Занепокоєння щодо запитів та пожертвувань під час пілотного проекту комерційного житла з іншими земельними ділянками

В'єтнамська федерація торгівлі та промисловості (VCCI) щойно отримала кілька коментарів щодо пропозиції розробити Резолюцію про пілотне впровадження проектів комерційного житла шляхом укладання угод про отримання прав землекористування або прав землекористування на інші земельні ділянки (далі – проєкт).

Lo ngại xin - cho khi thí điểm thực hiện nhà ở thương mại với đất khác- Ảnh 1. — Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища планує запропонувати 5-річний пілотний період, починаючи з 1 січня 2025 року. Пріоритет буде надано пілотному проекту в міських районах та районах із затвердженим планом міського розвитку.

Згідно з VCCI, дозвіл підприємствам отримувати передачу інших прав користування землею та дозволити підприємствам, які володіють іншою землею, реалізовувати проекти комерційного житла, є однією з основних і важливих рекомендацій підприємств у процесі розробки Закону про землю 2024 року.

Новий Закон про землю 2024 року обмежується лише положенням, що підприємствам дозволено отримувати передачу лише земельних ділянок для житлової забудови, а підприємствам, які вже мають земельні ділянки для житлової забудови або земельні ділянки для житлової забудови та інші земельні ділянки, дозволено здійснювати інвестиційні проекти будівництва комерційного житла.

VCCI повністю погоджується з розробкою пілотної постанови, яка дозволяє підприємствам отримувати передачу прав користування іншими землями, що дозволяє підприємствам, що володіють іншими землями, реалізовувати проекти комерційного житла. Це дуже необхідне положення, яке відповідає практичним потребам, долає поточні перешкоди та усуває перешкоди багатьох поточних проектів.

Щодо суб'єктів застосування, у проекті пропозиції суб'єкти застосування визначаються як «підприємства з функціями у сфері нерухомості відповідно до положень закону про діяльність у сфері нерухомості; землекористувачі відповідно до положень Земельного закону».

«Землекористувачі», як це визначено у статті 4 Закону про землю 2024 року, включають «підприємства з функціями, пов’язаними з нерухомістю». Тому VCCI вважає, що немає потреби визначати «підприємства з функціями, пов’язаними з нерухомістю» як відповідні суб’єкти.

Щодо переданої землі, згідно з VCCI, пункт 2, стаття 127 Закону про землю 2024 року передбачає, що на земельній ділянці, що підлягає передачі, є «земельна ділянка, що перебуває під управлінням державних установ та організацій, але не може бути розділена на незалежні проекти, земельна ділянка, що перебуває під управлінням державних установ та організацій, має бути включена до загальної площі земель для створення проекту та має бути повернута державою для виділення або передачі в оренду інвесторам для реалізації проекту без необхідності проходити аукціон з продажу прав користування землею, без необхідності проведення торгів для вибору інвесторів для реалізації проектів з використанням землі».

Проект постанови передбачає механізм отримання інших земельних ділянок для комерційного житлового будівництва, подібний до механізму отримання прав користування землею, передбаченого пунктом b, пунктом 1, статтею 127 Закону про землю 2024 року. Для сприяння процесу впровадження VCCI пропонує розглянути можливість додавання механізму повернення земель, подібного до положень, зазначених у пункті 2, статті 127 Закону про землю 2024 року, згаданому вище.

Пропозиція щодо регулювання спільних критеріїв

Зокрема, що стосується території впровадження, у проекті пропонується, щоб місцеві органи влади видавали критерії щодо площі, інвестиційного капіталу та інші критерії, що відповідають місцевим реаліям, для вибору проектів у зоні, дозволеній для пілотного тестування.

З огляду на те, що ця пропозиція може викликати занепокоєння щодо механізму запиту-гранту під час визначення інвестиційних проектів для застосування пілотного механізму, VCCI пропонує розглянути можливість встановлення загальних критеріїв безпосередньо в резолюції, на які населені пункти спиратимуться для визначення відповідних проектів.

Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища пропонує розробити Постанову Національних зборів щодо пілотного впровадження проектів комерційного житла шляхом укладання угод про отримання прав користування землею або права користування землею, що не є землею житлової забудови.

Згідно з цим міністерством, після набрання чинності Закону про землю 2024 року, на ринку нерухомості прогнозується наявність лише проектів комерційного житла, які є інвестиційними проектами міського будівництва, проектами сільської житлової забудови, сформованими шляхом придбання землі державою, або проектами, які перепрофілювали цільове призначення землі на комерційне житло через наявність житлових земель та інших земель, як це передбачено пунктом 6 статті 127 Закону про землю 2024 року.

Це обмежить розвиток ринку нерухомості, не реалізуючи повною мірою політику Постанови № 18-NQ/TW щодо «продовження впровадження механізму самопереговорів між людьми та підприємствами щодо передачі прав користування землею для реалізації міських та комерційних житлових проектів».

Крім того, Закон про землю 2024 року дозволяє інвесторам, які мають право використовувати земельні ділянки житлової забудови або земельні ділянки житлової забудови та інші земельні ділянки, змінювати цільове призначення земельної ділянки для реалізації інвестиційних проектів будівництва комерційного житла (пункт 2 пункту 6 статті 127).

Це призведе до того, що виробничі та бізнес-проекти, наприклад, промислові парки та туристичні зони, чиє планування землекористування було скориговано державою як житлову нерухомість, не зможуть впровадити скориговане планування, що призведе до марнування державного бюджету на роботу з розробки та коригування планування землекористування.

Міністерство природних ресурсів та охорони навколишнього середовища вважає, що вищезазначені питання потребують розробки постанови Національних зборів, яка б дозволила пілотну реалізацію проектів комерційного житла шляхом укладання угод про отримання прав користування землею або володіння правами користування землею, що не є землями житлової забудови, щоб дозволити організаціям реалізувати їх на практиці.

Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища планує запропонувати 5-річний пілотний період, починаючи з 1 січня 2025 року. Пріоритет буде надано пілотному проекту в міських районах та районах із затвердженим планом міського розвитку.

Посилання на джерело