Сім'я з доходом 50 мільйонів донгів на місяць та без витрат, 8 років на купівлю будинку

VTV.vn - Опитування VARS показує, що двокімнатна квартира в міській місцевості коштує близько 5 мільярдів донгів, що наразі виходить за межі можливостей для більшості домогосподарств.

Ілюстративне фото.

Однак, окрім позитивних моментів з точки зору масштабу та внеску в економіку , ринок демонструє ознаки швидкого зростання, ціни на житло зростають набагато вище рівня реального доходу, що потенційно створює «бульбашку» та збільшує розрив між багатими та бідними в суспільстві. В'єтнамська асоціація ріелторів (VARS) вважає, що необхідні рішення для «гальмування» швидкого зростання цін на житло.

* Коли ціни на житло «значно перевищують» реальний дохід

За даними Головного статистичного управління, в останні роки будівельний сектор та сектор нерухомості забезпечували в середньому близько 10% ВВП країни. Тільки сектор нерухомості становить близько 3,5%, що становить 0,5 процентних пунктів від річного зростання ВВП.

Однак це співвідношення все ще становить лише половину від середнього показника багатьох країн регіону. Масштаб вартості нерухомості порівняно із загальними національними економічними активами становить лише близько 21%, що значно нижче, ніж 35% у розвинених країнах. Це свідчить про те, що в'єтнамський ринок все ще має значний потенціал для зростання.

Однак, швидке зростання ринку в останні роки демонструє його нестійкість, що найчіткіше проявляється в дисбалансі між попитом і пропозицією. Структура продукту в основному зосереджена на висококласному сегменті з високою вартістю, тоді як реальний попит більшості людей зосереджений на групі доступного житла...

Експерти стверджують, що пропозиція житла швидко зросла за останні три роки, але вона не збалансована. Навіть у передмістях, де очікується надання доступних товарів, фактична ціна все ще значно вища за середній дохід. Постійно встановлюються нові рівні цін, що серйозно обмежує доступ людей до житла.

Опитування VARS показує, що двокімнатна квартира в міській місцевості коштує близько 5 мільярдів донгів, що наразі перевищує можливості більшості домогосподарств. Якщо припустити, що сім'я має дохід у 50 мільйонів донгів на місяць, то якщо вона витрачатиме весь свій дохід, їй знадобиться близько 8 років, щоб купити будинок. Якщо витрати на житло не перевищують 1/3 їхнього доходу, як рекомендовано фінансовим сектором, термін буде збільшено до 25 років, – цитує VARS.

Навіть соціальне житло – сегмент житла, призначений для людей з низьким рівнем доходу – поступово стає «недоступним» для бенефіціарів. За ціни близько 1,5 мільярда донгів за квартиру площею 60 м², навіть домогосподарству з доходом 40 мільйонів донгів на місяць – максимальний рівень згідно з критеріями затвердження – довелося б заощаджувати майже 10 років, щоб придбати квартиру, не кажучи вже про фактичні позики та витрати на проживання.

Швидке зростання цін на житло не лише зменшує можливості придбання житла, але й призводить до тривожних соціально-економічних наслідків. Різниця в доступності житла дедалі більше «зменшує» розрив між тими, хто має активи, і тими, хто їх не має. Ті, хто вже володіє нерухомістю, продовжують отримувати вигоду від зростання цін, тоді як ті, хто не має власного житла, змушені орендувати житло на довгостроковий термін, що ускладнює накопичення активів.

Фактично, зростання ринку нерухомості в останні роки виграло переважно від невеликої групи людей з фінансовим потенціалом, тоді як більшість людей почуваються «біднішими», незважаючи на збільшення доходів. Це тенденція, яка потенційно створює нерівність багатства, якщо не буде своєчасної регуляторної політики, – проаналізував VARS.

Д-р Нгуєн Мінь Фонг, експерт з економіки, зазначив, що зростання цін на житло набагато швидше, ніж зростання доходів, є тривожною проблемою на сучасному ринку нерухомості. Така ситуація не лише обмежує доступ людей до житла, але й ставить економіку в ситуацію, де існує ризик виникнення «бульбашки» активів.

Тому найважливішим рішенням є розгляд розвитку доступного та соціального житла як стратегічного пріоритету, подібного до транспортної інфраструктури чи енергетики. Коли буде задоволено реальний попит, ринок збалансується, зменшуючи стимул для спекуляцій та приводячи ціни до більш розумного рівня.

Водночас необхідно посилити спекулятивну діяльність, збільшити податки на короткострокову торгівлю та створити сприятливі фінансові механізми для покупців, які купують житло вперше. Без достатньо сильної політики ціни на житло продовжуватимуть зростати, створюючи дедалі більший розрив між багатими та бідними, припустив пан Фонг.

