Усунення вузьких місць та відкриття потоку земельних ресурсів

«Технічні проблеми» в Законі про землю 2024 року експерти вважають «інституційними бар’єрами», які необхідно негайно усунути, щоб забезпечити справжнє впровадження закону на практиці, відкривши та ефективно використовуючи земельні ресурси – особливо важливий ресурс країни.

Фото ілюстрації: Tuan Anh/VNA

До проекту Постанови Національних зборів було включено багато нововведень, що передбачають низку механізмів та політик для усунення труднощів та перешкод в організації впровадження Закону про землю, таких як: скасування системи цін на землю, підвищення прозорості, сприяння децентралізації на місцевому рівні, забезпечення гармонії інтересів між державою, людьми та бізнесом.

Одним із перших п’яти вузьких місць, названих експертами, є відсутність сумісності між системою землепланування та дворівневою моделлю місцевого самоврядування (провінційний – низовий рівень), коли ця модель почне діяти з 1 липня 2025 року. Хоча Закон про землю 2024 року все ще зберігає положення про «планування та планування землекористування на районному рівні», чинна модель організації управління в централізованих містах або спеціальних адміністративно- економічних одиницях функціонувала відповідно до дворівневої системи міського самоврядування.

Це призводить до неадекватності повноважень та послідовності у затвердженні планів, що призводить до переривання або затягування процесу впровадження. За словами доктора Нгуєн Дінь Тхо, заступника директора Інституту стратегії та політики сільського господарства та навколишнього середовища ( Міністерство сільського господарства та навколишнього середовища ), Закон необхідно скоригувати таким чином, щоб планування землекористування можна було інтегрувати в загальне планування міського розвитку та планування використання ресурсів на низовому рівні. В іншому випадку населені пункти будуть плутатися у впровадженні та нагляді.

Затримка з адаптацією правил планування до дворівневої моделі управління не лише впливає на доцільність впровадження Закону, але й змушує багато населених пунктів «чекати на інструкції», блокуючи потік інвестицій. Тому необхідно найближчим часом прийняти єдину керівну резолюцію, щоб уникнути того, щоб планування стало першим «інституційним вузьким місцем» у ланцюжку впровадження нового Земельного закону.

Другим виявленим вузьким місцем є те, що механізм земельних аукціонів та торгів все ще має багато недоліків, які не є сприятливими для інвесторів. Розподіл та оренда землі через аукціони та торги є важливим інструментом для забезпечення публічності, прозорості та запобігання груповим інтересам. Однак поточний процес впровадження виявляє багато обмежень.

Немає чітких вказівок щодо форми оренди землі з щорічною платою за земельні фонди, що перебувають під управлінням держави. Деякі населені пункти демонструють ситуацію «незнання, яке рішення застосувати», коли потрібно забезпечити надходження до бюджету та підтримати бізнес, що інвестує в соціалізовані поля.

Водночас, вимога мати детальний план 1/500 перед продажем землі на аукціоні створює труднощі у впровадженні, особливо для земель змішаного використання або державних земель, що перемежовуються з житловими зонами. Тим часом форма оренди землі з річною оплатою ускладнює для інвесторів розрахунок витрат, іпотечне забезпечення та мобілізацію середньострокового та довгострокового капіталу.

Д-р Кан Ван Люк, член Національної консультативної ради з питань фінансової та монетарної політики, зазначив, що механізм земельних аукціонів має бути більш гнучким, особливо на початковому етапі проектів соціальної інфраструктури. Якщо він буде жорстким, це ненавмисно усуне мотивацію приватного сектору – суб’єкта, який Закон про землю 2024 року має на меті найсильніше мобілізувати. Оскільки відсутність синхронізації правил проведення аукціонів та торгів і механізмів оренди землі не лише знижує інвестиційну привабливість, але й створює ризик втрат бюджету.

Таким чином, видання Урядом Постанови 339/NQ-CP щодо проекту Постанови Національних зборів, що передбачає низку механізмів та політик для усунення труднощів та перешкод в організації впровадження Закону про землю, що дозволяє успадкування результатів досліджень у Подання № 136/TTr-BNNMT Міністерства сільського господарства та навколишнього середовища щодо Проекту Закону про внесення змін та доповнень до низки статей Закону про землю, є кроком у правильному напрямку, але необхідно швидко конкретизувати його в указ, який керуватиме впровадженням, щоб підприємства мали чітку правову основу, – прокоментував пан Люк.

Крім того, третіми вузькими місцями, на які наводяться експерти, є нормативні акти щодо повернення земель, які не охоплюють практику забудови та не мають гнучкості. Хоча стаття 79 Закону про землю 2024 року вважається розширившою сферу повернення земель порівняно із Законом про землю 2013 року, вона все ще не охоплює всі проекти стратегічного та термінового значення.

Зокрема, Закон чітко не визначив механізм повернення земель для створення земельного фонду для оплати проектів BT (будівництво-передача) або для перерозподілу земель для підприємств, які змушені переїхати через забруднення навколишнього середовища... Крім того, положення про те, що повернення земель може здійснюватися лише після затвердження плану компенсації, підтримки та переселення, призводить до затримок та браку гнучкості для термінових проектів.

Щодо цього вузького місця, доцент доктор Нгуєн Куанг Туєн, заступник голови ради Ханойського юридичного університету, сказав, що Закон повинен мати спеціальний механізм для ключових проектів, оскільки якщо ми чекатимемо на достатню кількість адміністративних процедур, прогрес у розвитку національної стратегічної інфраструктури, такої як автомагістралі, аеропорти та великі промислові парки, буде затримано, що завдасть набагато більшої шкоди, ніж юридичні ризики, якими стурбовані управлінські органи.

