Соціальне житло стикається з парадоксальною ситуацією як дефіциту, так і «наявності».

Складність за складністю

Дані дослідження В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS) показують, що з 2018 року пропозиція житла серйозно скоротилася. Кількість нещодавно затверджених житлових проектів стає дедалі меншою. Тим часом, за оцінками, 1200 проектів вартістю близько 30 мільярдів доларів США стикаються з труднощами у реалізації. З кінця 2022 року було врегульовано лише близько 500 проектів.

З 2018 року пропозиція житла має тенденцію до серйозного скорочення. (Фото: baochinhphu)

Обмежена пропозиція житла, гостра нестача доступного житла, високі витрати на всіх етапах реалізації проектів... призводять до постійного зростання цін на нерухомість, особливо на квартири у великих містах, і вони не демонструють жодних ознак зупинки. Соціальне житло для більшості людей є чи не єдиною можливістю для здійснення мрії про оселення.

Останнім часом держава доклала багато зусиль для запровадження політики, спрямованої на залучення бізнесу до участі в розвитку соціального житла, покращення пропозиції соціального житла в сегменті. Однак ця політика все ще має багато недоліків, брак синхронізації, створює багато перешкод, які ускладнюють доступ інвесторів до соціального житла.

На заході, присвяченому оголошенню звіту VARS за третій квартал 2023 року, пан Нгуєн Хоанг Нам, член Робочої групи ринкових досліджень VARS, генеральний директор G-Home, зазначив, що правовий механізм, пов'язаний із соціальним житлом, є дуже складним. Подання заявки на отримання дозволу на будівництво проекту також є тривалим, навіть більш трудомістким, ніж проект комерційного житла. Щоб «видати» дозвіл на будівництво, забудовники соціального житла повинні витратити щонайменше 2 роки на виконання процедур.

Відповідно, хоча чинні правила передбачають стимули для звільнення проектів соціального житла від сплати плати за користування землею, перед цим проекти соціального житла все ще повинні «пройти» оцінку землі, яка все ще стикається з багатьма проблемами та суперечками, пов’язаними з методами оцінки. Водночас інвестори не мають права відраховувати, але все одно повинні сплачувати M3 (вартість платежу до державного бюджету готівкою, запропоновану інвестором у тендерній документації на додаток до зобов’язань інвестора перед державним бюджетом згідно з чинним законодавством). Крім того, інвестори все ще повинні сплатити авансом за розчищення ділянки. Ця сума потім буде відрахована з інших проектів або зарахована до ціни землі.

Не кажучи вже про те, що після 2 років інвестиційних процедур, будівництво та передача будинків клієнтам займає ще близько 2 років. Після цього інвестор все ще повинен зарезервувати щонайменше 20% площі соціального житла для оренди в рамках проектів соціального житла та може продати лише після 5 років використання.

Цей процес триває до 9 років, після чого проєкт перевіряється. І лише після завершення аудиту підприємство отримає фіксований прибуток у розмірі 10%. Тим часом, протягом усього процесу реалізації проєкту саме підприємство не впевнене, які витрати будуть визнані обґрунтованими та обґрунтованими, які платежі не будуть врегульовані або відхилені. Тому підприємства соціального житла завжди перебувають у стані «везіння, невезіння», як в «азартній грі».

Труднощі на цьому не закінчуються, доступ до капіталу також є головною перешкодою для інвесторів. Згідно з дослідженнями, у більшості проектів нерухомості, інвестованих та побудованих у В'єтнамі, капітал власника становить близько 20%, 30% мобілізується від клієнтів, а до 50% доводиться покладатися на кредитні установи. Однак були випадки, коли інвестори мали труднощі з доступом до позик через відсутність застави, просто тому, що «земля для розвитку проектів соціального житла оцінюється в 0 донгів» через стимул звільнення від плати за користування землею. Наразі стимулів ніде не видно, лише невидимі труднощі для бізнесу.

Існує забагато труднощів, перешкод та недоліків, через що будівництво 1 мільйона одиниць соціального житла для досягнення поставленої мети здається дуже складним для проекту.

Люди, які хочуть купити, не можуть купити.

Труднощі в процесі впровадження призвели до дедалі більшої дефіцитності пропозиції на ринку, але на ринку все ще існує явище як дефіциту, так і непроданого соціального житла. Хоча попит на соціальне житло дуже великий і зростає разом зі швидкістю урбанізації та збільшенням розриву між темпами зростання цін на нерухомість та доходами.

