Щоб ринок нерухомості відновився, якою має бути процентна ставка за кредитами?

Високий попит на іпотечні кредити

Нещодавно сайт Batdongsan.com.vn провів опитування серед людей, які хочуть купити житло, щодо того, чи потрібно їм використовувати фінансовий леверидж. За результатами опитування понад 73% людей сказали, що їм потрібно позичити гроші в банку, щоб купити житло, і лише 27% не позичають. З клієнтів, яким потрібно позичити гроші для купівлі житла, до 41% потрібно позичати менше 30% від вартості продукту, а 30% повинні позичати від 30 до 70% від вартості житла.

Згідно з результатами цього дослідження, під час обговорення очікуваних процентних ставок за іпотечними кредитами у 2023-2024 роках близько 44% респондентів заявили, що процентна ставка за іпотечними кредитами нижче 8% є для них розумною для управління своїми фінансами, та очікують, що процентна ставка знизиться до цього рівня у 2024 році. Крім того, 33% покупців житла погоджуються позичати кошти, якщо процентна ставка за кредитом коливається в межах 8-10%, і лише близько 14% погоджуються з процентною ставкою 10-13%.

Щоб відродити ринок нерухомості, якою має бути кредитна ставка? Рисунок 1 — Попит на іпотечні кредити залишається високим.

За словами пана Ле Бао Лонга, стратегічного директора Batdongsan.com.vn, причина, чому багато покупців житла не наважуються сміливо використовувати фінансовий леверидж, полягає в тому, що вони стурбовані економічними труднощами, нестабільною роботою та невизначеними доходами, що створює на них тиск і робить їх нездатними дозволити собі сплачувати відсотки за кредитом.

«Більшість сімей з доходом менше 40 мільйонів донгів на місяць можуть витрачати максимум 20 мільйонів донгів або менше на оплату нерухомості щомісяця. Ті, хто має дохід понад 40 мільйонів донгів на місяць, можуть погодитися на щомісячні фіксовані витрати на погашення іпотеки в розмірі не більше 30 мільйонів донгів. Для клієнтів з низьким рівнем доходу, менше 20 мільйонів донгів на місяць, ця цифра становить щонайбільше 8-10 мільйонів донгів», – поділився пан Лонг.

Досі процентні ставки та ціни на житло були двома факторами, які суттєво впливали на рішення про купівлю будинку. Це також проблема, з якою багато людей, які мають реальні потреби в житлі, але потребують використання фінансового левериджу, не змогли вирішити, оскільки процентна ставка за мобілізацією все ще залишається на високому рівні порівняно з часом до пандемії COVID-19.

Також опитування Batdongsan.com.vn показує, що 72% покупців житла оцінюють поточні ціни на нерухомість як високі та дуже високі, що перевищує можливості більшості працівників на сучасному ринку. 75% опитаних також заявили, що поточні процентні ставки за кредитами також високі та занадто високі, через що багато людей не наважуються брати позики. Крім того, складні процедури кредитування також не дозволяють багатьом людям звертатися до каналів мобілізації капіталу в банках.

Процентні ставки навряд чи різко впадуть

Наразі Державний банк В'єтнаму (SBV) чотири рази знижував операційну процентну ставку. Не зупиняючись на цьому, Урядова постанова 97/NQ-CP від 8 липня 2023 року також наголосила, що SBV продовжуватиме впроваджувати синхронні та рішучі рішення для зниження рівня процентних ставок, особливо зниження процентних ставок за кредитами, прагнучи знизити їх щонайменше на 1,5-2%.

Завдяки такому різкому напрямку очікується, що середня 12-місячна процентна ставка за депозитами, ймовірно, знизиться до 6-6,5%/рік до кінця 2023 року, оскільки SBV все ще має можливості для зниження операційних процентних ставок.

Однак, експерти стверджують, що хоча Державний банк вжив заходів для зниження процентних ставок, процентна ставка для купівлі та продажу не знизиться різко протягом останніх 6 місяців року. Відповідно, наразі плаваючі процентні ставки в деяких комерційних банках зазвичай становлять 12% - 13,5%. Деякі банки навіть мають процентні ставки на рівні 14,2% після закінчення пільгового періоду. Очікується, що ця процентна ставка триватиме довго і навряд чи знизиться нижче 10%.

Щоб відродити ринок нерухомості, якою має бути кредитна ставка? Рисунок 2 — Ринок нерухомості все ще чекає на позитивний вплив від банківських процентних ставок.

Експерти Batdongsan.com.vn також зазначили, що для повернення до періоду «дешевих грошей» на ринок потрібно буде вплинути багатьма факторами. Тому в короткостроковій перспективі важко очікувати різкого зниження процентних ставок. У 2024 році процентні ставки можуть продовжити знижуватися, але навряд чи будуть нижчими за 10%. Тому очікувати відновлення ринку в короткостроковій перспективі важко, оскільки процентна ставка насправді не є привабливою.

За даними Асоціації ріелторів В'єтнаму, грошовий потік демонструє ознаки повернення на ринок, клієнт отримав новий кредит із процентною ставкою 10-11%. Однак ринок нерухомості відреагує лише тоді, коли середня процентна ставка впаде нижче 10%. Тому що 10% – це сума, яку інвестори можуть собі дозволити позичити.

Однак процентні ставки – це лише один із факторів, що впливають на ринок нерухомості. Поточне зниження процентних ставок підтримує лише фізичних осіб, які мають кредити з плаваючими процентними ставками, але не приваблює тих, хто потребує позик. Тим часом ринок нерухомості все ще має чекати на відновлення ліквідності. Цей фактор покращиться лише тоді, коли повернеться довіра інвесторів до ринку, а внутрішній стан економіки повернеться до хорошого стану.

Джерело