Так само складно, як володіти будинком у Ханої, Хайфон виправляє земельні аукціони, ринок починає новий цикл, прогнозуючи «пануючий» сегмент

Людям у Ханої стає дедалі важче отримати доступ до житла, 2025 рік розпочне новий цикл, Хайфон скоригує аукціон з прав користування землею... ось останні новини на ринку нерухомості.

Темпи зростання цін на нерухомість у В'єтнамі є одними з найвищих у світі , що призводить до того, що людям стає дедалі важче купити житло. (Фото: Лінь Ан)

Доступність житла стає дедалі складнішою для людей.

Пан Нгуєн Куок Ань, заступник генерального директора Batdongsan.com.vn, зазначив, що темпи зростання цін на нерухомість у В'єтнамі є одними з найвищих у світі, внаслідок чого людям стає дедалі важче придбати житло.

Відповідно, з 2019 по 2024 рік ціни на нерухомість у В'єтнамі зросли на 59% за 5 років. Це зростання набагато вище, ніж у розвинених країнах, таких як США (54%), Австралія (49%), Японія (41%), Сінгапур (37%)...

Через вищезазначене зростання, пан Куок Ань зазначив, що якщо припустити, що весь дохід буде використано для купівлі будинку, то жителям Ханоя доведеться працювати 169 років, щоб купити будинок на вулиці із середньою ціною продажу 22,8 мільярда донгів за одиницю; знадобиться 132 роки, щоб купити приватний будинок із середньою ціною продажу близько 6,3 мільярда донгів за одиницю. З огляду на те, що квартира зараз продається із середньою ціною продажу 3,1 мільярда донгів за одиницю, людям також знадобиться 23 роки.

Дані дослідження В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS) також показують, що рекомендований мінімальний дохід для купівлі будинку середньої ціни в Ханої приблизно в 2,3-10 разів вищий за середній дохід домогосподарства в Ханої.

Зокрема, згідно з даними Головного управління статистики, середньомісячний дохід працівників у Ханої у третьому кварталі 2024 року досяг 10,7 мільйона донгів на місяць. Якщо припустити, що домогосподарство складається з 4 осіб, з яких 2 працездатного віку, загальний дохід домогосподарства становитиме близько 21,4 мільйона донгів на місяць.

З огляду на те, що середня ціна на первинні квартири у 2024 році досягла 70 мільйонів донгів/м2, ціни на нещодавно відкриті проекти починаються від 60 мільйонів донгів/м2. Щоб придбати квартиру в Ханої, покупці повинні мати мінімальний дохід від 45 до 210 мільйонів донгів/місяць, залежно від району.

Значна різниця між фактичним середнім доходом та цінами на житло робить володіння житлом у Ханої сьогодні не лише проблемою, а й неможливим для більшості домогосподарств із середнім або навіть хорошим доходом. У центральних районах, таких як Хоан К'єм, Ба Дінь, Донг Да, Хай Ба Чунг або Тай Хо, різниця між мінімальною річною зарплатою, необхідною для сплати іпотеки, та середнім доходом домогосподарства сягає 10 цифр. Тим часом, приміські райони, такі як Ха Донг, Бак Ту Льєм або Лонг Б'єн, мають доступніші ціни, але підходять лише для окремих осіб та домогосподарств з доходом 40-60 мільйонів на місяць.

Розрахунки базуються на середній ціні житла в кожному районі та припускають, що покупці можуть позичити 70% вартості житла в банку із середньою процентною ставкою 8% на рік протягом 20 років. Згідно з фінансовими принципами, загальний щомісячний платіж не повинен перевищувати 40% доходу, тоді мінімальний дохід, рекомендований для купівлі житла середньої ціни в Хадонгу, Лонг Б'єні, Нам Ту Льємі, Бак Ту Льємі, Гіа Ламі, приблизно в 2-3 рази вищий за середній дохід домогосподарства працівників Ханоя.

У районах Хоан К'єм, Ба Дінь, Хай Ба Чунг, Донг Да або Тай Хо мінімальний необхідний дохід перевищує 1 мільярд донгів на рік, що еквівалентно різниці приблизно в 3,7-8 разів. У районах Кау Зіай та Тхань Суан різниця становить від 3 до 3,5 разів.

Пан Ле Бао Лонг, директор з маркетингу Batdongsan.com.vn, зазначив, що через значне зростання цін на нерухомість 84% покупців все ще змушені брати в борг. Домогосподарства із загальним доходом менше 40 мільйонів донгів на місяць мають найвищу ставку за кредитом – 69%. Тим часом у домогосподарствах із загальним доходом 41-70 мільйонів донгів на місяць ставка за кредитом становить 18%, а від 71 до 100 мільйонів донгів на місяць – 9%. Для домогосподарства із загальним доходом понад 100 мільйонів донгів на місяць ставка за кредитом становить лише 4%.

Однак, за словами пана Нгуєна Ван Діня, голови Асоціації брокерів нерухомості В'єтнаму, група позичальників зіткнеться з багатьма непередбачуваними речами, такими як економічний спад, який може знизити доходи покупців житла, зменшити їхню платоспроможність або збільшити тиск на погашення боргів. Банківські процентні ставки не є фіксованими, а в деякі періоди коригування процентних ставок робить іпотечні кредити дорожчими, що може зробити їх нездатними здійснювати платежі за розстрочкою. Крім того, деякі інші вирішать почекати або орендувати житло, щоб бути більш гнучкими у своїх фінансах. Крім того, багато клієнтів також знижують свої критерії пошуку житла, щоб мати змогу незабаром придбати власне житло.

Міська земля на провінційних ринках пануватиме

Пан Ле Дінь Чунг, генеральний директор SGO Homes, зазначив, що після тривалого періоду ринкової кризи інвестори, які залишилися без грошей, пережили процес відновлення балансу між грошовим потоком та інвестиційним ринком. Протягом останніх двох років грошовий потік хлинув у столицю, особливо в сегмент квартир, оскільки ринок і цей сегмент задовольняють реальне використання – величезний і завжди присутній попит на капітал на ринку Ханоя. Ринок з великою концентрацією інвесторів швидко та сильно підштовхнув ціни на нерухомість у Ханої вгору, тим самим поширюючи певну напругу на ринки навколишніх провінцій, допомагаючи цим провінціям почати демонструвати ознаки відновлення.

Наразі ціни на нерухомість у Ханої занадто високі, поступово поступаючись місцем аналогічним темпам розвитку провінцій, що оточують Ханой, які також мають схожі темпи розвитку. Слідуючи цій тенденції, у 2025 році ринок нерухомості на півночі, як правило, у Ханої, не матиме різкого зростання цін, як у 2024 році. Зокрема, в умовах високих цін на житло люди, як правило, більше не поспішатимуть купувати будинки, а перейдуть на оренду та використовуватимуть гроші, призначені для купівлі будинку, для інвестування в провінції чи сільську місцевість.

На провінційних ринках домінуватиме сегмент міської землі, особливо більшим попитом користуватиметься земля з повними правовстановлюючими документами. Покупці обиратимуть землю, малоповерхову забудову поблизу промислових парків, поблизу економічних осей, таких як Бакнінь, Бакзянг або Хунг Єн, Хайзионг, Хайфон, Куангнінь. Спільною рисою цих провінцій є те, що вони мають досить сильний економічний розвиток, розташовані на основних транспортних вузлах зі столиці та мають базу промислових парків, активну туристичну базу.

Загалом, 2025 рік – це рік початку нового циклу на ринку нерухомості. Замість того, щоб інвестувати в натовп, слідуючи за ринковою хвилею або певним «гарячим» сегментом, інвестори повинні обрати ринок, тісно пов’язаний з економічним розвитком та інфраструктурою. 2025 рік стане свідком зростання провінційних ринків на околицях Ханоя. Інвестори звертатимуть увагу на продукти від авторитетних інвесторів з повними юридичними документами. Далі, вони повинні вибирати продукти, що відповідають їхнім фінансовим можливостям, та не використовувати занадто багато кредитного плеча.

Хайфон: Виправлення робіт на аукціоні з продажу прав землекористування

Голова міського народного комітету Хайфону щойно видав інструкції та звернувся до відповідних департаментів, відділів та підрозділів щодо внесення змін до аукціону з продажу прав користування землею в цьому районі.

Зокрема, голова міського народного комітету Хайфону доручив Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища та районним народним комітетам організувати публічне оприлюднення планів планування, землекористування, планування будівництва, міського планування в районі, де продаються права на користування землею, та прилеглих районах; вжити заходів для забезпечення постачання житлової нерухомості та земельних ділянок, що відповідають доступності та платоспроможності більшості нужденних, подолавши дисбаланс попиту та пропозиції на ринку нерухомості.

Перш ніж визначати початкову ціну згідно з прейскурантом земель для аукціону з продажу прав користування землею, необхідно переглянути, скоригувати та доповнити відповідну ціну на землю в прейскуранті земель у районі та місці, де проводиться аукціон, згідно з нормативними актами. Напрямок розробки плану аукціону з продажу прав користування землею має бути чітким, науковим та контрольованим владою, уникаючи ситуацій, коли використання аукціону для отримання прибутку призводить до багатьох ринкових збоїв...

Для районних народних комітетів, департаментів, агентств та відповідних організацій: провести аналіз місцевого попиту на землю, спланувати та інвестувати в будівництво інфраструктури земельних ділянок, які планується виставити на аукціон на право користування землею; водночас розглянути питання про створення відповідних земельних фондів для здійснення розподілу земель для переселення, розподілу земель без аукціону на право користування землею встановленим суб'єктам. Сприяти застосуванню інформаційних технологій та цифрової трансформації в організації аукціонів на право користування землею для забезпечення публічності та прозорості; нести відповідальність перед законом та міським народним комітетом за організацію та проведення аукціонів на право користування землею для забезпечення публічності, прозорості, об'єктивності та захисту інтересів держави та прав та інтересів пов'язаних сторін.

Звертатися до Міністерства юстиції з вимогою доручити організаціям, що проводять аукціони майна, відповідно до чинного законодавства, вживати відповідних заходів для суворого управління інформацією про історію участі в аукціонах, щоб оперативно виявляти випадки з незвичайними ознаками на аукціонах, такими як: одна особа або група осіб реєструється для участі в торгах на кілька земельних ділянок в одній аукціонній зоні, учасники аукціону пропонують надзвичайно високі ціни або виграють високі ставки, але відмовляються від депозитів, повідомляти про це власників майна та компетентні органи для вжиття відповідних заходів.

Поліція міста Хайфонг проактивно реагує на ситуацію, виявляє, розслідує та суворо притягує до відповідальності відповідно до закону організації та осіб, які порушують правила аж до кримінальної відповідальності під час аукціону з продажу прав користування землею.

Хунг Єн успішно продав на аукціоні 273 земельні ділянки

Акціонерна аукціонна компанія Lac Viet повідомила, що 9 лютого компанія успішно продала на аукціоні право користування 273 земельними ділянками в північній житловій зоні районного спортивно-культурного та житлового комплексу в місті Ан Тхі, провінція Хунг Єн.

Пані До Тхі Хонг Хань, голова ради директорів акціонерної аукціонної компанії Lac Viet, повідомила, що підрозділ отримав понад 4000 тендерних документів. День аукціону залучив майже 2000 учасників.

273 земельні ділянки, виставлені на аукціон, мають загальну площу 30 571,9 квадратних метрів, із загальною початковою ціною 645 747 мільярдів донгів.

Площа земельних ділянок становить 90-295,2 м²/ділянка. Початкова ціна становить 19,2-31,2 млн. донгів/м²; це еквівалентно початковій ціні кожної ділянки від 1,7 млрд. до 7,8 млрд. донгів. Метод аукціону – пряме таємне голосування в один раунд на аукціоні; метод торгів за зростанням.

Результати аукціону показали, що загальна ціна виграшної пропозиції становила понад 1 503,3 млрд донгів, що на 857,631 млрд донгів більше, ніж на 232,81%.

У якому найвища ціна на аукціоні становить 120 мільйонів донгів/м2, а найнижча – 36 мільйонів донгів/м2.

За словами організатора аукціону, лот з найвищою виграшною ціною – це кутовий лот, який має найкраще розташування та площу понад 200 квадратних метрів.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html