Соціальне житло – це можливість для більшості людей мати житло, але наразі воно стикається з багатьма труднощами. (Фото: baochinhphu)

Зі зростанням рівня урбанізації до 41,5% у 2022 році, який зросте приблизно до 50% у 2030 році, В'єтнам щороку повинен додавати близько 70 мільйонів квадратних метрів міського житла. За даними Міністерства будівництва , попит на соціальне житло для малозабезпечених людей та працівників промислових парків у населених пунктах у період 2021-2030 років становитиме близько 2 400 000 одиниць.

Таким чином, навіть якщо проект будівництва 1 мільйона одиниць соціального житла буде повністю реалізовано, пропозиції не вистачить для задоволення попиту. Тим часом, поточні дані показують, що це все ще далеко від цільового показника проекту, хоча всі рівні, від центрального до місцевого, докладають значних зусиль для його реалізації.

Згідно з дослідницькою інформацією VARS, у районах, де проєкти соціального житла відкриті для продажу, багато проєктів зафіксували великий інтерес та кількість заявок, розпродавши майже всі свої запаси, щойно вони були виведені на ринок, тоді як деякі населені пункти з експортними переробними зонами та промисловими парками з сотнями тисяч працівників-іммігрантів зафіксували «мляву» ситуацію, незважаючи на те, що їх неодноразово виставляли на продаж.

У серпні минулого року у звіті, надісланому до Міністерства будівництва, Народний комітет провінції Бакнінь зазначив, що хоча провінція Бакнінь інвестувала в будівництво десятків тисяч будинків для робітників, схоже, що робітники, які працюють у провінції, не зацікавлені в купівлі будинків для робітників.

Відповідно, серед 7 завершених та частково завершених проектів житла для робітників у Бакніні, які забезпечують ринок близько 4000 завершених квартир, кількість працівників, що працюють в індустріальних парках, які реєструються для купівлі житла, дуже мала.

У звіті зазначається, що нещодавно власники проектів оголосили про продаж 1681 одиницю житла для працівників, але продано було дуже мало. Наразі в 7 проектах залишилося ще 1324 одиниці.

Пояснюючи причину, за словами пана Нгуєн Хоанг Нама, головна причина полягає в тому, що ті, кому потрібно купувати, не можуть купувати, тоді як політика спрямована на тих, кому не потрібно купувати.

«Закон про соціальне житло дуже суворий щодо покупців. Багато провінцій продають житло лише працівникам. Багато провінцій продають житло лише працівникам в індустріальному парку. Деякі провінції продають житло лише працівникам в індустріальному парку, але лише в одному районі. Тим часом зв’язок між працівниками та місцевістю не обов’язково високий», – поділився пан Нам.

Отже, для забезпечення соціального захисту, щоб уникнути явища як нестачі, так і непроданого соціального житла, необхідно продовжувати дослідження та впровадження механізмів і політики, що заохочують приватні підприємства до участі в інвестуванні в розвиток соціального житла. Водночас, розширити коло бенефіціарів житлової політики, особливо соціального житла. Бенефіціарів політики підтримки соціального житла (оренда, розстрочка з правом викупу, купівля) необхідно скоригувати за допомогою простих, легко впізнаваних критеріїв, мінімізуючи вимоги до документів та адміністративних процедур, таких як статус житла, рівень доходу тощо.

Крім того, необхідно змінити підхід до розвитку соціального житла. Проекти соціального житла повинні покращити якість, забезпечуючи належні умови для довгострокового проживання людей. Щоб покращити якість, але водночас забезпечити розумні ціни, інвестори повинні отримувати прибуток, проекти соціального житла слід розвивати з відповідним масштабом.

Також необхідно змінити положення щодо бенефіціарів політики соціального житла, щоб зробити його більш доцільним. Соціальне житло не продається багатим, а має бути орієнтоване на тих, чиї доходи оподатковуються, мають заощадження, але не мають доступу до комерційного житла за високими цінами. Тому що, якщо люди мають дуже низькі доходи, бідні домогосподарства, майже бідні домогосподарства, нижчі за рівень сплати податку на доходи фізичних осіб, це означає, що ці люди не мають достатньо грошей, щоб покрити свої витрати на проживання, не мають заощаджень. Тому вони не можуть придбати соціальне житло.

Н.Гіанг

Джерело: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html