Прогнозуючи тенденції цін на нерухомість, Хошимін збирається опублікувати скоригований прейскурант на землю. Які переваги відсутності червоної книги?

Інформація про житло та ринок у третьому кварталі 2024 року буде доступна найближчим часом, ціни на нерухомість продовжуватимуть зростати, Хошимін встановлює час публікації скоригованого прайс-листа на землю... це останні новини ринку нерухомості.

В'єтнамський ринок нерухомості щойно пережив період коливань і демонструє ознаки відновлення та зростання цін. (Фото: Лінь Ан)

Інформація про житло та ринок нерухомості буде доступна найближчим часом у третьому кварталі 2024 року

Нещодавно Міністерство будівництва надіслало офіційне повідомлення до народних комітетів провінцій та міст центрального управління щодо впровадження розкриття інформації за третій квартал 2024 року щодо житла та ринку нерухомості.

Виконуючи завдання з публікації інформації про житло та ринок нерухомості відповідно до положень Урядового декрету № 94/2024/ND-CP, що детально визначає низку статей Закону про нерухомість щодо створення та управління інформаційними системами та базами даних про житло та ринок нерухомості, що набуває чинності з 1 серпня 2024 року, Міністерство будівництва звертається до Народних комітетів провінцій та міст центрального управління з проханням оновити інформацію про стан оприлюднення програм та планів розвитку житла; кількість проектів, затверджених для інвестиційної політики, та відбір інвесторів;

Кількість проектів житлового будівництва, проектів нерухомості, ліцензованих, що перебувають у процесі реалізації, завершених; кількість проектів, квартир, придатних для продажу в майбутньому житлі (комерційне житло, соціальне житло);

Обсяг угод та загальна вартість угод з квартирами, індивідуальними будинками, переданою землею; ціни на житло та деякі інші види нерухомості (квартири, індивідуальні будинки, земля, соціальне житло); ціни на оренду офісів; комерційні приміщення; готелі, курорти ; промислова нерухомість; інвентаризація нерухомості.

Звіт про реалізацію інвестицій у розвиток соціального житла та реалізацію кредитного пакету на суму 120 трильйонів донгів для позик на соціальне житло в цьому районі; звіт про труднощі та проблеми підприємств, що працюють у секторі нерухомості в цьому районі, та пропозиції щодо рішень (якщо такі є).

Ринок встановлює новий рівень цін

Пан Нгуєн Куок Ань, заступник генерального директора Batdongsan.com.vn, зазначив, що ринок нерухомості В'єтнаму щойно пережив період коливань і демонструє ознаки відновлення та зростання цін. Новий правовий коридор створює основу для відновлення ринку нерухомості.

За словами пана Куок Аня, новий правовий коридор із набранням чинності трьох законів, а саме Закону про житло 2023 року, Закону про нерухомість 2023 року та Закону про землю 2024 року, призведе до зростання цін на багато видів нерухомості. Зокрема, вартість землі та багато нових нормативних актів створюють тиск на зростання цін як на первинному, так і на вторинному ринках.

Причиною зростання цін на землю є збільшення частоти оновлення цін на землю після того, як було скасовано систему цін на землю, а таблицю цін на землю почали оновлювати щорічно, а не кожні 5 років, як раніше. Зростання цін на землю також зумовлене підвищеною точністю після скасування методу вирахування та випливає з положень про умови застосування 4 методів оцінки землі.

Крім того, суворіша юридична сертифікація при додаванні умов для видачі сертифікатів права користування землею для земель, що використовуються без суперечок, також призведе до зростання цін на землю, оскільки вимоги до землі з чітким правовим статусом все більше підкреслюються та зосереджуються на них.

Зростають не лише ціни на землю, а й ціни на первинну нерухомість через зростання вартості очищення ділянки разом із цінами на землю. Крім того, правила процедури переселення призведуть до зростання цін на первинну нерухомість, оскільки інвестори повинні будуть облаштувати житло для переселення в рамках проекту, реалізованого до рекультивації та очищення.

Умови для отримання житла для переселення також чіткі та суворі, оскільки вони повинні бути рівними або кращими за попереднє житло людей. Зона переселення повинна мати повну інфраструктуру. Пан Куок Ань зазначив, що ціни на вторинну нерухомість також зростуть через зростання цін на первинну.

