Залучення земельних ресурсів до економічного розвитку країни

Земля є найбільшим ресурсом, не кажучи вже про внески та виходи десятків різних галузей промисловості. Тому питання оптимізації земельних ресурсів для забезпечення двозначного економічного зростання в нову еру потребує точного вирішення.

ІСНУЄ БАГАТО ЗНАЧНИХ ДЖЕРЕЛ ДОХОДУ ВІД ЗЕМЕЛЬНИХ КОМПАНІЙ, ЯКІ ПОТРЕБУЮТЬ ОПТИМІЗАЦІЇ

Дані Головного управління статистики ( Міністерства фінансів ) показують, що загальний обсяг доходів державного бюджету за перші 8 місяців 2025 року оцінюється в майже 1 740 000 мільярдів донгів, що дорівнює 88,5% від річної оцінки та на 28,5% більше, ніж за аналогічний період минулого року. Зокрема, бюджети багатьох великих населених пунктів «переповнені» земельними доходами.

Земельні ресурси та продукти нерухомості є величезними ресурсами для економічного розвитку.

ФОТО: ДІНЬ СОН

Пан Нгуєн Хоанг, заступник директора Академії «Ігл», зазначив, що вражаюче зростання земельних доходів свідчить про те, що земля стає важливим фінансовим ресурсом для країни, бізнесу та людей. Однак, щоб оптимізувати земельні ресурси для економічного розвитку, необхідно спланувати довгострокову, систематичну стратегію.

Перше — це ефективне використання державних земельних фондів, що простягаються з півночі на південь. Фактично, у багатьох великих містах, таких як Хошимін, Ханой , Дананг... неважко побачити низку «золотих» земель, які колись були штаб-квартирами агентств, заводів та підприємств, а тепер покинуті або використовуються тимчасово. Крім того, існує велика кількість державних земель, сільськогосподарських угідь та надлишкових земель після планування, які не використовувалися на повну потужність. Якщо цей ресурс продовжуватиме марнуватися, це не тільки знизить ефективність землекористування, але й призведе до бюджетних втрат.

Аналогічно, надлишок державного земельного фонду після об'єднання провінцій/міст має бути використаний шляхом публічних торгів, щоб максимізувати надходження до бюджету та усунути ризик втрат. З іншого боку, держава може розглядати державні землі як «початковий капітал» у проектах державно-приватного партнерства (ДПП) та BT для залучення більшої кількості соціальних ресурсів для інфраструктури, освіти, охорони здоров'я та високих технологій.

Не лише зупиняючись на аукціонах землі для збору доходів до бюджету, але й підхід до розподілу державних земель має бути вибірковим. Землі поблизу ліній метро, ​​автостанцій та морських портів повинні мати пріоритет для компактної міської забудови відповідно до моделі TOD для підвищення експлуатаційної вартості. Земельні фонди в приміських та супутникових зонах повинні бути перетворені на зелені промислові зони, логістику, що слугуватимуть економічній реструктуризації регіону. Державні землі не можна розглядати лише крізь комерційну призму, коли частину надлишкового земельного фонду необхідно резервувати для соціального житла та переселення, щоб вирішити житлову проблему малозабезпечених людей.

працівники, трудові мігранти. Також необхідно сміливо перетворювати деякі невеликі державні землі на парки, парковки та традиційні ринки, щоб підвищити добробут населення та опосередковано підвищити привабливість міста для інвесторів.

«За умови правильного використання надлишок державних земель може стати потужним важелем, збільшуючи надходження до бюджету, створюючи землі для комерційного, промислового та сервісного розвитку та покращуючи якість міського життя. Навпаки, якщо державні землі продовжуватимуть залишатися занедбаними, використовуватимуться фрагментарно або розподілятимуться довільно, це все одно буде головним вузьким місцем, яке перешкоджатиме зростанню. Проблема вже не в тому, чи експлуатувати їх, а в тому, як їх експлуатувати. І відповідь може полягати лише в прозорому, публічному та справедливому механізмі управління, щоб державні землі могли справді стати національним ресурсом розвитку, а не приватною власністю будь-якої групи інтересів», – порадив пан Нгуєн Хоанг, додавши, що під час будівництва нових маршрутів, таких як кільцеві дороги, метро, ​​мости тощо, необхідно розширювати земельний фонд, повернутий обома сторонами, для продажу капіталу на проекти з аукціонів. Надлишкова частина буде продовжувати повертатися, використовуватися для інших проектів та реінвестуватися в суспільство. На лініях метро TOD є неминучою тенденцією до створення компактних міських територій, які діють як магніти для приваблення мешканців, зменшуючи тиск на великі міські центри. Зменшення тиску на внутрішню частину міста/міський центр також полягає у формуванні ланцюга міст-супутників навколо поясу, що обмежує концентрацію населення в центрі.

