрозділу 2.2.1 розділу I Додатка до Рішення 44 (у другому пункті), інвестор має право застосовувати щомісячну ціну на послуги паркування для автомобілів до 9 місць, що дорівнює ціні на послуги паркування для автомобілів до 9 місць на маршрутах та вулицях у районах в межах та вище Кільцевої дороги 2, тобто максимум 2 300 000 донгів/автомобіль/місяць.

У документі № 2233 Народний комітет району Тхань Суань визначив конкретну ціну для місця розташування, яке охоплює маршрути та вулиці в районах, розташованих у межах кільцевої дороги 3 та на кільцевій дорозі 3 (Розділ I; Таблиця 2.2.1; порядковий номер 5 у таблиці), тобто максимальна ціна за паркування автомобіля становить 1 800 000 донгів/автомобіль/місяць. Водночас Народний комітет району Тхань Суань звернувся до компанії MHL із проханням застосувати ціну за паркування транспортних засобів у підвалі будівлі Artemis відповідно до цього положення.

«Як зазначалося вище, будівля «Артеміда» – це багатофункціональна будівля, що складається з квартир, комерційних центрів та офісів. Тому плата за паркування, що застосовується до будівлі «Артеміда», не залежатиме від її розташування, а застосовуватиметься до доріг та вулиць у районах, розташованих в межах та над Кільцевою дорогою 2, що означає максимум 2 300 000 донгів/автомобіль/місяць. Не враховуючи «розумну систему паркування», яку застосовує інвестор у підвалі «Артеміди». Таким чином, вищезазначена пропозиція Народного комітету району Тхань Суан демонструє ознаки невідповідності положенням Рішення 44», – проаналізував адвокат Дук.

Адвокат Дюк також наголосив, що в умовах зростання кількості автомобілів та серйозної нестачі паркувальних місць постачальники послуг неминуче повинні інвестувати в технології для покращення якості послуг, тому підвищення цін на послуги є неминучим, якщо ціна не перевищує максимальний рівень, встановлений державою.

Тільки тоді це створить мотивацію для розвитку та надання високоякісних послуг користувачам. Коли користувачам надаються високоякісні послуги, вони також повинні платити відповідну ціну, і навпаки. Якщо вони не погоджуються, вони можуть знайти інших відповідних постачальників послуг.

Керівний документ Народного комітету району Тхань Суан компанії MHL щодо визначення цін на паркування в підвалі будівлі.

Посилаючись на низку суперечок, що нещодавно виникли навколо плати за паркування біля багатоквартирних будинків, адвокат Дюк сказав: «Не лише біля будинку «Артеміда», мешканці багатьох багатоквартирних будинків помилково вважають, що послуги паркування біля будинку належать до сфери діяльності служб управління та експлуатації будинків. Навіть місцева влада не має чіткого уявлення про це».

Фактично, державне адміністративне управління діяльністю з паркування транспортних засобів належить до транспортного сектору. Міністерство транспорту, Міністерство фінансів та Міністерство праці, у справах інвалідів війни та соціальних справ відповідають за консультування Народного комітету Ханоя щодо прийняття Рішення 44. Якщо місцева влада все ще не має чіткого уявлення, необхідно звернутися за думкою до компетентного органу державного адміністративного управління .

Обговорюючи сьогодні питання ринкового механізму щодо підвищення цін на паркування в підвалах багатоквартирних будинків, архітектор Тран Хью Ань, постійний член Асоціації архітекторів Ханоя, сказав: «Застосування цін на паркування має визначатися ринковим механізмом. Збільшення цін на послуги та одержувачі послуг мають право домовлятися один з одним, виходячи з рівня збору, який має відповідати інвестиціям, витратам та наданню послуг».

Щодо питання про те, чи стягує інвестор Artemis плату, що перевищує встановлену лімітну суму, пан Ань зазначив, що високі та низькі ціни залежать від домовленості між постачальником послуг та користувачем послуг. Щодо ціни паркування в багатоквартирному будинку Artemis, інвестор, безумовно, зробив відповідні розрахунки, але що ще важливіше, інвестор та мешканці повинні домовитися один з одним. Якщо мешканці не погоджуються з платою інвестора, вони можуть не користуватися послугою.

За словами пана Аня: «Це транзакція в ринковому механізмі. Закон ринкової економіки визначатиме цю ціну. Особа, яка запитує послугу, все ще має право вибрати постачальника за ціною, яка відповідає її бюджету. Якщо іншого вибору немає, ціну визначатиме власник майна».

Джерело: https://www.nguoiduatin.vn/de-co-che-thi-truong-quyet-dinh-tranh-chap-tai-ham-gui-xe-artemis-a639043.html