Це вузьке місце також показує, що відсутність гнучкості в розробці правил придбання землі перешкоджає розвитку інфраструктури – галузі, яку В'єтнам прагне пришвидшити. На думку експертів, негайним рішенням є вивчення спеціального механізму авторизації ключових проектів, подібного до механізму, передбаченого Законом про державні інвестиції або Законом про торги, щоб уникнути «вузьких місць» у компенсації та розчищенні ділянок.

Четвертим вузьким місцем, яке необхідно усунути, є неадекватний, нестабільний механізм ціноутворення на землю, який викликає занепокоєння серед виконавців. Закон про землю 2024 року скасував «рамкову систему цін на землю» та перейшов на механізм таблиці цін на землю, яка оновлюється щорічно та точніше відображає ринкову ціну. Це визначний крок уперед, але чинний механізм ціноутворення все ще має багато вузьких місць у практичному застосуванні.

Перш за все, визначення конкретних цін на землю занадто залежить від консалтингових організацій та ринкових даних, тоді як інформаційна система та національна база даних цін на землю ще не є повними, що призводить до невідповідних результатів оцінки між населеними пунктами. Метод надлишку – основний інструмент для визначення цін на землю для проектів – не стандартизований, що призводить до збільшення інвестиційних витрат, негативно впливаючи на конкурентоспроможність підприємств.

Доктор Тран Кім Чунг, колишній заступник директора Центрального інституту економічного менеджменту, сказав, що якщо не буде створено прозору базу даних оцінки, виконавці завжди боятимуться помилок. Як наслідок, багато місць «уникають підписання», що уповільнює як прогрес державних інвестицій, так і розвиток міських та промислових парків. Це вузьке місце є не лише технічною проблемою, а й психологічною відповідальністю під час виконання державних обов'язків. Коли ціни на землю пов'язані з фінансовими зобов'язаннями, будь-яке відхилення може призвести до перевірки, експертизи або кримінальної відповідальності.

Тому уряду необхідно невдовзі запровадити механізм захисту тих, хто належним чином впроваджує цей процес, одночасно сприяючи оцифруванню даних про ціни на землю, створюючи безпечний правовий коридор для місцевих органів влади, щоб вони могли наважитися діяти та взяти на себе відповідальність, – запропонував пан Чунг.

Крім того, відсутність синхронізації між Законом про землю та пов'язаними з ним законами в перехідний період є п'ятою проблемою, яку необхідно вирішити. Це також системне вузьке місце. З прийняттям Закону про землю 2024 року одночасно буде змінено, доповнено або набуде чинності низка інших законів, таких як Закон про житло 2024 року, Закон про нерухомість, Закон про торги, Закон про інвестиції тощо.

Однак, сумісність між цими законами досі не синхронізована, що викликає плутанину в багатьох населених пунктах протягом перехідного періоду. Наприклад, положення про отримання передачі прав користування землею для реалізації проектів комерційного житла було скориговано в Резолюції Національних зборів та Указі Уряду, але не було вчасно «підкріплено» в керівних документах Закону про землю. Деякі населені пункти, такі як Ханой, Хошимін..., відобразили ситуацію, коли проекти «очікують» на Указ, що призводить до марнування ресурсів.

З юридичної точки зору, адвокат Труонг Тхань Дик зазначив: «Ми досягли значного прогресу у внесенні змін до Земельного закону, але якщо пов’язані закони не будуть змінені синхронно, все ще існуватимуть «закони, що очікують на прийняття законів», що ускладнить для бізнесу розуміння того, на чому базувати свої інвестиційні процедури».

Щоб подолати цю перешкоду, Уряд проактивно видав Постанову 339/NQ-CP, подаючи на розгляд Національних зборів для оприлюднення окрему Постанову про механізми та політику усунення труднощів в організації виконання Закону про землю. Однак, щоб ця Постанова справді набула чинності, все ще потрібні детальні вказівки щодо переходу між старими та новими нормативними актами, уникаючи створення «правової прогалини» у реалізації інвестиційних проектів, – запропонували юристи.

З огляду на п'ять найбільших перешкод у впровадженні Закону про землю 2024 року на 10-й сесії, очікується, що 15-та Національна асамблея розгляне та незабаром опублікує спеціальну Резолюцію про механізми та політику усунення труднощів в організації впровадження Закону про землю на основі пропозицій Уряду та Міністерства сільського господарства та навколишнього середовища.

Крім того, експерти також запропонували переглянути та синхронно скоригувати пов'язані закони (Інвестиційне законодавство, Житлове законодавство, Закон про тендери, Закон про будівництво) для уніфікації процедур розуміння та впровадження. Зокрема, необхідно посилити оцифрування даних про землю, оприлюднити щорічні прейскуранти на землю, створити прозору основу та зменшити юридичні ризики для управлінських органів. Поряд із навчанням та захистом тих, хто дотримується правил, заохоченням сміливості діяти та сміливості брати на себе відповідальність, необхідно сприяти розвитку конкретних механізмів для ключових проектів, забезпечуючи прогрес у розвитку інфраструктури, індустріалізації та урбанізації.

Закон про землю 2024 року повною мірою відіграє свою роль, якщо вищезазначені вузькі місця будуть виявлені та вирішені оперативно та синхронно. Тільки тоді земля справді стане рушійною силою сталого розвитку, а не «вузьким місцем» у поточному процесі інтеграції та індустріалізації.

Джерело: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm