Купівля будинку «на папері» за новими правилами, як захищені клієнти?

Переглянутий Закон про ріелторську діяльність щойно був прийнятий Національними зборами та набуде чинності з 1 січня 2025 року, і очікується, що він виправить багато недоліків Закону про ріелторську діяльність 2014 року.

Примітно, що цей новий Закон зосереджений на захисті прав покупців майбутнього житла (також відомого як «паперове» житло).

Інвестор повинен отримати схвалення банку для видачі гарантії.

Зокрема, щодо гарантій при продажу та оренді з правом купівлі-продажу майбутнього житла (стаття 26), цей закон передбачає, що інвестори проектів нерухомості повинні отримати схвалення банку на видачу гарантій перед продажем або здачею в оренду майбутнього житла.

Відповідно, банк гарантуватиме фінансові зобов'язання інвестора перед покупцем житла або орендарем, якщо інвестор не передасть житло, як це було зобов'язано в договорі купівлі-продажу або оренди майбутнього житла.

Насправді багато інвесторів не передають будинки клієнтам вчасно, як вони зобов'язалися, що викликає розчарування (ілюстрація: Тран Ханг).

Фінансові зобов'язання інвестора перед клієнтами, які купують або купують житло в оренду, коли інвестор не передає житло, як це було зобов'язано перед клієнтом у договорі купівлі-продажу або купівлі-продажу майбутнього житла в оренду, включають суму, яку інвестор отримав авансом від клієнта, та інші суми, якщо такі є.

Банк-гарант відповідає за видачу гарантійного листа.

Стаття 26 цього закону також передбачає, що у разі згоди банку-гаранта видати гарантію інвестору, банк-гарант та інвестор підписують гарантійну угоду щодо вищезазначеного змісту.

На підставі підписаної гарантійної угоди банк-гарант надсилає інвестору проекту нерухомості письмове зобов'язання, яке підтверджує, що він видасть гарантійний лист усім клієнтам, які купують або орендують будинки в проекті, затвердженому для гарантії інвестора.

Інвестор несе відповідальність за надсилання копії цього документа-зобов'язання замовнику під час підписання договору купівлі-продажу або оренди з правом викупу майбутнього житла.

Крім того, під час підписання договору купівлі-продажу або оренди майбутнього житла клієнти можуть обрати, чи мати гарантію за фінансовими зобов'язаннями інвестора перед ними.

Відмова замовника гарантувати фінансові зобов'язання інвестора перед ним оформлюється письмово під час підписання договору купівлі-продажу або оренди з правом купівлі-продажу майбутнього житла.

Гарантійний банк відповідає за видачу гарантійного листа клієнтам, які підписали з інвестором договір купівлі-продажу або оренди майбутнього житла відповідно до нормативних актів. Водночас гарантійний банк також надсилає його інвестору, щоб інвестор міг надати його кожному клієнту, який підписав договір купівлі-продажу або оренди майбутнього житла.

Інвестор отримає гроші лише після того, як клієнт отримає гарантійний лист.

Обсяг гарантії, умови, необхідні для виконання гарантійного зобов'язання, зміст та гарантійна плата узгоджуються сторонами, але повинні забезпечувати виконання обов'язків гарантійного банку, передбачених статтею 26 цього Закону, та повинні бути зафіксовані в гарантійній угоді, укладеній між гарантійним банком та інвестором проекту нерухомості.

Інвестор залишив проєкт «на паузі», що спричинило багато труднощів для покупців житла (ілюстрація: Тран Ханг)

У гарантійній угоді, підписаній між гарантійним банком та інвестором проекту, а також у гарантійному листі, виданому гарантійним банком клієнтам, які купують або орендують майбутнє житло, має бути чітко зазначений термін дії.

Інвестор повинен надати замовнику гарантійний лист протягом 10 робочих днів з дати підписання договору купівлі-продажу або оренди майбутнього житла або іншого терміну, узгодженого сторонами в договорі купівлі-продажу або оренди майбутнього житла.

Інвестор має право отримувати оплату від клієнтів згідно з договором купівлі-продажу або викупу майбутнього житла з правом розстрочки лише після його надання клієнту та отримання клієнтом гарантійного листа від банку-гаранта.

Банк-гарант відповідає за оплату від імені інвестора.

У випадку, якщо інвестор не передає будинок, як це передбачено договором купівлі-продажу будинку або договором оренди з правом купівлі-продажу, без виконання або неповного виконання фінансових зобов'язань перед покупцем, передбачених статтею 26 цього Декрету.

На вимогу клієнта, гарант несе відповідальність за виконання фінансових зобов'язань перед клієнтом від імені інвестора відповідно до зобов'язання, зазначеного в гарантійному листі.

Банк-гарант повинен нести відповідальність за виконання фінансових зобов'язань перед клієнтами від імені інвестора (ілюстрація: Ха Фонг).

Гарантії при купівлі-продажі та оренді майбутнього житла реалізуються відповідно до положень законодавства про банківські гарантії.

Положення про гарантії при продажу та купівлі-продажу майбутнього житла в розстрочку, викладені в статті 26, не застосовуються до продажу та купівлі-продажу соціального житла в розстрочку.

Державний банк відповідає за надання рекомендацій щодо гарантій продажу та оренди з правом купівлі-продажу майбутнього житла.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-tren-giay-theo-quy-dinh-moi-khach-hang-duoc-bao-ve-nhu-the-nao-20231205092402864.htm