У компаній з нерухомості закінчуються можливості для масового випуску облігацій?

З 1 серпня набирає чинності Закон про ріелторську діяльність 2023 року. Одним із важливих пунктів цього закону є положення щодо дієздатності інвесторів проектів нерухомості.

Указ № 96/2024, що деталізує та спрямовує імплементацію низки статей Закону про нерухомість, нещодавно виданого урядом, додатково роз'яснив це питання. Зокрема, статті 5 та 6 Указу № 96 містять деталі щодо мобілізації капіталу для реалізації проектів та власного капіталу підприємств нерухомості.

Непогашені кредити не перевищують 4-5,67-кратного розміру власного капіталу

Указ 96 передбачає, що кредитний баланс та співвідношення боргу до власного капіталу підприємств нерухомості повинні забезпечувати три речі.

По-перше, дотримуватися коефіцієнтів фінансової безпеки підприємства, дотримуватися положень закону про кредит та закону про корпоративні облігації.

По-друге, якщо компанія з нерухомості позичає кошти у кредитної установи та випускає корпоративні облігації для реалізації проекту нерухомості, який був схвалений компетентним державним органом як інвестор, вона повинна забезпечити, щоб загальний залишок непогашеного кредиту в кредитній установі, залишок непогашеного корпоративного облігацій та необхідний власний капітал відповідно до правил для кожного проекту не перевищували 100% від загального інвестиційного капіталу цього проекту.

По-третє, загальне співвідношення непогашених позик у кредитних установах та непогашених корпоративних облігацій для реалізації проекту не повинно перевищувати 4-кратного власного капіталу підприємства для кожного проекту нерухомості з площею землекористування менше 20 гектарів та не повинно перевищувати 5,67-кратного власного капіталу для кожного проекту нерухомості з площею землекористування 20 гектарів або більше.

Власний капітал базується на фінансовій звітності або результатах перевіреної аудиторською звітності про власний капітал, проведеної протягом року.

У випадку, якщо на встановлений термін підприємство не має перевірених аудиторами фінансових звітів або звітів про статті власного капіталу, використовуються перевірені аудиторами фінансові звіти або звіти про статті власного капіталу за попередній рік.

Для підприємств, заснованих та діючих менше 12 місяців, власний капітал визначається відповідно до внесеного статутного капіталу відповідно до положень законодавства.

Житловий район у Ханої (Фото: Тран Кханг).

Прострочені виплати боргу корпоративних облігацій продовжують зростати

У нещодавньому аналітичному звіті компанія VnDirect Securities оцінила, що хоча ринок нерухомості пробив дно, ситуація все ще похмура. У контексті численних труднощів багато емітентів, особливо підприємства з нерухомості, все ще стикаються з труднощами з грошовими потоками, що призводить до затримок у виплаті боргових зобов'язань за облігаціями, що погашаються.

Згідно з оголошенням HNX, станом на 15 липня, у списку зобов'язань щодо прострочення сплати відсотків або основної суми корпоративних облігацій було понад 80 підприємств.

Загальна сума основної суми боргу, що належала до сплати за перші 6 місяців року, та вартість облігацій з терміном погашення 6 місяців, термін погашення яких було продовжено, становила близько 43 500 млрд донгів, що становить 43,5% від загальної вартості погашення за перше півріччя та 62% від загальної вартості погашення без урахування банківської групи.

Цей підрозділ оцінює загальну суму непогашених індивідуальних облігацій цих 80 підприємств приблизно в 190 000 мільярдів донгів, що становить близько 18,7% непогашених індивідуальних корпоративних облігацій на всьому ринку. Більшість цих випущених облігацій належать підприємствам з нерухомості.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-het-cua-phat-hanh-trai-phieu-o-at-20240805133132629.htm