Щоб ринок нерухомості розвивався безпечно та без ризиків

В'єтнамський ринок нерухомості все ще має великий потенціал та можливості для розвитку, але ціни на житло стрімко зростають, значно перевищуючи реальні доходи та збільшуючи розрив між тими, хто володіє нерухомістю, і тими, хто не може мати власного житла.

За даними Головного статистичного управління, середній внесок будівельної галузі та галузі нерухомості до загального ВВП країни за останні роки становив близько 10%. З них на галузь нерухомості безпосередньо припадає близько 3,5%, що в середньому становить близько 0,5 процентного пункту від зростання ВВП. Однак середній внесок галузі до ВВП В'єтнаму становить лише близько 50% порівняно з іншими країнами регіону.

Масштаб нерухомості порівняно із загальними економічними активами досяг лише близько 21% – це значно нижче за показник 35% у розвинених країнах.

Пропозиція зростає, але структура незбалансована

Асоціація ріелторів В'єтнаму заявила, що за останні три роки пропозиція житла на ринку різко зросла, але структура пропозиції залишається незбалансованою. Більшість нової пропозиції зосереджена на висококласних, високовартісних проектах, що задовольняють інвестиційні потреби, деякі з яких є спекулятивними.

Навіть у передмістях, де очікується забезпечення доступним житлом, фактичні ціни продажу все ще значно вищі за середній дохід мешканців, лише «відносно нижчі», ніж у центральному районі. Тим часом найбільший попит на ринку спостерігається в сегменті доступного житла.

Поточний процес розвитку ринку все ще демонструє багато ознак нестійкості, особливо невідповідність між структурою продукту та платоспроможністю людей.

Дисбаланс між попитом і пропозицією призвів до різкого зростання цін на житло, особливо в сегменті квартир у великих містах, що встановило новий рівень цін і значно перевищило темпи зростання реальних доходів. Це не лише звужує можливості доступу до житла для більшості людей, але й збільшує ризик утворення цінової бульбашки.

Якщо припустити, що ціни на житло та доходи залишаться незмінними, доступність житла різко падає. Для двокімнатної квартири в міській місцевості вартістю близько 5 мільярдів донгів, якщо сім'я має високий дохід близько 50 мільйонів донгів на місяць, їй знадобиться близько 8 років, якщо вона витратить весь свій дохід на купівлю будинку, і 25 років, якщо вона дотримуватиметься принципу, що витрати на житло не перевищують 1/3 її доходу.

Згідно з цим принципом, навіть сегмент соціального житла, який був розроблений для людей з низьким рівнем доходу в міських районах, більше не є «дешевим», його ціна становить близько 1,5 млрд донгів за квартиру площею 60 м2, що змушує навіть домогосподарства із загальним доходом «на найвищому рівні» згідно з критеріями затвердження – 40 млн донгів/місяць, заощаджувати близько 10 років.

Насправді, це число набагато більше при використанні кредиту. В результаті розрив між групою, яка вже володіє активами, і групою, яка не має активів, дедалі більше скорочується, коли зростання ринку нерухомості фактично збагачує лише невелику групу людей, які вже володіють активами.

Коли пропозиція достатньо велика, ринкові ціни саморегулюються відповідно до реального балансу попиту та пропозиції.

Чотири рішення для «гальмування» зростання цін на житло

Тому Асоціація ріелторів В'єтнаму вважає, що для того, щоб ринок нерухомості продовжував зростати без ризику для самого ринку та економіки, необхідно знайти рішення для «гальмування» різкого зростання цін на житло.

По-перше, необхідно пришвидшити завершення розробки документів, що регулюють впровадження нової правової системи, паралельно з покращенням правозастосовчої спроможності місцевих органів влади. Водночас необхідно посилити децентралізацію та делегування повноважень місцевим органам влади щодо коригування політики, забезпечуючи гнучкість для кожного регіону, кожного разу та відповідно до цілей соціально-економічного розвитку, а також рівня інфраструктури та завершеності міської забудови кожного регіону.

Вузькі місця в очищенні об'єктів також необхідно вирішувати прозорим та ефективним чином, скорочуючи час впровадження для бізнесу, водночас гарантуючи права людей.

Розгляд питання про скасування положення про додаткове стягнення 5,4%/річного збору за несвоєчасну сплату плати за користування землею у випадках, коли люди мають рішення про виділення/оренду землі до 1 серпня 2024 року, але ще не визначили ціну землі, та оперативне запровадження чіткого та стабільного методу визначення плати за користування землею сприятиме зменшенню витрат на розробку проектів, тим самим створюючи можливості для зниження цін на житло.

По-друге, необхідно диверсифікувати канали капіталу, щоб зменшити залежність від банківського кредитування. Реструктуризувати ринок корпоративних облігацій, щоб він став ефективним середньостроковим та довгостроковим джерелом капіталу. Водночас необхідно сприяти формуванню Національного фонду житла та розвивати інвестиційні трасти нерухомості (REIT).

По-третє, проекти соціального житла та доступного житла повинні бути пріоритетними під час планування та мати механізми стимулювання. Розвиток міст має бути пов'язаний з транспортною інфраструктурою, особливо з кільцевими дорогами, метро та автомагістралями, щоб розширити міський простір та зменшити тиск на ціни на землю в центрі. Водночас необхідно розвивати професійний ринок оренди, зменшуючи менталітет «обов'язково мати власний будинок для стабілізації життя».

По-четверте, необхідно пришвидшити процес створення та завершення єдиної, синхронної та прозорої бази даних про ринки землі, житла та нерухомості по всій країні. Формування відкритої, взаємопов’язаної системи даних між міністерствами, галузями та місцевими органами влади, включаючи інформацію про планування, угоди, вартість, правовий статус та зміни у землекористуванні, не лише допоможе підвищити ефективність моніторингу та розробки політики, але й сприятиме підвищенню прозорості, мінімізації ризиків, запобіганню спекуляціям, маніпуляціям цінами та захисту законних прав людей та бізнесу.

Джерело: https://baothainguyen.vn/kinh-te/202511/de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-an-toan-khong-rui-ro-8e479b0/