Зокрема, для кожного типу приватні будинки зростають відповідно до цін на землю, ринок розширюється. Ціни на землю також зростають, коли пропозиція поділених ділянок звужується, що вимагає близької ціни. Проекти міського житла будуть більш популярними, ніж земельні проекти, і з інвестиціями в інфраструктуру та комунальні послуги, проекти міського житла також встановлюють нові ціни.

Ханой офіційно збільшує мінімальну площу поділу земель

Ханойський народний комітет щойно видав Рішення № 61, яке регулює важливі питання, пов'язані з управлінням та використанням земель у місті.

Одним із примітних моментів цього рішення є умови та мінімальна площа для поділу та консолідації земель.

Щодо поділу земельних ділянок житлової забудови, то в районах та містах, на території поза межами шляхів руху, об'єктів технічної інфраструктури, громадських просторів, земельна ділянка після поділу повинна бути не менше 50 квадратних метрів, довжина повинна бути понад 4 метри, а ширина, що прилягає до шляхів руху, повинна бути 4 метри або більше.

Для комун на рівнинах мінімальна площа після розділення ділянок становить 80 м², для комун у середньогір'ї – 100 м², а для комун у гірських районах – щонайменше 150 м².

Для несільськогосподарських земель це положення поширюється на земельні ділянки, які не виділені або не орендовані державою для реалізації проектів. У районах та містах землі комерційного обслуговування повинні мати ширину, що прилягає до доріг, 10 м або більше, з мінімальною площею 400 м2. Для інших типів несільськогосподарських земель земельна ділянка повинна бути завширшки понад 20 м, з мінімальною площею 1000 м2.

У комунах площа земель комерційного обслуговування повинна бути не менше 800 м², а інші несільськогосподарські землі – не менше 2000 м².

Для сільськогосподарських угідь мінімальна площа однорічних посівів становить 300 м² у районах та містах і 500 м² у комунах; площа земель під багаторічні культури та аквакультури становить 500 м² у районах та містах і 1000 м² у комунах відповідно. Виробничі лісові угіддя поділяються на ділянки, якщо їхня площа не менше 5000 м².

Наразі поділ земель у Ханої застосовується відповідно до Рішення № 20 від 2017 року. Відповідно, земельна ділянка після поділу повинна мати мінімальну площу 30 м2 для районів та міст і не менше 50% від нового ліміту виділення земель під житло (мінімум) для решти територій.

Хошимін опублікує скоригований прейскурант на землю до 15 жовтня.

Щодо процедури коригування прейскуранту землі у 2020 році, Народний комітет міста Хошимін (HCMC) щойно повідомив міській народній раді про хід та зміст впровадження.

За даними Міського народного комітету, Закон про землю 2024 року містить низку нових пунктів, таких як удосконалення механізму визначення цін на землю відповідно до ринкових принципів та скасування положень щодо рамок цін на землю.

Крім того, з 1 січня щороку буде розроблено та застосовуватися прейскурант цін на землю згідно з новим законом, який відповідатиме ринковим умовам та слугуватиме основою для визначення 12 фінансових зобов'язань для 2 груп землекористувачів.

Тим часом, прейскурант 2020 року, що зараз діє в Хошиміні, має 3 недоліки: прейскурант контролюється ціновою рамкою, тому максимальна ціна на землю для житлової забудови становить лише 162 мільйони донгів/м2, що значно відрізняється від ринкової ціни; ціни на землю для переселення не оновлювалися; існує вузьке місце у ціноутворенні земельних ділянок вартістю менше 30 мільярдів донгів згідно з прейскурантом.

Зіткнувшись із необхідністю коригування цін на землю, Народний комітет міста Хошимін доручив Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища (TN-MT) розробити проект закону за спрощеною процедурою, який буде опубліковано 1 серпня.

Після збору письмових висновків та проведення оглядових конференцій, 30 липня Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища подав рішення про коригування прайс-листа на 2020 рік до Ради з оцінки земельних цін міста Хошимін. Далі Департамент подав додаткові наслідки скоригованого прайс-листа.

На засіданні 20 вересня Робоча група Ради висловила деякі зауваження щодо проекту скоригованого прейскуранта цін на землю, і Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища прийняв їх та включив до проекту.

Щодо стану справ зі скоригованим прайс-листом на землю найближчим часом, то 30 вересня Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища завершить подання до Ради. Очікується, що до 10 жовтня Рада проведе оціночне засідання. Згідно з планом, скоригований прайс-лист на землю буде опублікований Народним комітетом міста Хошимін до 15 жовтня.