«Цей метод успішно виявився на вулиці Нгуєн Хю Тхо (колишній район Ня Бе) у місті Хошимін, коли дорогу розширили в обидва боки. Повернена земля була продана з аукціону та принесла місту Хошимін величезне джерело доходу, що перевищило суму бюджетних витрат на будівництво доріг. Багато країн довели, що будівництво доріг не лише економить кошти, але й збільшує вартість землі навколо станцій метро та зупинок швидкісного автобуса. За умови чіткого управління цим джерелом доданої вартості можна створити бюджет для реінвестування в інфраструктуру», – проаналізував пан Нгуєн Хоанг.

Ринок нерухомості вважається «дзеркалом», що відображає стан економіки. Стабільний та прозорий ринок не лише приваблює інвестиційний капітал, стимулює виробництво та споживання, створює робочі місця, але й збільшує надходження до бюджету та соціального забезпечення. Навпаки, коли ринок спотворений, процвітають спекуляції, ціни коливаються, соціальна довіра знижується, а політика розвитку постраждає.

Магістр Нго Гіа Хоанг (Юридичний університет міста Хошимін)

АКТИВАЦІЯ РИНКУ БЕЗ СТРАХУ БУЛЬБАШКИ

Коли земельний фонд буде введено в експлуатацію, це стимулюватиме розвиток ринку нерухомості . Тож яке ж рішення запобігти створенню на ринку бульбашок активів та коливанням цін? За словами магістра Нго Зіа Хоанга (Юридичний університет міста Хошимін), ринок нерухомості вважається «дзеркалом», що відображає стан економіки. Стабільний та прозорий ринок не лише приваблює інвестиційний капітал, стимулює виробництво, споживання, створює робочі місця, але й збільшує надходження до бюджету та соціального забезпечення. Навпаки, коли ринок спотворений, спекуляції процвітають, ціни коливаються, соціальна довіра знижується, а політика розвитку страждає. У контексті вступу В'єтнаму в нову фазу зростання нерухомість стає важливим стовпом, але якщо її належним чином не контролювати, вона може легко впасти у віртуальну лихоманку, бульбашки, що спричиняє макроекономічну нестабільність. Для стабільного та здорового зростання ринку необхідно синхронізувати рішення.

Необхідність використання земельних ресурсів для забезпечення двозначного економічного зростання в нову еру

ФОТО: ДІНЬ СОН

По-перше, за словами пана Нго Зіа Хоанга, необхідно створити синхронну, повну правову базу, придатну для практичного регулювання ринку. Закон про землю, Закон про ведення бізнесу з нерухомістю, Закон про житло та пов'язані з ними документи повинні бути тісно пов'язані, чітко врегульовані, уникати дублювання та забезпечувати доцільність. Побудова правової бази повинна сприяти інвестиціям та бути достатньо суворою, щоб запобігти спекуляціям, інфляції цін та захистити права людей та інвесторів.

Далі, забезпечити прозорість інформації та публічність. Ринок нерухомості довгий час вважався недосконалим, оскільки інформація про продукти нерухомості (правовий статус, планування тощо) часто є неповною та не так широко поширюється, як інші види продуктів. Тому, коли інформація про планування, ціни на землю, правовий статус та хід проектів нерухомості є публічною та регулярно оновлюється, ринок функціонуватиме здорово, узгоджено з реальним попитом.

По-друге, забезпечити оцінку землі та прозорі механізми аукціонів і торгів. Оцінка державної землі повинна відповідати ринковим принципам, за участю незалежних консалтингових організацій та суворим механізмом моніторингу, щоб точно відображати вартість прав користування землею. Крім того, організація аукціонів і торгів повинна забезпечувати публічність, прозорість та чесну конкуренцію, уникаючи групових інтересів, синіх і червоних команд для «завищення цін» та спекуляції. Коли ціни на землю встановлюються об'єктивно, а процес аукціонів і торгів є прозорим, ринок працюватиме стабільно, створюючи справедливе інвестиційне середовище та сприяючи обмеженню ризику утворення бульбашок активів.

Вкрай важливо суворо контролювати діяльність підприємств з нерухомості з мобілізації капіталу та захищати покупців. Відповідно, необхідно посилити умови введення проектів в експлуатацію, вимагаючи від проектів повного юридичного статусу, гарантій фінансових зобов'язань перед залученням капіталу, використання типових договорів, оприлюднення інформації... для запобігання "фіктивним" проектам або інфляції цін. Крім того, необхідно суворо контролювати діяльність з випуску облігацій та надання кредитів на нерухомість, зосереджуючись на життєздатних проектах та обмежуючи фінансово слабких інвесторів.

Що ще важливіше, необхідно ефективно використовувати податкові інструменти для боротьби зі спекуляціями. Держава повинна гнучко застосовувати фінансові інструменти, такі як податок на користування землею та податок на прибуток від передачі нерухомості, щоб обмежити спекулятивну торгівлю, спекуляції та занедбання земель. Синхронне застосування податкових та фінансових інструментів створить більш прозорий, стабільний та здоровий ринок.

