«Зірка надії» ринку, сюрприз щодо ціни на землю в Хоалак, Дананг переоцінює ціну на землю 11 заблокованих проектів

Соціальне житло стане «зіркою надії» для людей з низьким рівнем доходу, ціни на землю в Хоа Лак ( Ханой ) зростають, на що слід звернути увагу під час купівлі землі без червоної книги… ось останні новини ринку нерухомості.

Нерухомість: Перспектива проекту соціального житла CT3 у Донг Ані, Ханой. (Джерело: Інвестор)

Чи «вибухне» соціальне житло у 2025 році?

Ринок житла у 2025 році вітає чимало проектів соціального житла. Однак, хоча він ще не активний, ця пропозиція принесла «нове вітер» на ринок недорогого житла, «зірку надії» для людей та працівників з низьким рівнем доходу, особливо у великих містах на тлі стрімкого зростання цін на житло.

На початку березня 2025 року Ханой вітав новий проект соціального житла – проект соціального житла Кім Чунг у районі Донг Ань, Ханой, який був розроблений спільним підприємством Ханойської корпорації з інвестицій та розвитку житлового будівництва (Handico) та корпорації Viglacera – JSC (VGC). Проект забезпечить ринок 1588 квартирами, його завершення та введення в експлуатацію очікується з четвертого кварталу 2026 року.

У 2025 році в Ханої в районі Лонг Б'єн буде збудовано два нові проекти соціального житла. Відомо, що ці два проекти соціального житла належать до житлового району Тхуонг Тхань площею понад 6 гектарів, що складається з 3 багатоквартирних будинків CT1, CT2, CT3 з 22 поверхами та 44 суміжними будинками, інвестованими спільним підприємством акціонерної компанії Him Lam Thu Do та акціонерної компанії BIC Vietnam.

За даними Департаменту будівництва Ханоя, очікується, що цього року в місті буде завершено 11 проектів соціального житла, що забезпечить майже 6000 квартир, а також продовжиться будівництво 5 проектів масштабом 10 220 квартир.

Зовсім недавно, 20 березня, у місті Ханам компанія Sun Group розпочала будівництво проєкту соціального житла в місті Фулі, провінція Ханам. Райони соціального житла розташовані по обидва боки кільцевої дороги 5, між міською зоною Сун-Урбан-Сіті та районом Університету Намкао.

Також у березні Вінь Фук офіційно оголосив про початок проекту соціального житла у Вінь Єні, який знаходиться в новому міському районі Нам Вінь Єн, провінція Вінь Фук. Відомо, що загальний інвестиційний капітал проекту становить 6,824 мільярда донгів, загальна площа земельної ділянки становить майже 171 000 м², а загальна площа приміщень – понад 489 000 м².

У Бінь Дуонг, компанія Kim Oanh Group нещодавно розпочала будівництво міського житлового комплексу соціального житла K-Home в районі Хоа Фу, місто Тху Дау Мот. Цей проєкт соціального житла побудовано на ділянці площею 26,6 га, поблизу 4 великих промислових парків Бінь Дуонг.

За словами пана Нгуєн Куок Хієпа, голови В'єтнамської асоціації будівельних підрядників, значне збільшення кількості проектів соціального житла у 2024 та на початку 2025 року стало «світлою плямою» ринку нерухомості. Крім того, дата набрання чинності Указу 100 та Закону про житло (зі змінами) усунула багато перешкод, сприяючи пропозиції соціального житла. Нові положення цього закону не лише допомагають підприємствам зручніше будувати соціальне житло, але й забезпечують кращу підтримку покупців.

Ринок землі в Хоа Лаку "тихо" сколихнувся

Позитивна інформація про регіональну інфраструктуру створює передумови для зростання земельного ринку Хоа Лак (Ханой), деякі райони на початку 2025 року переживають невелику хвилю загального зростання ринку нерухомості.

Згідно з опитуванням Batdongsan.com.vn , ціна на землю в районі Хоа Лак у районі Тхат Тхат дещо зросла, приблизно на 10% порівняно з липнем та серпнем 2024 року. Зокрема, ціна на землю в комуні Тьєн Суан з вуличним фасадом зросла з 27-30 мільйонів донгів/м2 до 29-32 мільйонів донгів/м2. Ціна на землю в Бінь Єн також зросла з 20-22 мільйонів донгів/м2 до 22-24 мільйонів донгів/м2.

Ціна на землю в комуні Тхат Хоа, розташовану на двоколійній дорозі, зросла з 35-36 мільйонів донгів/м2 до 38-40 мільйонів донгів/м2. Також у районі Тхат Тхат ціна на землю в Тан Са, що виходить на ділову вулицю, зросла з 34-36 мільйонів донгів/м2 до 37-40 мільйонів донгів/м2. Ціна на землю в Тан Са, розташовану на двосторонній дорозі, також зросла з 22-25 мільйонів донгів/м2 до 24-27 мільйонів донгів/м2.