21 вересня, коли скоригований прейскурант недоступний, Народний комітет міста Хошимін схвалив департаменти, відділення, Народний комітет міста Тху Дик та райони застосовувати чинний прейскурант на землю та коефіцієнт коригування ціни на землю для визначення фінансових зобов'язань та податків.

Які права мають землекористувачі, які не мають червонокнижних документів?

Коли земельна ділянка отримує червонокнижне посвідчення, люди мають повні права землекористувачів, такі як передача, дарування та компенсація. Однак не всі знають, які права мають землекористувачі без червонокнижного посвідчення. Будь ласка, зверніться до статті нижче, щоб зрозуміти ці права.

1. Компенсація за землю

a, Випадки, коли умови для видачі Сертифіката виконані, але не були видані

Пункт a, пункт 1 та пункт 2, статті 95 Закону про землю № 31/2024/QH15 передбачає, що домогосподарства та фізичні особи, які використовують землю, відмінну від орендованої землі, з річною орендною платою за землю, отримують компенсацію за землю, коли держава повертає землю для цілей національної оборони та безпеки; соціально-економічного розвитку в національних та суспільних інтересах, якщо вони відповідають одній з наступних умов:

- Маю сертифікат.

- Існує рішення про виділення земельної ділянки або оренду землі, або рішення про дозвіл на зміну цільового призначення земельної ділянки від компетентного органу.

- Мати один з документів про право користування землею для видачі Свідоцтва.

- Отримав передачу прав користування землею відповідно до законодавства, але не завершив процедури реєстрації землі.

- Використання землі за договором іпотеки для погашення боргу; документ, що визнає результати аукціону, що виконалися фінансовими зобов'язаннями.

Таким чином, навіть якщо Сертифікат не було видано, але умови для його видачі виконано та наявний один із вищезазначених документів, домогосподарство або особа все одно отримають компенсацію за землю, якщо це не орендована земля з щорічною орендною платою за землю.

b. Не має права на видачу сертифіката

Згідно з пунктом 3 статті 98 Закону про землю 2024 року, навіть якщо вони не відповідають умовам для видачі Сертифіката, домогосподарства та особи, які безпосередньо займаються сільськогосподарським виробництвом, все одно отримуватимуть компенсацію за землю, за умови, що сільськогосподарські угіддя використовувалися до 1 липня 2004 року.

2. Компенсація за майно, прибудоване до землі

Пункт 3 статті 91 Закону про землю 2024 року визначає принципи відшкодування майнової шкоди, коли держава повертає землю, наступним чином:

«Власникам майна, яким завдано майнової шкоди відповідно до цивільного законодавства, має бути відшкодована завдана шкода; власникам виробничих та комерційних підприємств, які повинні припинити виробництво та діяльність через вилучення землі державою, має бути врахована можливість надання підтримки».

Таким чином, навіть без Сертифіката, законний власник майна, прибудованого до землі, все одно отримує компенсацію, якщо внаслідок придбання землі буде завдано шкоди.

3. Здійснення прав землекористувачів

Згідно з пунктом а, пунктом 1, статтею 45 Закону про землю 2024 року, існують 2 випадки передачі або дарування прав користування землею навіть без сертифіката:

Випадок 1: Під час отримання права землекористування у спадок, перетворення сільськогосподарських угідь під час консолідації земель, обміну ділянок або передачі права землекористування державі чи громаді.

Випадок 2 (Пункт a, пункт 4, стаття 127 Закону про землю 2024 року): Домогосподарства та фізичні особи, яким не було надано Сертифікат, але які мають право на його отримання, можуть передавати права користування землею, здавати в оренду, суборендувати права користування землею та вносити капітал, використовуючи права користування землею, для реалізації проектів.

4. Отримано дозвіл на будівництво

Навіть якщо немає Сертифіката, але є один із правових документів на землю, як це передбачено статтею 3 Декрету 53/2017/ND-CP, дозвіл на будівництво все одно буде надано.

Примітка: Будинки можна будувати лише на землях житлової забудови.

5. Тимчасово використовується до повернення землі

Пункт 8 статті 138 Закону про землю 2024 року передбачає:

«Домохозяйства та фізичні особи, які використовують землю у випадках, зазначених у пунктах 1, 2, 3, 4, 5 та 6 цієї статті, але не мають права на отримання Свідоцтва про право користування землею та право власності на активи, пов’язані із землею, тимчасово мають право користуватися землею в її поточному стані, доки держава не поверне землю та не буде зобов’язана декларувати та зареєструвати землю відповідно до правил».

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html