* Розблокування джерел постачання, вдосконалення політики

За даними VARS, для стабільного розвитку ринку необхідно швидко впровадити рішення для «гальмування» стрімкого зростання цін на житло; в цьому контексті основна увага приділяється зменшенню пропозиції доступного житла. Коли пропозиція буде достатньо великою та збалансованою, ринок саморегулюватиметься відповідно до закону попиту та пропозиції, обмежуючи спекуляції та необґрунтоване підвищення цін.

Перш за все, необхідно пришвидшити завершення розробки документів, що регулюють впровадження нової законодавчої системи щодо землі, житла та нерухомості. Водночас необхідно покращити правозастосовчу спроможність місцевих органів влади, посилити децентралізацію та делегування повноважень щодо коригування політики, забезпечуючи гнучкість, що відповідає кожному регіону та етапу розвитку.

Вузькі місця у розчищенні ділянок також необхідно вирішувати прозорим та ефективним чином, скорочуючи час впровадження, водночас гарантуючи права людей. VARS запропонував, що поряд із розглядом питання скасування положення про стягнення додаткових 5,4%/рік плати за прострочене користування землею для проектів, рішення про виділення землі або оренду землі яких прийнято до 1 серпня 2024 року, необхідно найближчим часом видати чіткий та стабільний метод визначення цін на землю, що допоможе зменшити витрати на розробку проектів та створить простір для зниження цін на житло.

Крім того, необхідно диверсифікувати канали мобілізації капіталу для ринку нерухомості, зменшуючи залежність від банківського кредитування. Реструктуризація ринку корпоративних облігацій, щоб він став ефективним середньостроковим та довгостроковим каналом залучення капіталу, також є одним із необхідних напрямків. Водночас необхідно сприяти формуванню Національного фонду житла, заохочувати розвиток інвестиційних трастів нерухомості (REIT) для створення стабільного та прозорого джерела капіталу для ринку.

Пан Нгуєн Ван Дінь, голова В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), наголосив, що нещодавнє зростання цін на житло чітко відображає дисбаланс між попитом і пропозицією. Хоча реальний попит на житло становить більшість, пропозиція зосереджена в сегменті високого класу. Дефіцит доступних товарів підштовхнув ціни вгору, що призвело до тривалого феномену «перегріву».

Щоб «загальмувати» зростання цін, необхідно розблокувати розумні джерела пропозиції, особливо пропозицію доступного житла в міських та приміських районах. Поряд з цим необхідно диверсифікувати джерела інвестиційного капіталу, розвивати середньострокові та довгострокові канали мобілізації, такі як інвестиційні трастові фонди (REIT) або національні житлові фонди, замість того, щоб покладатися на банківські кредити.

Коли правові питання будуть вирішені, пропозиція зросте, а потоки капіталу стануть стабільнішими, ринок нерухомості розвиватиметься здорово та стало, задовольняючи потреби людей у ​​житлі та позитивно сприяючи економічному зростанню, наголосив пан Дінь.

Одним із питань, яке потребує особливої ​​уваги, є те, що соціальному житлу та доступному житлу необхідно надавати пріоритет у плануванні, підтримуючи це конкретними стимулюючими політиками. Водночас, розвиток міст має йти пліч-о-пліч із розвитком транспортної інфраструктури, особливо кільцевих ліній, метро та автомагістралей, щоб розширити міський простір, зменшити щільність населення та зменшити тиск на ціни на землю в центральній частині міста.

Водночас необхідно розвивати професійний ринок оренди житла, зменшувати менталітет «обов’язково володіти будинком для стабілізації життя» та прагнути диверсифікації варіантів житла для людей.

Крім того, керівним органам необхідно розробити набір показників та критеріїв раннього попередження для моніторингу розвитку ринку нерухомості. Ця система моніторингу допоможе своєчасно виявляти ознаки «відхилення», такі як спекуляції, незвичне зростання цін або дисбаланс між пропозицією та попитом, тим самим проактивно вживаючи відповідних заходів втручання, замість того, щоб пасивно реагувати на виникнення ризиків на ринку.

Зрештою, VARS вважає, що необхідно прискорити створення єдиної та прозорої національної бази даних про землю та житло. Це важлива основа, яка допоможе управлінським установам, дослідникам та підприємствам точно та оперативно аналізувати, прогнозувати та управляти ринком.

Коли система даних буде відкритою та взаємопов’язаною між міністерствами, галузями та місцевими органами влади – включаючи інформацію про планування, операції, вартість, законність та зміни у землекористуванні – це сприятиме підвищенню прозорості, зменшенню спекуляцій та захисту прав людей і бізнесу.

Джерело: https://vtv.vn/gia-dinh-thu-nhap-50-trieu-dong-thang-khong-tieu-gi-8-nam-moi-mua-duoc-nha-100251110200032923.htm