Для досягнення цільового показника в 1 мільйон одиниць соціального житла до 2030 року необхідно вирішити низку вузьких місць.

DNVN - Організація земельного фонду, очищення ділянки, звільнення від плати за землекористування та її зменшення, підтримка інвестиційних витрат на системи технічної інфраструктури, ціни продажу та регулювання щодо орендарів та покупців, які мають на це право, вважаються шістьма невирішеними питаннями, які необхідно вирішити для досягнення цільового показника в 1 мільйон одиниць соціального житла до 2030 року.

В останні роки уряд , міністерства та сектори запровадили багато політики, спрямованої на сприяння впровадженню та завершенню проектів соціального житла (NOXH) та житла для працівників (NOCN) для малозабезпечених осіб та працівників в промислових парках і кластерах (IP). Однак результати не були очікуваними.

24 травня Центральний виконавчий комітет видав Директиву № 34 про посилення лідерства партії в розвитку соціального житла. Директивою було поставлено завдання мати до 2030 року щонайменше 1 мільйон одиниць соціального житла для малозабезпечених верств населення та працівників промислових парків.

За словами пана Ву Чі Кіена, заступника генерального директора будівельної акціонерної компанії QUALIPRO, члена В'єтнамської асоціації фінансування промислових парків (VIPFA), Директива 34 ще раз підтвердила рішучість нашої партії у впровадженні соціального забезпечення малозабезпечених осіб, працівників та інших осіб, які мають право на політику соціального житла.

Для досягнення цієї мети, за словами пана Кієна, необхідно усунути 6 основних груп перешкод.

По-перше, виділення землі для соціального житла та промислового житла. Норматив про виділення щонайменше 20% житлової землі в комерційних житлових проектах для будівництва соціального житла є гарною політикою. Однак жорстке застосування ненавмисно призведе до зростання цін на соціальне житло, особливо коли комерційні житлові проекти розташовані в красивих, центральних та цінних земельних місцях, а майбутні витрати на проживання в центральних районах будуть дорогими, не підходящими для людей з низьким рівнем доходу.

Директивою №34 Центрального Комітету партії було поставлено завдання до 2030 року побудувати щонайменше 1 мільйон житла для малозабезпечених верств населення та працівників промислових парків.

«Регламент резервування 20% житлового земельного фонду комерційних житлових проектів для проектів соціального житла залежатиме від місця розташування кожного проекту, або ж об’єднання цих земельних фондів у проект соціального житла, організований у відповідному місці, буде більш відповідним для реальності», – сказав пан Кін.

По-друге, очищення ділянки (GPMB). Багато проектів затримуються через невдачу GPMB, коли проект соціального житла розташований в межах проекту NOTM або поруч із ним. У цей час люди, що мають землю, матимуть змогу порівняти політику підтримки GPMB між двома проектами.

Коли новий Закон про землю буде застосовано до проекту NOTM, інвестор домовлятиметься з людьми про компенсаційну ціну за придбання землі. Тим часом, проект соціального житла застосовуватиме ціну відповідно до державних норм. Таким чином, різниця в компенсаційній ціні за придбання землі (хоча ці два проекти реалізуються поруч) між двома типами проектів (NOTM та NOXH) буде ще більшою. У той час компенсаційні роботи для проектів соціального житла буде складніше реалізувати.

З іншого боку, згідно з нормативними актами, для проектів соціального житла та промислового житла уряд проводитиме очищення ділянки та передасть чисту землю інвесторам для будівництва. Однак насправді, для більшості проектів інвестори повинні проводити очищення ділянки, що спричиняє багато труднощів та несе значні витрати.

По-третє, звільнення від плати за користування землею. Згідно з нормативними актами, проекти соціального житла та промислового житлового будівництва звільняються від плати за користування землею з метою зниження цін продажу та оренди. Однак, реалізація чинної політики звільнення від плати за користування землею також повинна пройти етап розрахунку розміру плати за користування землею, перш ніж звільняти інвесторів від плати за користування землею.

Це створить багато додаткового часу для органів влади для здійснення заходів щодо розрахунку звільнених від сплати зборів за користування землею, і водночас подовжить терміни реалізації проекту.

По-четверте, підтримка інвестиційних витрат на системи технічної інфраструктури. Згідно з нормативними актами, для проектів соціального житла держава підтримуватиме частину або всі інвестиційні витрати на системи технічної інфраструктури в рамках проектів соціального житла. Однак більшість проектів ще не користуються цією політикою. Якщо цю політику застосовуватиметься, ціна продажу/оренди соціального житла також знизиться.

По-п'яте, щодо регулювання цін на соціальне житло , необхідно позбутися думки, що будівництво житла для малозабезпечених людей пов'язане з низькою якістю будівництва та низьким рівнем супутніх соціальних зручностей.

Навіть попри те, що це проект житлового будівництва для людей з низьким рівнем доходу, вимоги до якості будівництва, безпеки та комунальних послуг все одно мають бути забезпечені відповідно до нормативних актів і не набагато нижчими, ніж у середніх проектах NOTM. Зниження ціни продажу та орендної плати має здійснюватися шляхом державної політики підтримки, а не шляхом скорочення комунальних послуг та якості будівництва.

По-шосте, щодо правил щодо суб'єктів, яким дозволено орендувати або купувати квартири у безпосередній власності (NOCN). Насправді, всі інвестори хочуть продати багато квартир у безпосередній власності, щоб швидко повернути капітал та отримати прибуток, не бажаючи здавати їх в оренду, оскільки здача в оренду буде схожа на витрачання цілої суми на збір дрібних грошей, тривале повернення капіталу та нарахування довгострокових відсотків, що буде ризиковано для інвесторів.

Однак, для проектів NOCN працівники часто мають менталітет, що не хочуть купувати, мало хто хоче купувати квартири, більшість працівників орендують житло лише для проживання через брак фінансів.

Це також є причиною, чому деякі проекти NOCN завершені, але інвестори продають відносно мало, кількість проданих квартир невелика, тому інвесторам доводиться балансувати зі збільшенням орендної плати, щоб зробити проект ефективним. Через це вартість оренди вища, ніж оренда житла для людей, а працівники також не зацікавлені в оренді NOCN.

Щоб частково вирішити цю суперечність, пан Кін запропонував застосувати механізм, який дозволяє власникам виробничих підприємств в індустріальних парках та промислових кластерах будувати або здавати в оренду цілі поверхи або цілі будівлі NOCN для проживання своїх працівників безкоштовно або за пільговими цінами. Тоді інвестори в проекти соціального житла швидко повернуть свій капітал, підприємства збережуть своїх працівників, а працівники зможуть проживати в квартирах за розумними цінами. Це сприятиме інвестиціям NOCN, а також працівникам, які проживають у цих проектах, забезпечуючи питання соціального забезпечення.

Мінх Чт

Джерело: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/hang-loat-nut-that-can-go-de-dat-muc-tieu-1-trieu-nha-o-xa-hoi-vao-nam-2030/20240529023908285