І нарешті, за словами пана Нго Зіа Хоанга, необхідний напрямок збалансованого розвитку сегментів ринку. Держава повинна мати політику розумного розподілу землі, надаючи пріоритет проектам соціального житла, житлу для робітників та трудівників. Водночас вона підтримує пільгове кредитування та заохочує бізнес інвестувати в ці сегменти, створюючи умови для купівлі житла молоддю. Це допоможе ринку задовольнити реальні потреби в житлі, зменшить ризик бульбашок активів та сприятиме забезпеченню соціального забезпечення, створюючи міцну основу для сталого економічного розвитку.

Використання земельних ресурсів для забезпечення економічного зростання

В'єтнам вступає у важливий етап з метою стати країною з високим рівнем доходу до 2045 року. Тому, за словами доктора Дінь Тхе Хіена, директора Інституту інформатики та прикладної економіки, земельні ресурси та продукти нерухомості будуть величезним ресурсом для економічного розвитку В'єтнаму. Наразі вартість земельних ресурсів у В'єтнамі дуже велика, за оцінками, вона становить приблизно 3-4 рази більше ВВП на рік, якщо розраховувати її за ринковими цінами. Земля є важливим економічним ресурсом, оскільки вона є одночасно засобом виробництва (сільське господарство, промисловість, послуги), активом гарантії кредитування та великим джерелом доходів від землі (податки, плата за користування землею, аукціони). Ціни на землю постійно зростали протягом останніх 10-15 років, особливо в міських районах, поблизу промислових парків та нової транспортної інфраструктури, що також призвело до великої різниці між ринковими цінами на землю та державними прайс-листами, що ускладнює оцінку, компенсацію та проведення торгів. Зокрема, земельні ресурси не використовувалися ефективно, багато територій використовуються не за призначенням, покинуті або фрагментовані, що знижує загальну економічну ефективність.

Земля — це не лише «земельна рента», а й стартовий майданчик для національного розвитку.

ФОТО: ДІНЬ СОН

Отже, для оптимізації земельних ресурсів для економічного зростання в нову еру країни, щоб стати країною з високим рівнем доходу до 2045 року, доктор Дінь Тхе Хіен зазначив, що необхідно вдосконалити механізм ціноутворення та оподаткування землі, скоротивши розрив між державними та ринковими цінами на землю, тим самим допомагаючи ринку бути прозорим та зменшуючи спекуляції. Необхідно застосовувати прогресивні податки на покинуті та спекулятивні землі, щоб обмежити накопичення та залучити землю до виробництва та бізнесу. Щоб збільшити земельні доходи для державного бюджету для реінвестування в інфраструктуру, необхідно мати прозорі земельні аукціони та податки на передачу прав власності. Водночас необхідно чітко планувати земельні фонди для промисловості, високотехнологічного сільського господарства та послуг, уникаючи повного використання нерухомості. «Сприяти розвитку соціального житла та доступного комерційного житла для задоволення реальних потреб, замість того, щоб зосереджуватися лише на елітному житлі, як це відбувається зараз. Для ефективної експлуатації земельних ресурсів також необхідно контролювати короткострокові спекулятивні потоки капіталу в землю, надавати пріоритет кредитуванню нерухомості, що обслуговує виробництво, соціальне житло та промислові парки. Сприяти мобілізації капіталу через облігації та інвестиційні фонди нерухомості, замість того, щоб покладатися на банківські кредити», – наголосив пан Хіен.

Д-р Дінь Тхе Хіен також рекомендував застосовувати технології та інформаційну прозорість під час створення національної земельної бази даних, щоб люди та підприємства мали доступ до реальних цін та реального планування. Зробіть інформацію про планування прозорою, уникайте «завищення цін на землю» на основі чуток. Коли ціни на землю зростають завдяки інфраструктурі, частина доданої вартості повинна повертатися державі та громаді через податки та збори за містобудування. Застосовуйте модель «повернення землі – аукціон – перерозподіл», щоб забезпечити справедливість між інвесторами та суспільством.

Щоб максимізувати вигоди від землі, держава повинна належним чином регулювати інтереси інвесторів, бізнесу та населення. Індустрія нерухомості повинна розвиватися стабільно та стало, пов'язано з виробництвом та реальним попитом, а не бути лише спекулятивним інструментом. Земля – це не лише «земельна рента», а й стартовий майданчик для прориву країни.

Д-р Дінь Тхе Хієн, директор Інституту інформатики та прикладної економіки

Thanhnien.vn

Джерело: https://thanhnien.vn/dua-nguon-luc-dat-dai-vao-phat-trien-kinh-te-dat-nuoc-185251008211048665.htm