Для ринку землі Куок-Оай також було встановлено новий рівень цін. Зокрема, для земельних ділянок Хоа Тхач, куди дозволено в'їзд автомобілів, ціна також зросла з 21-23 мільйонів донгів/м2 до 23-25 ​​мільйонів донгів/м2.

На межі провінційної дороги 412B ціна на землю в Донг Єн також зросла з 37-41 мільйона донгів/м2 до 40-43,5 мільйона донгів/м2. Для ділянок у глибині села зростання також було значним – з 9-11 мільйонів донгів/м2 до 10,5-12 мільйонів донгів/м2. Ціна на землю в Фу Мані дещо зросла з 12-13 мільйонів донгів/м2 до 13-14 мільйонів донгів/м2. Ціна на землю в Фу Кат також зросла з 10-13 мільйонів донгів/м2 до 11,5-14 мільйонів донгів/м2.

Інвестори оцінюють землю Хоалак як ринок з багатьма факторами зростання, спостерігаючи позитивні зміни в інформації про планування. Відповідно, Ханой вирішив перетворити високотехнологічний парк Хоалак на розумне наукове місто.

Наприкінці 2024 року Народний комітет Ханоя схвалив чотири проекти містобудування масштабу 1/2000 для району Хоалак, включаючи HL3, HL4, HL5 та HL6, загальною площею 4700 гектарів. Проект зонування розділить та визначить функції та показники землекористування земельних ділянок та об'єктів соціальної інфраструктури в міській зоні з метою конкретизації загального планування.

Крім того, значні інвестиції в транспортну інфраструктуру створюють передумови для економічного розвитку загалом та нерухомості Хоа Лак зокрема. Типові проекти включають швидкісну автомагістраль Тханг Лонг Авеню, ділянку, що з'єднує Національну автомагістраль 21 з швидкісною автомагістраллю Хоа Лак - Хоа Бінь, швидкісну автомагістраль Хоа Бінь - Мок Чау, міську залізничну лінію № 5 вздовж подовженої авеню Тханг Лонг та залізницю, що з'єднує міста-супутники Сон Тай - Хоа Лак - Суан Май вздовж Національної автомагістралі 21.

Соціальна інфраструктура навколо району Хоалак також прискорюється: вже працюють Ханойський національний університет, Центральний пологовий будинок, філія 2, та Центральна дитяча лікарня, філія 2 в районі Куок-Оай. Крім того, Парк високих технологій Хоалак також залучив 108 інвестиційних проектів із загальним зареєстрованим інвестиційним капіталом близько 116 000 мільярдів донгів.

Дананг переглядає ціни на землю для низки проектів, що стикаються з проблемами

Департамент сільського господарства та навколишнього середовища (DARD) міста Дананг щойно повідомив про план вирішення питання перегляду цін на землю для стягнення фінансових зобов'язань перед державним бюджетом за втрачені доходи та пільги відповідно до Висновку інспекції 2852/2012 Урядової інспекції.

Поряд із цим відбувається стягнення фінансових зобов'язань за втрачені доходи внаслідок незаконного зменшення плати за користування землею та орендної плати за землю. Це здійснюється відповідно до Постанови Національних зборів 170/2024.

Зокрема, для 15 проектів, згаданих у Висновку інспекції 2852, Департамент сільського господарства та навколишнього середовища подав до міського народного комітету 11/15 звітів про плани стягнення фінансових зобов'язань за 11 проектами.

11 проектів включають: Dap, Dap 1, Dap 2; курорт P&I; земельну ділянку 58 Бах Данг; поле для гольфу Vinacapital; віллу та готель Dong Phuong Beach; вежу Da Nang; туристичну зону Vinacapital Beach; розкішний комерційний, сервісний та готельний апартаментний комплекс Alphanam.

Проект розкішного готелю та житлового комплексу Central Coast; розкішний пляжний курорт Future Property Invest; розкішний курорт та житло The Empire (підрайони 1 та 2).

Народний комітет міста Дананг узгодив звіти від 11 березня щодо планів стягнення фінансових зобов'язань за трьома проектами, зокрема: вілла та готельна зона Донг Фуонг Біч; поле для гольфу Вінакапітал; туристична зона пляжу Вінакапітал.

На цій підставі Департамент запросив інвестора до роботи та повідомлень, підготовки документів для залучення консультантів для визначення цін на землю для цих 3 проектів.

Міністерство сільського господарства та навколишнього середовища надало відповідним підрозділам інформацію щодо 15 проектів, щоб допомогти інвесторам доповнити відсутні процедури, гарантуючи, що після виконання інвесторами своїх фінансових зобов'язань, реалізація проекту може бути продовжена або будуть видані сертифікати на право користування землею.

Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища заявив, що найближчим часом продовжить розробку плану збору коштів для решти чотирьох проектів, який буде представлено міському народному комітету для розгляду та затвердження.

У процесі розрахунку фінансових зобов'язань Департамент сільського господарства та навколишнього середовища запропонував міському народному комітету доручити Департаменту та пов'язаним з ним підрозділам, а також населеним пунктам, де розташована земля, переглянути та скерувати інвесторів щодо доповнення юридичних процедур (якщо такі відсутні).

Очікується, що цей Департамент порадить Міському народному комітету завершити усунення труднощів та перешкод для 9/15 проектів у 2025 році; 3/15 проектів будуть завершені у першому кварталі 2026 року, а решта три проекти будуть завершені у другому кварталі 2026 року.

На що слід звернути увагу при купівлі землі без червонокнижного коду?

Купівля землі є поширеною транзакцією в суспільному житті, і залежно від часу, спосіб купівлі землі без червоної книги буде різним.

Купівля землі без червонокнижного статусу після 1 серпня 2024 року

Згідно з пунктом 1 статті 45 Закону про землю 2024 року, землекористувачі мають право здійснювати права конвертації, передачі, оренди, суборенди, успадкування, дарування прав землекористування; іпотеки та внесення капіталу з використанням прав землекористування за умови виконання таких умов:

- Мати Свідоцтво про право користування землею або Свідоцтво про право власності на будинок та право користування землею, або Свідоцтво про право користування землею, право власності на будинок та інші активи, закріплені за землею, або Свідоцтво про право користування землею, право власності на активи, закріплені за землею, за винятком випадків успадкування права користування землею, перетворення сільськогосподарських угідь при консолідації земель, обміну ділянок, передачі права користування землею державі, житловим громадам та випадків, зазначених у пункті 7 статті 124 та підпункті а пункту 4 статті 127 Закону про землю 2024 року.

- Земельна ділянка не має спору або спір було вирішено компетентним державним органом, рішенням суду, або арбітражним рішенням, що набрало законної сили.

- Права користування землею не підлягають арешту або іншим заходам для забезпечення виконання судових рішень відповідно до положень закону про виконання судових рішень у цивільному порядку.

- Протягом періоду користування землею.

- Права користування землею не підпадають під дію тимчасових надзвичайних заходів, передбачених законом.

Таким чином, після 1 серпня 2024 року люди, які купують землю, повинні відповідати всім вищезазначеним умовам.

Купівля землі без червонокнижного статусу до 1 серпня 2024 року

У разі придбання землі без червоної книги до 1 серпня 2024 року, але ще не завершення процедур передачі права користування землею, новому власнику, якщо він має право на отримання Сертифіката про право користування землею, буде запропоновано видати сертифікат без необхідності проходження процедури зміни імені.

У наступних випадках використання землі внаслідок незаконної передачі прав землекористування, але з підписами відповідних сторін, але ще не виданим Сертифікатом та не підпадаючи під випадки, зазначені у пункті 2 статті 42 Декрету 101/2024/ND-CP, землекористувач повинен провести процедури реєстрації землі, видати Сертифікат про право землекористування та право власності на активи, прикріплені до землі, вперше відповідно до положень Закону про землю 2024 року та положень Декрету 101/2024/ND-CP без необхідності проведення процедур передачі прав землекористування; орган, який отримує досьє, не повинен вимагати від правонабувача прав землекористування подання договорів та документів про передачу прав землекористування відповідно до положень закону, за винятком випадку документів про успадкування прав землекористування відповідно до положень пункту d пункту 1 статті 28 Декрету 101/2024/ND-CP:

- Використання земельної ділянки внаслідок передачі права користування землею до 1 липня 2014 року у випадках, коли відсутні документи про права користування землею, як це передбачено статтею 137 Закону про землю 2024 року.

- Використання земельної ділянки внаслідок передачі прав користування землею до 1 серпня 2024 року з документами про права користування землею, як це передбачено статтею 137 Закону про землю 2024 року.

- Використання земельної ділянки внаслідок передачі права користування землею від спадкоємця права користування землею, як це передбачено пунктом 4 статті 45 Закону про землю 2024 року.

Примітка: Згідно з нормативними актами, купівля-продаж землі без червоної книги є порушенням закону. У разі купівлі-продажу до 1 серпня 2024 року, дотримуйтесь процедури видачі червоної книги вперше, щоб отримати нову книгу, якщо маєте на це право.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-ngo-sao-hy-vong-cua-thi-truong-bat-ngo-ve-gia-dat-hoa-lac-da-nang-dinh-lai-gia-dat-11-du-an-vuong-mac-308726.html